普查局除了每十年进行一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方政府进行一次普查，每年普查局还要进行100多项其他调查。普查和调查的目的是为了从个人和单位收集统计信息，汇总成统计数据。普查局的局长下面是小编为大家整理的房贷调查报告【五篇】（完整文档）,供大家参考。
房贷调查报告范文第1篇
（一）政府机构
美国从事房地产市场监测的政府机构主要是普查局（USCensusBureau）。
普查局除了每十年进行一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方政府进行一次普查，每年普查局还要进行100多项其他调查。普查和调查的目的是为了从个人和单位收集统计信息，汇总成统计数据。普查局的局长由总统任命，同时还需得到参议院的确认。
（二）行业组织与协会
1.全美房地产协会（NationalAssociationofRealtors,NAR）。全美房地产协会在20世纪70年代初就拥有40多万名会员而成为美国最大的贸易协会。现在该协会的会员总数已超过85万，在50个州及关岛、波多黎各等托管地建有州协会（stateassociation），在全国1500多个地方建有地方协会（localassociation）。
2.全美住房建筑商协会（NationalAssociationofHomeBuilders，NAHB）。全美住房建筑商协会公布的数据主要包括住房市场指数（HousingMarketIndex，HMI）和住房机会指数（HousingOpportunityIndex，HOI）等。该协会总部位于华盛顿，首要的目标是为所有的消费者提供拥有安全、体面和负担得起的住宅的机会，改善房地产行业和建筑行业的经营环境。
3.按揭银行家协会(MortgageBankersAssociation,MBA)。按揭银行家协会公布的数据主要包括周按揭贷款调查（WeeklyApplicationsSurvey）和各种住房按揭贷款的利率等。该协会是代表雇佣50名员工以上、分布在全国每个社区的房地产金融业的部级协会，总部位于首都华盛顿。按揭银行家协会的最高决策层是其董事会，由21人组成，负责管理协会的一般事务。
二、各监测机构公布的房地产市场数据
1.建筑支出。建筑支出统计的是在特定时段安装或建设的建筑的价值，包括原材料成本、劳动力成本、建筑设备租金、建筑商利润、建筑设计和工程成本、项目管理成本、建筑期间的利息与税金支出。
建筑支出报告中的数据分为总建筑支出、私人建筑支出与公共建筑支出三部分，其中总建筑支出统计的是在特定时段内某工程所有项目的价值总和，而不管个体项目何时开始或工程款何时支付给建筑商。
2.新房开工。普查局每月公布新住宅建筑报告，报告的内容主要包括新房开工许可数量、已经许可但尚未开工的数量、新房开工数量、在建数量和完工数量。新住宅建筑报告不包括旅馆、大学宿舍等集体居住建筑以及移动住宅。
当住宅的奠基工作开始时即计入当月的新房开工统计，该项统计始于1992年9月，包括在原宅基基础上的完全重建项目。美国并非各地都需新房开工许可，但新房开工数量包括那些不需要许可的住宅项目。
3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部门广泛运用，从而判断是否需要增加新的房地产项目，此外，出租用房空置率还是用于预测未来经济走势的先行指数的组成部分。
住房空置率和自有住房比率季度报告于每季度结束后下月的最后一周公布，年度数据在四季度报告发表后公布。
4.签约未交付房屋销售。全美房地产协会从大房地产经纪商处获得签约未交付房屋销售数据，样本数量达到旧房销售统计样本的一半，相当于所有交易数量的20%。目前有一些住房数据被视为房地产市场的先行指标，如新房开工、住房按揭贷款申请和新房销售等。但这些指标与旧房销售的统计关系并不令人满意。例如，新房销售占所有房地产交易的15%左右，由于其基于上月签订的购房合约，因此被视为先行指数，但新房销售样本规模较小，数据的波动性大，要多个月的数据才能看出趋势。
因签约未交付房屋销售反映的是实际旧房销售，因此PHSI是未来房屋销售活动的准确和可靠的指标，经全美房地产协会统计，超过80%的签约未交付房屋销售在两个月内结算交付，剩下的20%中决大多数在3—4个月内结算交付。
以2001年的签约未交付房屋销售平均数量计算的指数值为100，全美房地产协会在每月的第一周公布两月前的PHSI，除全国的指数外，还包括四个地区的指数。
5.新房销售。新房销售报告每月由普查局公布，目的是提供私有、单家庭住宅销售的统计数据，报告的内容包括：新单家庭住宅的销售数量、新单家庭住宅待售的数量和已销售新房的中位价格与平均价格。
一旦签订销售合同或接受定金，该新房就被认为已销售，而不管房屋是处于尚未动工、在建或已完工阶段。新房销售调查并不跟踪至房产最终交付，即使最终交易未完结，该房屋也被认为已销售。
新房销售调查中的价格是买卖双方在第一次合同签署时或交付定金时约定的价格，不包括订单变化或其他因素引发的价格变化。新房销售的历史数据起始于1963年，除公布全国的总量外，还公布东北部、中西部、南部和西部的地区数据。
普查局的当地统计人员访问样本建筑许可办公室，抽取建筑许可样本，并跟踪这些建筑是否开工、完工和出售。
6.旧房销售。旧房销售占美国房地产销售总量的85%，因此，全美房地产协会公布的旧房销售数据是衡量住宅市场发展趋势的主要依据。每月的25日左右，全美房地产协会公布全国和四个地区的单家庭独立住宅（SingleFamilyHouse）旧房的销售数量和价格数据。NAR网站上公布的旧房销售报告包括最近12个月的月度数据以及最近三年的年度数据，其他历史数据需要付费购买。
地方协会每月向NAR的研究部报送旧房销售数据，调查占旧房销售总量的30%～40%，并且只有已交付的旧房才被纳入统计范围。全美房地产协会每季公布的各州旧房销售报告是基于所有700多家地方协会的调查数据，而每月公布的旧房销售指标是基于160家地方协会的样本调查数据。
旧房销售数量数据要经过季节调整并折算成年度数字以利于月度和季度之间作出比较。特定月份的年率数据代表如果该月的销售速度能够连续维持12个月的总销售数量。
7.全美住房建筑商协会调查。全美住房建筑商协会（NAHB）通过调查公布的指数主要包括：NAHB-WellFargo房地产市场指数（NAHB-WellFargoHousingMarketIndex,HMI）、NAHB-WellFargo住房机会指数（NAHB-WellFargoHousingOpportunityIndex,HOI）和房屋改建市场指数（RemodelingMarketIndex,RMI）。
HMI基于全美住房建筑商协会每月对其会员的调查，特别是单家庭住宅部门，反映房地产业的脉搏，调查让会员对总体经济状况和房地产市场状况进行评级。HMI是对不同扩散指数（diffusionindices）的加权平均，包括当前新房销售、未来6个月的新房销售和可能购新房的交易。前两项的评级分为好、一般和差三等，后一项的评级分为非常高、高、平均、低和很低五等。当前新房销售的权重为0.5920，未来6个月新房销售的权重为0.1358，可能购新房的交易的权重为0.2722。
HOI的定义为当地中等收入的家庭按照标准按揭贷款条件可以买得起的住房销售比重。因此构成HOI的两大因素为收入和住房成本。收入方面，NAHB住房与城市发展部公布的都市地区家庭中等年收入估计，NAHB假设家庭能承担将28%的总收入用于供房，这是按揭行业的传统假设，该估计值再除以12可以得到每月的数据。住房成本方面，NAHB每月从第一美国不动产经纪公司（FirstAmericanRealEstateSolutions）处获得交易记录数据，包括各州、县的房产销售时间和价格等。房主每月需偿还的本金和利息按照30年期固定利率按揭贷款和10%的首期假设来计算。在本金和利息之外，住房成本还包括当期的物业税和物业保险。HOI即是都市地区每月可供房的收入超过月住房成本的记录比重。
2001年住宅改建市场规模达到了1530亿美元，相当于GDP的2%和住房总支出的2/5。未来十年，住宅改建市场的年增长速度至少将达到5%，在此期间该市场的规模甚至将超过新房市场的规模。NAHB的房屋改建市场指数基于对房屋改建商的调查，并正成为该行业的衡量标准。NAHB通过向15000个房屋改建商发放调查问卷，最终选中约2000家改建商作为样本。NAHB的调查产生两个指数来描绘住宅改建市场状况，一是现期市场条件指数（CurrentMarketConditionsIndex），二是未来预期指数（FutureExpectationsIndex）。
8.周按揭贷款申请调查。周按揭贷款申请调查由按揭银行家协会进行并向订阅者公布详细的调查数据，该调查共包含15项指标，覆盖固定利率和可调整利率的购房及再融资常规和政府贷款申请情况。报告的内容还包括与前一周、前一月和前一年相比按揭贷款的数量和金额的百分比变化，此外还有平均贷款规模、平均合约利率水平、再融资和浮息按揭贷款数量与金额占按揭贷款总量的比重等数据。报告公布的指数分别为经过季节调整和未经季节调整的市场指数（MarketIndex）、购买指数（PurchaseIndex）、再融资指数（RefinanceIndex）、固定利率按揭/可调整利率按揭指数（FRM/ARMIndex）、常规指数（ConventionalIndex）和政府指数（GovernmentIndex）。
周按揭贷款申请调查报告每周三公布，反映此前一周的按揭贷款申请情况，历史数据可以一直追溯到1990年。
房贷调查报告范文第2篇
一、中小企业贷款涉及的中介环节
近来,笔者先后走访了商务、房产、国土、物价、公积金中心、各银行业金融机构和相关企业等14家单位,调查到贷款涉及的中介环节如下:
(一)涉及的中介机构
企业在办理贷款过程中,一般需向银行提供经会计师事务所(或审计师事务所)审计的财务报表,属抵押贷款的需要有资质的评估机构对抵押物进行评估认定,然后经产权登记机关(房产局、国土局、工商局、农机管理局、林业局、车管所等机构)办理抵押登记手续;房屋、汽车等抵押财产还需到保险公司办理保险手续。
(二)涉及的中介手续与流程
贷款申请经银行前期调查,确定贷款意向后,由中介机构出具评估报告,再由贷款申请者到相关职能部门办理登记手续,取得他项权证书,然后送交银行进入贷款审批程序。其中银行还会出于防范风险的需要,要求申请者出具会计事务所的验资报告。此外,以房屋、汽车等为抵押物的贷款,则要求在办理房产评估手续的同时,到保险公司购买保险,但调查发现,在实际贷款过程中,只有一部分贷款者购买了保险。
(三)涉及的收费项目与费率
企业在融资过程中需要支付的费用主要有会计师(审计师)事务所收取的审计咨询费、房产(土地)评估事务所收取的资产评估费、登记机关收取的抵押手续费、登记费和保险公司收取的抵押物保险费等(详见下表)。
二、中介环境不佳加剧中小企业融资难的主要表现
(一)收费不规范,加大了中小企业融资成本
一是收费项目与标准不透明。在平江县政务公开中心收费一览表中,虽然有房屋登记费和抵押(典当)手续费的栏目,但未注明是否为中介评估的收费标准,平江县政府网站也没有公示国土和房产评估、登记收费标准。此外,据平江县物价部门反映,该县有关职能部门在办理抵押登记手续时,收取的抵押登记费没有收费标准。
二是中介环节多重收费。据调查,3月24日,平江县幸福树电器城申请贷款120万元,被评估公司收取8000元、财保公司收取1235.50元后,在房产局办理备案登记时,又被收取“其他非税收入”7375元;该县个体户陈某3月在农行办理抵押贷款并被收取评估费后,到房产局办理登记时又被收取2000元。
三是超标收费。据该县国土部门介绍,平江县政务公开中心收费一览表中规定“抵押按成交额的0.5‰收费,但最高收费不超过3000元,收费额低于500元的按500元计收”的土地(矿产)交易服务费,是国土中介的收费标准。但在实际操作中,收费上限的规定并未得到执行,且还收取20元的工本费。如据抽样调查的企业反映,其去年办一笔抵押贷款,贷款金额200万元,中介公司收了1万多元,房产局、国土局各收了1万多元,远高出上述收费标准。
(二)评估结果认可度不一致导致多头评估多头收费,加大了融资企业成本。
据调查,平江县房产局下属的中介评估机构,负责了该县农信社、住房公积金中心发放贷款时住房抵押物的评估,土地抵押则需该县国土部门确定的机构出具评估报告后,才能办理登记手续。但银行方面又有其认定的评估机构,进而造成了多头评估的发生。贷款户为尽快取得贷款,只得多头评估,重复交费,承受额外负担。如平江小王快印公司贷款150万元,先后向银行认可的中介机构岳阳市房地产评估事务所交纳评估费8000元,但评估报告平江县房产局不予认可,重新指定下设的评估机构进行重复评估,其又向平江县房产局指定的评估机构交纳评估费9600元。
(三)管理不规范导致中介手续繁杂,增加时间成本和隐性成本
目前,中介环节手续繁琐主要表现在抵押登记过程中。如平江县房产局在办理抵押登记申请时,要求中介评估服务机构到该局当面签证评估报告,造成了登记手续的复杂化。同时,该县房产、国土部门规定评估报告是抵押登记申请的必要资料,虽然符合相关制度办法,如《房屋登记办法》第四十三条规定,申请抵押权登记,应当提交下列文件…..(六)其他必要材料。但其依据的兜底条款并未明确内容,申请者很难获知相关职能部门对此做出的具体要求,造成申请者由于资料提供不足,多次往返申请的现象,进而影响到中介服务效率。抽样调查显示,因与中介机构和行政部门协调、洽谈产生的交通、公关等隐性费用平均每户为1.25万元,占到贷款额的1.09%。
三、建议强化规范管理疏通中小企业融资的中介渠道
(一)控制评估及登记收费标准
国家发展计划委员会、国家经济贸易委员会、财政部、监察部、审计署、国务院纠风办1999年12月22日《关于印发的通知》第8条:“省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门负责国家有关中介服务收费管理的方针政策的贯彻落实,制定分工管理的政府定价或政府指导价的中介服务收费标准”。因此,建议省一级物价部门采取如下措施:
一是制定统一收费标准。建议物价部门对现有抵押登记与中介服务收费标准进行一次清理,取消土地和房屋抵押登记按比例的收费标准,明确只能收取登记证件的工本费,并改为按笔收取。同时,建议收费标准不搞一刀切,对农村和城市按不同的标准区别对待,并允许中介公司和顾客在评估服务收费上限协商决定,切实降低中介服务成本。
二是明确公示。物价主管部门要将中介服务收费标准向社会各界明确公示,内容说明应详实具体,不能模凌两可,可上可下,给收费部门增加收费提供可乘之机。
三是强化监督。物价主管部门要长期接受社会各界的举报,对违反收费标准的中介机构进行重罚,直至吊销营业执照,并将处罚情况要政府网站公布。
(二)出台相关法律法规
建议及时出台相关的法律、法规,规范中介评估机构的运作。同时,通过法律法规的形式,统一中介评估机构的认定标准,明确依法成立评估机构出具评估报告的有效性,并确定拒绝承认评估报告单位的责任,避免多头评估、多头收费的发生。
(三)成立专门的行业管理部门
房贷调查报告范文第3篇
关键词中国美国消费信贷比较分析
1998年，为应对亚洲金融危机可能对我国经济增长造成的负面影响，中国人民银行（以下简称央行）推出了扩大内需为目标的消费信贷政策。这些政策的出台，增加了我国有效需求，拉动了经济增长。实践证明，消费信贷政策是扩大消费、增加有效需求行之有效的手段。我国消费信贷发展时间短，法律政策制度不健全，市场不够成熟和完善，但发展速度快，潜力大。比较并借鉴美国消费信贷市场发展的经验，对保证我国消费信贷健康发展，促进经济增长有着重要的意义。
1中美消费信贷政策比较分析
1.1美国消费信贷法律体系的历史演变分析
美国政府通过法律的制定和监管的执行，为其消费信贷的长足发展提供了制度上的保障。作为消费信贷最发达的国家，美国有关消费信贷的立法也是最先进、最完善的。
《公信信贷法》（TILA）是消费信贷法案中最早出台的法案，也是最根本的大法，它对贷方向消费者提供的信息披露（包括广告）的内容、格式、语言都做出了严格的规定。在TILA的基础上，1971年开始实施的《公平信用报告法》（FCRA）对信用报告机构征集信用信息和使用者使用信用信息的行为进行规范，防止信用报告机构和使用者超出适用范围滥用信用报告，同时赋予报告对象有核实征信内容等权利。其后为了解决信用卡结账纠纷的问题，美国国会在1974年专门出台了《公平信贷结账法》（FCBA），确立了借贷双方在信用卡信贷市场上的互动关系，而后又出台了《电子资金转账法》（EFTA）以解决代币卡、ATM卡、储值卡等其他电子付账工具在结账过程中出现的问题。伴随着信用卡的日益普及，获得及使用信用卡逐渐成为一种基本权利，为了保障这一权力的公平实施，美国国会于1975年通过了《平等信贷机会法案》，禁止在审批信贷过程中由于种族、性别、国别、婚姻状况等因素产生的歧视。此外，1977年颁布的《社会再投资法案》（CRA）也使银行业务不能避开那些经济不发达的贫困地区，而1978年实施的《公平崔收行为法》（FDCPA）则是用于规范贷方或崔收机构与消费者之间的关系。至此，美国的消费信贷法律体系基本完成。
1.2我国消费信贷政策的历史演变及存在的问题分析
20世纪90年代中期以来，我国总体经济环境由供给约束型向需求约束型转变，经济增长动力由投资拉动逐步向需求拉动转变。1994年12月12日，中央银行了《个人定期储蓄存款存单小额抵押贷款办法》，允许储蓄机构（自办所、联办所）经中国人民银行或其分支机构批准后，可办理小额抵押贷款业务。1998年以前，央行先后颁布了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》、《商业银行自营住房管理暂行办法》和《个人住房担保贷款管理试行办法》，这几个办法的出台，标志着以商业银行自营性住房信贷业务和委托性住房存贷款业务并存的住房信贷模式基本确立。1996年，央行了《信用卡业务管理办法》，并于4月1日起执行，规定了信用卡的业务管理规则、信用卡的使用和销毁，以及法律责任等。1998年5月9日，央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，允许经央行批准设立的商业银行和住房储蓄银行开展个人住房贷款业务。1998年10月，央行下发《汽车消费贷款管理办法》，允许国有独资商业银行试点开展汽车消费贷款业务，同年，央行颁布《企业集团财务公司管理办法》，国内汽车企业集团财务公司获准为本集团汽车用户提供买方信贷。1999年2月，央行《关于开展个人消费信贷的指导意见》，对境内中资商业银行开展个人消费信贷的重要意义、业务领域、职能机构、期限利率和相关服务管理工作第一次进行了全面阐述，明确提出“从1999年起，允许所有中资商业银行开办消费信贷业务”。2003年10月3日，中国银行业监督管理委员会颁布并开始实施《汽车金融公司管理办法实施细则》，对汽车金融业务、机构、从业人员、市场准入及金融监管作了具体规定。作为对1998年《汽车贷款管理办法》的修正和完善，2004年8月17日，央行和中国银监会联合颁布的新《汽车贷款管理办法》，已于2004年10月1日开始实施。
自1998年央行出台消费信贷政策以来，我国的消费信贷已经有了很大程度的发展，尽管近年来增速呈现逐渐放缓的趋势，但1999~2005年年均增长率仍然达到了67.3%，特别是近两年各大银行纷纷推出种类繁多的信用卡业务，信用卡的普及程度大大增加。与此相对应的是，我国相关的法律建设几乎一片空白，目前还没有一部统一规范消费信贷活动和调整消费信贷关系的全国性法律。当前，我国调整消费信贷的规范性文件层次较低，都是以行业规范的面目出现，没有上升到法律层次，缺乏法律约束力，难以有效保护借贷双方的合法权益，不利于消费信贷的长远发展。
2中美消费信贷机构比较分析
美国消费信贷的主要提供者有商业银行、财务公司、储蓄机构、信用社以及非金融机构等。众多的消费信贷提供者为消费者提供了更多的选择。授信机构通过高科技，许多消费信贷决策在几秒内做出，较复杂的家庭资产抵押决策一般在几小时内就可做出，为消费者提供高效优质服务。具体见表1。
2.1商业银行
根据美联储统计，自1946年起美国的商业银行就攫取了全美消费信用市场的绝大部分市场份额。截至2005年底，商业银行持有30.4%的总消费信用贷款。但近几年来，商业银行在美国总消费信用贷款总额中的比重有所下降。
2.2财务公司
美国的财务公司大致可分为以下几种：附属于大型企业的财务公司、由商业银行持有的财务公司以及独立的财务或私人贷款公司。比较著名的大型企业附属财务公司主要有：通用汽车承兑公司、克勤汽车信用公司、通用电器资本公司及福特汽车信用公司。其中，福特汽车信用公司和通用电器资本公司均属全美最大的信用卡提供者。
2.3储蓄机构
在1980年之前，美国的储蓄机构和互助储蓄银行只允许将其小部分资产投放在消费贷款中，这一限制大大制约了储蓄机构的消费业务。随着法规监管的放松，储贷机构迅速成为消费信用市场中增长速度最快的行业。其市场份额从1979年底的3.7%达到了1987年的顶峰9.8%。不过到了1998年，其市场份额又跌落至4%，但到2005年底，又涨回到9.8%。此外，美国的信用社、某些非金融企业，诸如零售商、加油站等也从事一部分消费信贷业务。
与美国相比之下，我国消费信贷的供给方面贷款主体单一。1998年，央行颁布的《个人住房贷款管理办法》，只允许经央行批准设立的商业银行和住房储蓄银行开展个人住房贷款业务。就汽车信贷来讲，1998年颁布的《汽车贷款管理办法》只允许四家国有独资商业银行试点开办消费贷款业务。1999年央行《关于开展个人消费信贷的指导意见》，允许所有中资商业银行全面开展汽车消费贷款业务。2004年10月3日，中国银行业监督管理委员会颁布并开始实施《汽车金融机构管理办法》规定：在中国境内设立的、经中国银监会及其派出机构批准经营人民币贷款业务的商业银行、城乡信用社及获准经营汽车贷款业务的非银行金融机构都可以发放汽车贷款。可见，我国开办汽车消费贷款业务的主要机构是国内商业银行，其贷款规模占整个市场的95%以上，而汽车集团财务公司等专业汽车金融机构的融资业务刚刚起步，业务量微乎其微。
3中美消费信贷业务比较分析
在美国，消费信贷有狭义和广义两种概念的区分。狭义的消费信贷包括：个人信贷额度、无抵押个人贷款、个人资金周转贷款、房屋整修贷款、学生贷款、耐用消费品贷款、个人债务重组贷款、汽车贷款、住房抵押贷款等；
广义的消费信贷除了上述类型外，还包括房地产抵押信贷。美国消费信贷品种丰富、全面、灵活，并且不断创新。美国消费业务的多样化有利于消费信贷机构分散风险，增强盈利性，促进消费信贷的稳步增长。
尽管我国的消费活动有了很大的发展，但是我国的消费信贷业务和美国这样的发达国家还存在很大的差距。商业银行是我国消费信贷业务的主要提供者，消费信贷业务所占比重小。品种少。我国消费信贷占银行贷款额的比例还不到5%，而美国已经达到了60%。并且，我国消费信贷业务品种少，品种功能单一，住宅、教育等少量品种的信贷业务起步晚，差距大。同时，贷款程序繁琐，利率机制比较僵化，缺乏多样的消费信贷产品，难以满足市场需求。
4中美信用制度体系及风险管理比较分析
规范的个人诚信体系是美国消费信贷的基石。美国拥有专门的信用报告机构，主要有两种形式：消费信贷报告机构及调查性的信贷报告公司。消费信用报告机构拥有独立的计算机资料库，涵盖整个北美洲近1000万个信贷消费者的档案，保持着6亿以上的账目，资料库近10亿字节的资料，每天约有200万信用报告产生，约有1万起消费者查询。这种机构在美国主要有三家，即Experian信息服务公司、Trans联合公司及Equifax公司。调查性的信用主要提供包括消费者性格、声誉、生活方式及其他个人特性的调查性的信用报告，其资料通常来自于面试调查和其他传统方式。
美国的消费信贷机构具有一套严密的风险管理程序。美国消费信贷的风险管理有以下几个特点：①有效利用信用局的个人信用资料，严格把好消费信贷入口关；
②充分运用定量分析方法，及时监测消费信贷资产质量；
③强调风险审核与风险组合控制，实现信贷管理的横向制约；
④重视信贷文化和风险控制文化的建立与培养，从业务拓展的源头控制风险；
⑤实行消费信贷的精细化管理，有针对性地防范各类风险；
⑥建立业务自我评估体系，对贷款风险进行预先警示；
⑦充分发挥信贷管理委员会的作用，从整体上把握风险的控制与防范；
⑧讲究消费信贷风险控制与防范的操作技巧，在具体操作程序上控制风险；
⑨采取有效措施，及时清收不良贷款。
与美国相比，我国消费信贷市场面临的最大问题是社会信用体系的缺失，消费信贷具有贷款规模小、笔数多的特点，在国内个人和企业金融信用体系没有建立和完善的情况下，银行只能逐个审查借款人的收入信用状况，加上法律体系对失信者的惩戒机制不到位，银行风险管理成本高。就我国汽车消费信贷来说，目前，银行和经销商的消费信贷业务主要依靠保险公司提供的信用保证保险来实现风险的控制和管理，信用调查往往流于形式。更为重要的是汽车属贬值型动产，折旧率高，易于隐匿和移动，作为抵押物品较难保全，加上我国二手车市场发展落后，回收车辆的处理变现困难，在目前国内汽车价格不断下调的情况下，贷款汽车的现实市值往往低于贷款余额，消费者往往以车抵贷，逃避还款。实际上，没有完善的个人信用体系，无论怎么对高危群体索要高额保费，道德风险都难以得到有效控制。
参考文献
1黄小军．美国消费信贷的发展历史和现状[J]．国际金融研究，1999（5）
房贷调查报告范文第4篇
你为什么言而无信?脑筋急转弯的答案是：因为你不是人。中国人民大学应用金融系副主任吴晶妹的解释有点江湖味道：
中国人的社会行为准则是这样的：“忠、孝、仁、义、礼、智、信”。“信”排在最后。赤壁大战之前，诸葛亮早料到曹操会败走华容道，也早料到关羽一定会放走曹操而刘备不会追究，于是激关羽立下军令状(相当于现在的信用合同)。结果关羽放了曹操却没有遭受军法处置。关羽的言而无信丝毫没影响他成为人们世代供奉的偶像。维护了“义”，“信”也就不那么重要了。
孔子说：“人而无信，不知其可也。”一些人不屑，认为这只不过是孔子发点牢骚，骗子遍布中国的每一个城市。时代变了，在过去这可能只是一个道德上的劝诫，但从2006年1月开始，这句话慢慢跨越道德，成为商业领域的一个准则。那一年，中国人民银行正式把全国的商业银行及部分“有条件的”农村信用社的个人信用记录联网。联网后的系统名叫个人信用信息基础数据库。
孔子没想到的是，两千多年之后的子孙们为他的这一句话提供了大量的人力、物力及硬件、软件的支持。我们用商业的语气来再解释一下：一个人如果连个人信用报告都没有，他自己都不知道自己还能做什么。
失信后不能完成的任务
个人信用报告有不良记录，你将失去什么?首先是七折的房贷优惠。
2008年年底，随着金融风暴的到来，多家商业银行对已经申请房贷的客户实行七折优惠利率。这是来自成都某媒体报道的案例：蒋先生满怀希望地去银行申请七折房贷时，他却被告知只有信用良好的客户才能享受优惠。于是他在银行查询了自己的个人信用报告――也就是中国人民银行的那个数据库，却发现自己有一个6分钱的未足额还款的记录。这6分钱让蒋先生多支付了15942.79元的房贷利息。
失信还可能让你无法结婚。一男子在婚介看上了一女子，女子要求男子打出个人信用报告，一看个人信用报告中显示男子已婚。男子哑巴吃黄莲，才想起某次在超市门口办信用卡时填了一份材料，上面有意无意地在已婚那个小方框打了勾。男子不得不再到民政局开一个未婚证明。
你是怎么失去你的信用的?这个过程可以发生在任何一个你签订或者履行合约的过程。一时贵人多忘事没有还贷款，因为超市杂乱的环境及携程式的信用卡发放流程而觉得信息可以随便填。在上海，中国人民银行与电信部门共营，只要你拖欠电话费用，将被记入个人信用报告，成为你买房贷款的参考。商业银行基于这些不良的记录，会列出相应的黑名单。工行、中行、建行、中信、华夏、光大等银行都有类似系统。光大银行的“个人信贷管理系统”列有“黑名单明细查询表”，当客户经理在个贷系统中调入借款人个人信息时，如果借款人属于黑名单，系统会自动将其名字用红字显不。
有不良记录而受影响的大部分是贷款者，特别是申请房屋贷款的人。有些倒霉的购房者，因为贷款办不下来，甚至连首付都白送给开发商。根据银行人士称，某商业银行拒绝贷款给有三次以上不良记录的客户。四川省100家金融机构的调查问卷显示：2008年，100家金融机构通过查询个人信用报告，拒绝个人信贷申请3228笔，金额29.81亿元，拒签率为8.1％。
俗话说“好借好还，再借不难”。现在我们要注意自己的煤气、水费、电费及手机欠费了，要不然以后想当房奴都不是件容易的事。在七折房贷政策开始以后，越来越多的人认识到原来自己在中国人民银行也有一个案底，纷纷前往查询自己的个人信用报告。
谁在使用“经济身份证”
北京恒华国际商务中心，一个离金融街不远的写字楼里，有四个人在管理着北京的个人信用报告查询，这里是中国人民银行征信中心北京分中心。今年过年以后，到这里来查询个人信用报告的人每天都有一百多人，四个人每天都忙个不停。
两人在屋里用电脑给来访者查询，两人轮流在门外站着给排队的人放号，最多时放号能放到二百多号，就像夏天傍晚饭馆门前排队等吃饭一样。
“上午十点前稍微好一点，不用等。我们也还能做点别的事。十点半之后到下班之前都不得清闲，中午也只能抽空轮着去吃顿饭。”
这是一个小办公室，人们都只能在门前的过道里排队一一站着或者坐着。征信中心一个穿着西装的年轻工作人员站在门口，重复着这样的话：办个人信用报告吗?身份证原件带了没?请拿号填表。没有人进来时，就给周围已到的人解答各种疑难问题。
“你要是提异议，我们只能让银行查底单。如果查出来的确是逾期还款了，(个人信用报告)一样不给改。而且这需要十五个工作日，时间都浪费在这儿了，还不如去想别的办法。”这话是说给交了首付而没办下贷款的人听的。
打印一份个人信用报告就像在办公室打印一分WORD文档一样，两分钟就能完事。不过上面出现的惊喜会让你看上好一阵子：你所办的所有信用卡的贷款还贷记录，公积金的缴存信息。当然还有你在申请信用卡时留下的家庭地址、家庭关系、单位名称、职位，是否已婚等个人信息。一些人的个人信用报告中有多个联系地址，这样，即使拖欠贷款也能找着追债的地方。
个人信用报告只有本人或者本人书面授权后才能查询。那如何确定授权书上是“本人”的签名呢?征信中心的工作人员笑着摇了摇头：“您捡了一个身份证，假造一个授权书，我们也只能给您查。”
根据中国人民银行征信中心的公告，2008年年底企业征信系统收录企业及其他组织1447万户，个人征信系统收录自然人数6.4亿人，其中有信贷记录的1.4亿人。
这个系统目前遇到的最大问题是信息还不完全。我国大量的个人信用信息资源分散在银行、证券、工商、税务、海关、公安、司法、财政、审计、质监、环保等多个部门。
只有这些部门才知道你有没有按时缴纳电话、水、电、燃气费，有没有在法院被民事、刑事判决过，是否无照经营，有没有偷税漏税，有没有走私，有没有污染环境。
“人家不给!你知道我们想要些信息，求爷爷告奶奶，人家高兴理你，还给你一个话头，让你下次有来的借口，人家不高兴理你，直接就把你踢回去，下次还得厚着脸皮来，求人难呀!”
中国人民银行能把商业银行系统的信息统一起来已经很不容易了。金融系统的另一个机构银监会对征信系统也有想法。某征信业内人士称，一些农村信用社因为是在银监会及当地省政府的管辖之下’他们的数据就没有整合进来。所以中国人民银行对其数据构成的解释是：一些有条件的农村信用社。
个人信用报告只能表明你使用贷款的情况，如果这个人只跟银行发生普通的存取款关系，那么他的信用记录就是空白的。
你是怎么失去信用的
在你的个人信用报告中，一般的不良记录会保留七年，破产的、特别严重和明显恶意的负面信息将保留十年。由于个人信用报告里有着你重要的信息――这些信息比你的身份证、户口、档案都有价值，影响着你买房、结婚，甚至是求职，所以被人们喻为经济身份证。不过并不是每个人都喜欢这个记录着自己每一次失信经过的经济身份证。
一位中年办证者质问征信中心：信用卡本来就不应该发，给我们惹来这么多麻烦。你们办个人信用报告有法律依据吗?让这么多人信用不良，要么没法办七折优惠，要么没法办贷款，即使办下来了也享受不到某些优惠条件。一个经济身份证让我们都变成不守信用的人。
有人回应：“你是银行的一个小客户，银行当然不理你。你要是有一百万的话，除非在农村信用社，要不然也不会有人理你。你要是在这个银行有5个亿的存款，你想贷什么就贷什么!银行还来求你了：您在我们这儿贷一点吧。”
中年人的担心不无道理。经常有人遇到这样的事情：他的信用卡有几块钱逾期没还，即使他在同一银行的储蓄卡里有几万块钱，银行就是让这几块钱放着收利息。使用信用卡的人都知道，透支的话，账上扣的钱会近乎几何级数翻番。于是有人认为，个人信用报告是银行把小额贷款用户扫地出门的绝好借口。一项调查表明，使用个人征信系统后，信用卡拒绝发放的比例大大提高。
上海市人大代表、上海资信有限公司总经理陈志国说，大众选择公信力时，并不信任民间机构；
强调自身权益时，又反感官方机构。在维权和守信之间，在获取安全感和获取尊重之间，找不到平衡点。
陈志国认为，征信体系的建立需要一个成熟的征信环境，并提到三个指标：
人均GDP在5000美元以上。以货易货，不需要付出信用，只有当交货与交款分开才需要信用。
恩格尔系数在40以下。如果一个人除去温饱，只剩下几百元，他几乎不敢透支。
基尼系数在O.3-0.4之间。这是因为，社会顶端的富裕人群，手头有足够的财富，并不需要太多信贷，而底端人群不敢透支，也很少信贷。从这个意义上来说，征信主要针对中间阶层，它需要中间大两头小的橄榄型社会。
房贷调查报告范文第5篇
一、全人征信业务服务公众和社会功能明显增强
（一）个人信用报告本人查询量显著上升，关注自己信用情况的人逐渐增多
个人征信系统是我国信用体系的基础设施，随着国家个人征信系统建设力度加大，以及我们对征信知识的大力宣传，使社会信用环境逐渐改善，公民的信用意识、维权意识不断增强，因此个人信用信息的查询需求逐年增加，主动查询个人信用报告的人增多，越来越多的公民开始关注自己的个人信用情况，尤其是公务员、在校大学生表现更为突出，调查显示，2009年查询数量125人，2010年查询256人，2011年查询304人，2012年查询431人，2013年9月末查询493人，从统计数据明显看出，个人信用信息本人查询量大幅度增长。
（二）信用报告本人查询原因呈多样化
个人征信业务开展虽然时间较短，但已应用到多个领域，通过了解查询人和对查询申请表进行抽样调查，主要有以下几种查询情况：一是申请商品房贷款；
二是了解本人信用记录；
三是申请信用卡被拒；
四是申请异议处理；
五是为他人担保被拒。此外还有求职应聘、出国留学申请等需要查询的。从中我们发现申请商品房贷款需要查询的比例较大，这与当地的经济发展情况存在一定的关联，某方面反映了国家对房产政策的调整，在一定程度上也反映了楼市情况。近几年，我县商品房销售呈大量增长趋势，相应个人信用报告本人查询量也随着增加，其变动趋势与商品房销售变动趋势基本一致，商品房销售量大，前来查询个人信用信息的人就多，否则相反，因此表明商品房销售对个人征信本人查询量有显著性影响，个人信用报告本人查询量随着本县商品房销售量的变动而变动，反映出楼市波动成为影响个人征信本人查询量变化的一个重要因素。同时从另一个角度来看，随着人们在办理信贷业务前了解自己的信用记录意识的加强，主动查询量的不断增多，个人信用报告本人查询量在一定程度上也能反映楼市的变化情况；
其次是“了解本人信用记录”也占了较大的比例，说明公民的信用意识在不断增强。由此看出个人信用报告本人查询业务的开展较好地发挥了信用信息服务社会的职能。
（三）个人信用报告本人查询外来人口占比较大，多为房贷需要
由于本县口岸县城，资源富集，气候适宜，环境幽雅，因此吸引了很多外地从业人士和农民工来本市发展，调查显示，他们中有很多人在本地没有住房，且具有很强的购买力。房产局数据显示，购买商品群体中，外地人口购买占20%，本地居民购买占20%，本地居民商品房动迁安置占20%，可见外地人是商品房购买的主力军，由于购买商品房大部分都需要贷款，而贷款的前提是要提供人民银行出具的个人信用报告，所以前来人民银行查询个人信用报告的外来人口较多，从而增加了个人信用报告本人查询数量，加重了基层人民银行征信部门查询任务，基层人民银行为此付出了大量的人力物力。
二、个人不良信用记录成因
（一）个人信用意识不强千万的不良信用记录
一是部分持卡人对信用卡的使用比较随意，信用卡透支后，未按照与发卡行约定期限按时不还款，导致出现个人不良信用记录。二是对个人身份证等身份信息保护意识不强，将身份证等有效证件随意借予他人使用或由于保护不慎被盗，并与银行发生信贷关系，从而导致出现不良信用记录。三是客户在银行办理业务时，对相关合同条款理解不到位，甚至只是模糊的知晓自己的还款付息义务，这种现象导致客户在实际中不能完全正确的发行自己的相关义务，进而出现不良记录。
（二）银行方面的原因造成的不良信用记录
一是由于利率调整，银行与客户之间信息沟通不畅导致的不良信用记录。二是由于商业银行信息上报质量不高而导致的不良信用记录。三是部分商业银行业务人员主观动机存在瑕疵，基于业绩追求，存在有意或无意忽略其对客户应尽的告知义务，拖延客户的透支金额和透支时间等，导致客户被动违约出现不良信用记录。
（三）未激活信用卡年费形成的不良信用记录
我们发现信用卡方面的异议，大都是由于年费产生的，通过了解查询人，通常是商业银行业务人员对群众性客户进行营销时会出现对某一群体客户进行批量办卡的情况，但很多客户实际上并没有信用卡的业务需要，同时也没有用卡的习惯，由此产生了大量的未激活信用卡，而且办卡不知道未激活信用卡会产生年费，所欠年费被报人民银行个人征信系统就产生了连续多期的逾期记录。
（四）系统数据更新不及时产生的不良信用记录
个人征信系统中数据一般是按月进行数据更新的，但也有借款人已经还了所欠银行贷款或已经解除了担保合同几个月或几年之后，发现在作用报告上仍显示借款余额或担保信息，此类现象的原因，一是贷款结清数据没有通过校验程序，而返回的错误信息商业银行未及时更正并重新上报，导致客户的贷款一直显示未结清。二是个别商业银行数据接口程序存在问题，商业银行在进行接口程序开发过程中，由于没有考虑到结清数据问题，导致最后一笔结清数据无法提取上报，使客户贷款一直停滞在未结清状态或担保额度与余额都为零但信息仍存在，严重影响了客户真实的信用情况。
（五）新增收费项目扣款产生的不良信用记录
商业银行目前开发出很多增值业务，典型的如短信提示业务，在客户与银行信用关系后，对在客户约定还款日前发短信提醒客户，开始时短信一般时免费的，但后期可能会改为收费，费用由还款账户扣除，改为收费时如果客户并不清楚，或没有得到及时的通知，就会增加客户的还款金额，如果客户还按原来的还款金额还款，账户中还款金额就会不足，千万客户连续多期违约。
三、对策建议
第一，切实加强征信体制建设，提高个人征信系统的影响力。通过广播、电视、报纸等多种载体，加强征信知识宣传，获救其审慎与银行发生信贷关系，注重对细节的把握，明晰自己的权利和义务，提高其对身份信息保护的警觉，从而提升个人信用保护意识，营造良好的诚信氛围。
第二，高度重视，提高征信数据报送质量，各商业银行作为征信系统的原始数据端，应按时保质保量的报送相关数据，人民银行征信监管部门应定期开展征信检查，强化征信业务开展过程中的制度性要求，用制度规范业务行为、保障报务质量。
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