中财润物公司业务范围包括房屋抵押贷款、助业贷款、二手房按揭贷款、二手房转按揭贷款、同名转加按贷款、中小企业贷款、车房质押贷款等贷款业务。（二）具体业务品种及介绍如下：一、房屋抵押贷款、助业贷款1、借款下面是小编为大家整理的2023年度房贷收入证明范本【五篇】,供大家参考。
房贷收入证明范本范文第1篇
简介
业务品种及相关介绍
房屋抵押贷款（30年、贷款额度可循环支用 额度1000万）
房屋同名转加按揭（分期房可二次抵押贷款）
二手房买卖按揭/转按揭贷款（8成30年）
车房质押贷款（央产、分期无本、使用权、全款、分期、远郊区县均可办理）
公司名下产权房抵押贷款（写字楼、公寓、底商、别墅均可办理）
中小企业无抵押贷款（无需任何抵押物）
个人信用贷款（无需任何抵押物）
具体收费标准
附件
各行收入证明
各行利率表
保险费率表
公司业务简介：
中财润物公司业务范围包括房屋抵押贷款、助业贷款、二手房按揭贷款、二手房转按揭贷款、同名转加按贷款、中小企业贷款、车房质押贷款等贷款业务。
（二）具体业务品种及介绍如下：
一、房屋抵押贷款、助业贷款
1、借款人所具备的条件：
有北京市产权房、有稳定收入及有完全民事行为能力的自然人（借款人可以为外地户口）；
借款人年龄为18-65周岁（抵押人年龄超过65周岁须委托他人做为借款人申请贷款）。
2、提供资料：
夫妻双方身份证、户口本、结婚证、收入证明；
抵押房房产证（如成本价房产提供原始购房合同）。
3、抵押房产范围：北京市房产均可办理。
4、抵押房产类型：商品房、成本价房、经济适用房、公寓、别墅、底商、写字楼、商铺。
5、具体流程：
收客户材料（收定金）家访、评估、定贷款额报行到银行签合同审批做抵押登记客户到我公司领款
6、贷款年限：抵押贷款1-30年 。
7、房产建成年代：78年以后房产均可办理。
8、贷款额度：
1000万。（贷款额度可循环支用） 一人名下可用多套房产同时做抵押
二、同名转加按贷款
1、借款人所具备的条件：
有北京市产权房、有稳定收入及有完全民事行为能力的自然人（借款人可以为外地户口）；
借款人年龄为18-65周岁（抵押人年龄超过65周岁须委托他人做为借款人申请贷款）。
2、提供资料：
借款人及配偶身份证（包括身份证、护照、军官证、往来大陆通行证、台胞证）
借款人及配偶户口本
婚姻证明 （已婚的提供结婚证、离异的提供离婚证或离婚判决书，丧偶的提供死亡证明）
借款人是外地人的提供《暂住证》
借款人《房屋所有权证》产权在抵押当中的需贷款行提供《余额证明》（加盖银行业务章）
《原购房合同》及购房发票或收据《银行抵押合同》、银行打印月还款明细表
借款人及配偶收入证明；
以下材料如能提供请尽量提供，如不能提供也可以。
借款人资信证明材料（包括《汽车行驶证》、《房产证》、《存折》《存单》、《股权投资凭证》、《毕业及学位证书》、《职业资格证书》、《职称证书》等；
非必需提供，但提供有助于审批通过）
3、抵押房产范围：北京市房产均可办理。
4、贷款额度：
1000万。（贷款额度可循环支用） 一人名下可用多套房产同时做抵押
5、具体流程：
收客户材料（收定金）家访、评估、定贷款额报行到银行签合同审批还款解押做抵押登记客户到我公司结费放款
6、贷款年限：
在他行已贷过的年限+现申请贷款年限≤30年
房龄+贷款年限≤35年
7、房产建成年代：房龄不得超过25年
房贷收入证明范本范文第2篇
[关键词]次贷危机；
住房信贷风险；
住房制度建设
美国次贷危机发端于2006年下半年，到2007年8月升级成全球金融风暴。危机已经导致全球金融市场遭受重大冲击，美国经济乃至世界经济陷入衰退。反思美国次贷危机的制度背景、根源与发生的内在机制，对于比较分析我国住房信贷存在的问题、防范潜在风险、完善住房制度具有重要意义。
一、次贷危机的制度背景与形成机制
美国政府对自有住房率的盲目追求和以售为主的住房政策取向，是次贷危机形成的制度背景。早在1949年，《国家住房法》提出了“让每一个美国人拥有合适的住宅和居住环境”的住房目标。联邦政府积极鼓励并帮助低收入群体借助市场解决自有住房问题。政府对低收入住房的直接资助几乎每年都在削减，住房与房地产发展部的预算授权占美国联邦政府授权总额的比例由1978年的8％调整到现在的1％～2％之间。政府在减少财政直接资助的同时，大幅增加税收优惠。2004年，联邦政府用于直接住房资助的花费为300亿美元，但为有房户、出租房和抵押贷款债券投资者提供的税收减免达到了1200亿美元。20世纪80年代后，二级房贷市场成为美国住房融资的主要渠道，1994年到2006年，美国住房自有率由64％提高到69％，有900多万个家庭通过住房信贷获得自有住房，其中相当大部分是低收入群体。虽然低收入者通过住房抵押贷款市场获得了自己的住房，但其支付能力不足的特征却为次贷危机的爆发埋下了伏笔。
房地产市场繁荣时期宽松的贷款条件和贷款产品设计的先天缺陷，使市场积累了巨大的风险。2001年到2004年美联储的低利率政策导致了房地产市场异常繁荣，房价普遍持续上涨，贷款机构提供贷款的条件更加宽松。次级贷款总规模不断扩大，其占抵押贷款市场总规模的比率由2001年的5.6％上升到2006年的20％。大多数次级抵押贷款产品有三个特征：低首付、较高的平均利率以及浮动利率。低首付使本来没有偿债能力的群体进入住房抵押贷款市场，较高的平均利率使低收入者购房比中高收入者购房成本更高，而浮动利率则使风险承受能力很低的次贷群体单边承担了利率上升的风险。
住房抵押贷款证券化在转移风险的同时放大并扩散了风险。尽管证券化可以使次贷合同的风险远离银行系统，但由于债务主体不变，风险的源头没有变化，风险并未消失。不仅如此，证券化的风险转移机制使贷款机构具有扩大次贷规模的强烈动机，却缺乏对申请者还贷能力考查的动力。同时，基于MBS的CDO、CDS等金融产品的反复衍生和杠杆交易使金融创新进一步脱离实体经济，各种金融衍生品异化为投机工具，风险被成倍放大，并被扩散到投资银行、保险公司。
利率上升和房价下降直接导致了次贷危机的爆发。在截至2006年6月的两年时间里，美联储连续17次加息，联邦基金利率从1％提升到5.25％。利率的上调增加了购房者偿还月供的负担，并导致了房地产价格下降。房市的降温使购房者既无法在市场上出售抵押房产变现，也无法通过抵押再融资获得足够偿还贷款的资金。购房者支付能力下降，大量违约出现。
二、我国住房信贷市场存在的问题
我国的住房信贷风险与美国次贷危机有类似的形成机制。对次贷危机发生的制度背景、根源和内在机制的分析，为考察我国住房信贷市场存在的问题和潜在风险，提供了一个“参照系”。
(一)公共住房供需矛盾突出
以2007年国发24号文件为标志，我国确立了以面向低收入群体的经济适用房和廉租房为主的、包括集资合作住房、经济租赁房、限价商品房等多种形式的保障性住房供应体系。公共住房供需矛盾突出，仍是我国公共住房体系存在的主要问题。具体表现在：第一，2007年国发24号文件中，经济适用房定位由中低收入家庭下调为低收入家庭，廉租房定位由最低收入家庭上扩到低收入家庭，二者实现无缝对接。但这样以来，在购买商品房和经济适用房的群体间产生了政策覆盖不到的“夹心层”群体。第二，我国部分不发达和欠发达地区，城镇居民总体收入水平和居住水平较低，中等收入群体发育不充分。这种经济背景和收入结构，必然要求住房保障层面上浮，将部分中等收入与低收入人群列入保障对象之中。第三，我国正处于城镇化快速发展的阶段，全国进城务工人员已达1.18亿，其中低收入人口的比例较大，其住房保障问题尚无明确的政策。第四，由于没有形成稳定、充足的资金渠道，各地廉租住房建设尚处于起步阶段，实际建设的数量更小，保障面尚不足0.5％。住房保障体系存在的缺陷，造成了公共住房需求强烈与供给严重不足的矛盾，部分群体被迫通过市场自己解决住房问题。日积月累，最终殃及金融系统。
(二)住房按揭贷款市场准入标准宽松
我国按揭贷款市场准入标准宽松，主要表现在：
1、2001～2007年，中国人民银行先后印发多个文件，规范个人住房贷款按揭成数，严禁“零首付”，适当降低第二套或二套以上住房的按揭成数。但商业银行为了争夺客户，变相降低门槛，多数依然执行20％～30％的首付比例。而国际上除了英国和美国，首付比例一般在40％～50％之间。
2、在大多数国家，个人住房按揭贷款每个月还款的比重不会超过家庭月可支配收入的28％～35％，但我国可达50％。
3、在大多数国家，个人住房按揭贷款申请需要用个人银行对账单、个人所得税税单、个人银行信用记录及个人公司证明等多个文件来证明其收入真实性。我国只要个人公司收入证明，而这种个人收入证明的真实性可信度很低。
4、我国房地产信贷中已存在着一些“假按揭贷款”、“自我证明贷款”和“零首付贷款”，一些类似于美国再抵押融资的创新信贷产品如“加按揭”、“转按揭”、“循环贷”、“气球贷”和房屋“净值”贷款等也不断面市。
(三)房地产金融风险过度集中于商业银行
经过20多年的发展，我国住房金融逐步形成了以“银行为主、信贷为主、一级市场为主”的市场体系。房地产金融风险过度集中在商业银行。
1、融资渠道单一，过度依赖银行贷款。由于我国资本市场尚不发达，直接融资比例过小，住房资金高度依赖银行。相关数据显示，中国银行业房地产贷款集中度逐步提高，到2008年1季度末，商业性房地产贷款余额达到5.01万亿元，占人民币贷款的比重已经提高到18.2％，部分银行占比甚至达到了30％以上。80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。个人住房抵押贷款2007年总额达到2.7万亿元，已经占据了整个个人银行业务量
的60％以上。
2、政策性住房金融发展滞后。对于贫困人群、低收入者、刚参加工作人群、外来人口等特定人群，住房金融缺乏明确的政策性制度安排，滞后于社会发展需要。部分人群被迫通过市场购买住房。
3、住房金融市场结构不合理，市场机构体系不完善。我国住房金融市场发展还很不充分，主要以传统的银行信贷产品为主，缺乏直接融资产品，存在着明显的滞后和不均衡；
市场结构不完善，一级市场初具规模，但二级市场正在探索试点之中，且规模很小；
机构体系不完善，缺乏许多发达经济体常见的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险(担保)机构。
(四)利率上升和抵押房产产权流动性不足已成为住房信贷的潜在风险
对次贷危机的分析告诉我们，利率上升和房地产市场降温所带来的贷款者流动性不足，是导致大量违约的关键。利率上升、工资收入的下降、资产缩水、资产不能变现、缺少其他财产性收入、失业、重病等，都可能导致购房者流动性不足，进而发生断供。比较分析我国房地产信贷市场，利率上升和抵押房产变现能力不足是两个重要的潜在风险。
从1998年开始发放住房抵押贷款以来，我国住房抵押贷款利率在相当长时期内停留在历史最低水平并保持基本稳定。2008年下半年，5年以上的按揭贷款利率更是下降到4.158％。而我国的住房按揭贷款人对未来长时期内利率变动风险思想准备普遍不足，人们很少认真思考过长达20～30年按揭贷款会面对什么样的利率变动风险。在城市化、工业化、信息化、市场化以及国际化不断加速的情况下，中国经济正处于良性增长阶段的上升时期。在未来20～30年里，中国经济繁荣，利率上升、优惠利率政策的改变是必然的事情。利率持续上调，将会有一定比重的贷款人因“月供”超出预期而难以承受，偿贷能力将普遍下降，银行房贷的违约风险将明显升高。
理论上，购房人是以所购房屋作为资产信用抵押给银行的，并且银行的按揭贷款要求贷款人支付了一定比例的“首付”，即贷款额是针对房价下跌的可能性做了风险扣除的。除非出现危机性的房价连续暴跌，房在，银行的贷款安全就应当是有保障的。但我国的实际情况是，由于房地产二级市场的发展远不充分，由于中国城镇大多数居民只拥有一套生活必需的住房，依靠作为抵押物的住房产权变现来保障银行贷款安全实际上存在着相当大的难度。
三、防范我国住房信贷风险的思路
(一)完善我国住房保障体系，缓解公共住房供需矛盾
完善住房保障体系，缓解公共住房供需矛盾，解决低收入群体的住房问题，防止没有偿还能力的群体进入住房抵押贷款市场，是房地产业健康发展的必要条件，同时也是规避住房信贷系统性风险的根本。
要避免对住房自有率的盲目追求，建立健全我国多层次住房保障体系。通过发展限价房、经济适用房、廉租房、经济租赁房等手段，解决低收入者、夹心阶层、农民工的住房问题。财力缺乏的地区，可采取旧有公房回购、大力发展廉租房等措施，用有限的财政资金解决基本住房保障，不必刻意追求住房自有率。即使在房地产市场上，也同样鼓励刚毕业的大学生等收入暂时处于低位的群体租赁住房，对其进行税收减免或者一定贴租，避免其在财力不逮情况下仓促涌入房地产市场，进而对银行系统造成压力。
(二)严格信贷政策，加强住房抵押贷款市场的政府监管
严格信贷政策，把好发放个人住房抵押贷款的第一关。严格执行贷款准入条件，合理确定抵押贷款的首付比例和月还款额占可支配收入的比例；
对借款人的真实借款目的进行监督，防止用“假按揭”为开发商套取贷款；
认真评估贷款对象的还款能力，加强对贷款对象真实收入水平的考察，并对借款人的经济状况进行及时监督；
合理确定抵押物价值，加强对抵押物的管理，保障银行对抵押物的所有权和处置权。
加强住房抵押贷款市场的政府监管。作为新兴市场国家，中国的市场机制还很不完善，要依靠金融监管培育被监管机构的风险管控能力和市场监督约束机制，支持和培育良好的市场秩序。尽快建立起针对住房市场与住房金融市场的风险监测与评估体系，为拟定风险防范措施和宏观调控政策提供可靠的依据。建立健全由相关部委参加的综合协调、磋商机制，统筹各方力量对住房市场与住房金融市场进行综合监督、管理与调控。
(三)规范发展住房抵押贷款证券化，分散集中于银行系统的风险
我国个人住房抵押贷款的资金供给基本来自于银行系统，分散银行的金融风险是完善我国住房金融体系的一个关键任务。证券化可以将原来高度集中在银行系统的风险通过金融市场分散给不同投资主体，使高风险远离银行系统。借鉴美国住房抵押贷款证券化的方式，推动住房抵押贷款证券化的规范发展，仍是我国住房金融完善与深化的途径选择。
住房抵押贷款证券化的规范发展要与银行风险管理能力、客户风险承受能力、市场环境和外部监管相适应。要防止金融产品由风险管理的工具异化为投机的工具，防止金融创新过度发展造成金融与实体经济的脱离。要建立严格的监管体系，通过实行更严格的安全标准及对金融机构实行更高的资本金要求等措施，减轻金融技术演变过程中所产生的风险。在自由化的条件下，监管永远落后于市场，除了建立严格的监管体系外，必须在源头上将衍生金融工具的创造和使用限制在合理范围内。
(四)建立利率变动风险的均衡配置机制
贷款利率是影响住房抵押贷款供给与需求的一个重要变量。住房抵押贷款利率可以分为固定利率与浮动利率两种类型，不同的利率类型，对应着不同的风险分布结构。浮动利率使原本风险承受能力较小的居民个人承担着20至30年利率上升的风险，实际加大了利率上升期银行的违约风险。因此，要打破单一的抵押贷款利率确定方式，探索不同条件下固定利率与可变利率的多元化组合，并发展金融期货市场、抵押贷款证券化等避险工具，使利率变动风险在不同风险偏好、风险认知能力和风险承受能力的经济主体间均衡配置。
房贷收入证明范本范文第3篇
[关键词] 房地产金融 风险防范 制度分析
中图分类号：F83712・4?文献标识码：A 文章编号：1007-1369(2007)6-0042-07
2007年以来，美国次级债风波迭起，不仅使美国资本市场大幅动荡，而且给全球金融市场带来了巨大冲击。次级债危机何以会在金融体制完备、风险防范制度健全的美国发生?分析美国的房地产信贷风险防范制度，有助于我们进一步了解次级债危机出现的成因和发展趋势。
纵观美国房地产信贷市场的发展历程，其制度建设经历了一个从不完善到完善的过程，特别是20世纪30年代经济大萧条中，1600多家银行因无法收回房地产贷款而倒闭，凸显了房地产信贷风险之巨。之后，美国在防范房地产信贷风险方面采取了一系列措施，并逐步建立了较为健全的房地产信贷风险防范制度体系。20世纪70年代，随着住房抵押贷款二级市场的建立，房地产信贷风险防范制度体系日趋完善。2002年颁布的《萨班斯-奥克斯利法案》，则从根本上指出了风险防范的根源。从风险防范的层次分析来看，大致可以分成风险预防、风险分摊、风险转嫁和法律监管四个层面。
风险预防制度
美国预防房地产信贷风险的制度构成主要体现在严格的企业内部控制制度和完善的社会信用体系上。这从放贷的金融机构和申请信贷的房地产企业及个人两方面形成了较为有力的风险预防机制。
在企业内部控制上，各金融机构本身就制定了较为严格的内部管理制度，如审贷分离、设立专门的风险管理部门、建立业务评估体系等。此外，1992年，由美国注册会计师协会(AICPA)、美国会计学会(AAA)、财务经理协会(FEI)、国际内部审计师协会(IIA)和管理会计师协会(IMA)五大学会组成的反虚假财务报告委员会就发表了《内部控制――整体框架》报告(后于1994进行了进一步的修订)，对企业的内部控制作出了严格的界定，明确了企业内部各层级即董事会、管理层、内部审计人员等对风险管理和控制的权利和义务，提出了相关控制目标。这是美国各大企业必须遵守的内部控制标准，负责发放房地产信贷的金融机构更不例外。2004年10月，反虚假财务报告委员会再次出台了《企业风险管理――总体框架》，将企业的风险管理和控制分解为内部环境、目标设定、事项识别、风险评估、风险反应、控制活动、信息沟通、监督八项指标，提出增设风险主管或风险经理一职，进一步完善了企业的风险管理制度。[1]
美国的信用市场发展起始于19世纪60年代，至今已经建立起非常完善的信用法律体系、信用收集和评估体系、信用管理体系，几乎涵盖了所有的企业和个人。目前，美国在信用方面的立法有16项之多，涉及信用的各个环节，包括公平信用报告法、公平信用机会法、公平债务催收作业法、公平信用结账法、诚实租借法、信用卡发行法、公平信用和贷记卡揭露法、电子资金转账法、储蓄机构违规和现金控制法、甘圣哲曼储蓄机构法、银行平等竞争法、房屋抵押揭露法、房屋贷款人保护法、金融机构改革-恢复-强制执行法、社区再投资法和信用修复机构法。
在信用的收集和评估方面，完全是市场化运作，由企业来进行信息的收集、管理和服务，经过长期发展，已基本形成个人信用服务、企业信用服务和资信评估三大格局。目前从事个人信用服务的公司主要有全联公司(Trans Union)、益百利公司(Experian)和Equifax公司，这三家机构几乎垄断了全美个人信用的所有数据信息；
邓白氏公司则是美国规模最大的企业信用服务公司，它主要为企业之间的交易或企业向银行贷款时对企业做出信用评级；
在资信评级领域最有名的公司是穆迪公司(Moody)、标准普尔公司(Standard and poor"s)、菲奇公司(Fitch)和达夫公司(Duff & Phelps)，主要对国家、银行、证券公司、基金、债券及上市企业的信用进行评级。
与之同时，美国政府相关部门的监督和不良信用惩罚制度构成了信用管理体系。在现行体制下，财政部货币监理署(OCC)、联邦储备体系(FED)和联邦存款保险公司(FDIC)负责规范和管理银行信用的执法和监督；
美国联邦贸易委员会、国家信用联盟办公室和储蓄监督局负责规范和管理非银行信用的执法和监督。如企业和个人有不良信用记录，将会在企业注册、贷款、消费、就业、申请信用卡等各个方面受到较大的影响。因此，无论是房地产企业申请贷款，还是个人申请住房贷款，银行都会根据其信用记录进行发放，从而将风险控制在萌芽状态。
风险分摊制度
分析美国现行制度，房地产信贷风险分摊主要体现在房地产企业直接融资、房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)、住房抵押贷款保险和住房税金信用制度上。在这些风险分摊制度出台前，房地产企业的融资主要来源于银行信贷，风险高度集中，而一旦房地产市场出现大起大落，必然会给银行带来大量呆账、坏账，从而导致较大的金融风险。上述制度的实施，在相当大的程度上，减缓了银行在房地产信贷风险方面的压力。
(1)房地产企业直接融资。发行股票并在股票市场挂牌上市是房地产企业直接融资最常见的形式，也是分散房地产信贷风险最基本的方式之一。综观美国的房地产市场，大型的房地产企业基本都是上市公司，比较著名的如Centex于1969年上市，自1968年开始就一直是“Professional Builder”杂志评选的全美十佳住宅开发商；
Lennar于1971年上市，现是市值超过90亿美元的部级住宅建造商；
Pulte Homes作为美国最大的房地产公司，在全美的市场占有率超过4%，是标准普尔500指数公司；
D.R.Horton于1992年上市，曾被评为美国财富500强的公司。上市企业因有直接的融资渠道，融资成本低，且能带来较大的现金流，因而能够较快地改善财务状况，从而降低房地产企业的信贷风险。
(2)房地产投资信托基金(REITs)。它起源于美国，是通过公开发行基金单位或私募融资，投入房地产项目，并由专业机构经营管理，以获得长期稳定投资收益的一种金融衍生产品。它的产生，对稳定房地产市场，保持房地产市场长期健康、有序的发展具有极大的意义。1960年，美国颁布了《房地产投资信托法案》(REIT Act)，对REITs的股东人数、投资范围、收入结构、收益分配作出了明确的规定，如公募REITs的投资者不能少于100人，任意5个股东持股不能超过总股份的50%；
其75%以上的资产应投资于房地产；
至少有75%的收入来源于房地产的租金收入或房地产抵押贷款的利息收入；
95%以上的收益应分配给投资者；
等等。在投资形式上，REITs一般可投资房地产项目的股权(Equity)，也可投资房地产抵押贷款(Mortgage)或房地产抵押贷款证券(MBS)。
在美国的房地产融资结构中，REITs的规模处在不断的上升之中，据美国不动产信托投资组织(National Association of Real Estate Investment Trusts)的统计，至2004年10月底为止，美国市场上总计有239档REITs，总资产超过3000亿美元，其中2/3在美国主要股票交易所挂牌上市。[2]
(3)住房抵押贷款保险。美国从20世纪30年代开始建立住房抵押贷款保险制度，现已形成比较健全的住房抵押贷款保险体系。主要体现在以下几个方面：
一是针对放贷金融机构的保险制度。只要是在联邦政府和州政府注册的从事住房抵押贷款业务的金融机构，均可向“美国联邦储蓄和贷款保障公司”(FSLIC)进行投保。在保险期内如金融机构因收不回住房抵押贷款而破产，该公司将负责给予赔偿。每笔住房抵押贷款的赔偿费约4万美元。
二是针对中低收入家庭的住房抵押贷款保险制度。这主要由“美国联邦住宅管理局”(FHA)承担，它为居民贷款购买、新建和重建住宅提供保险。最大保额是全额保险，期限一般是10～30年，保费为保险额的5‰。如贷款人还不起贷款，放贷金融机构可从美国联邦住宅管理局获得赔偿，赔偿为未偿还贷款等额的信用债券。
三是针对退伍老兵的住房抵押贷款保险制度。由退伍军人管理局承担，主要为参加朝鲜战争、**和海湾战争的退伍军人申请住房贷款提供保险。
四是针对普通居民的商业住房抵押贷款保险制度。美国法律规定，当贷款人的存款金额低于房产总价值的20%时，必须购买住房贷款保险。
为了进一步防范住房信贷风险，商业保险公司还推出了与住房贷款保险相配套的其他保险，如抵押寿险、失业抵押保险、所有权保险、反向抵押贷款保险和自然灾害保险等等。以上多层次的住房抵押贷款保险体系，有效地分散了金融机构和个人房地产信贷的风险。
(4)住房税金信用制度。1987年，里根政府在税制改革中提出了一项“低收入阶层住房税金信用计划”，旨在为低收入阶层提供住房的项目业主予以税收减免之优惠。该项计划提供了一个9%的减免税率，计算基数是不包含土地成本的建房开支，并只对为低收入阶层提供的住房部分予以减免。享受此计划优惠的对象涉及个人、企业、合伙人、企业联合，前提是其具有可被信用额度所抵消的纳税收入，并且非营利的开发机构享有10%左右的信用配额。在申请税金信用证之时，有关人士或机构必须满足以下条件：①税金信用仅针对供低收入阶层租住的住宅项目。这意味着，一个项目至少要将20%住宅单位租给收入不及所在地区平均水平一半的家庭，或者至少将40%单位租给收入低于所在地区平均水平60%的家庭。②低收入家庭所支付的租金，每年将由住房与城市发展部(HUD)根据不同地区的平均收入和住宅单位的户型予以审定。地区平均收入将因各州不同县而有差异，并结合家庭不同的人口规模予以分类。③至少在18年内，享受该计划的项目要执行租金管制的要求，业主每年还须对低收入租客的收入予以审查。
据统计，美国政府每年为此计划提供了约30亿美元的财政补贴，使得不少项目获得的税金减免达到可承担住宅项目成本的50%以上。[3]住房税金信用制度的实施，可以大幅降低房地产企业的建筑成本，保证低收入阶层住房项目的投资收益，减少低收入阶层住房项目的银行贷款风险。
风险转嫁制度
房地产信贷风险转嫁制度最早出现于美国，后由其他国家群起而效仿，这就是著名的房地产抵押贷款证券化制度。房地产抵押贷款证券化就是金融机构将房地产抵押贷款债权出售给特设机构，由这些机构按照不同期限、利率、还款方式对贷款进行组合，形成一定规模的资产组合，然后进行信用担保和信用增级，发行房地产抵押贷款证券(Mortgage-Backet Securities，以下简称MBS)，最后出售给投资者的过程。经过几十年的发展，美国现已形成了规模庞大的房地产抵押贷款二级交易市场，有效地将房地产信贷风险转嫁给广大投资者。据统计，截至2006年3月，美国高达25.9兆美元的债券市场当中，MBS及ABS合计达到8.1兆美元规模，占美国债券总市场的1/3强。[4]
分析美国的房地产信贷风险转嫁制度，其特点主要有：
(1)完善的法律法规和制度为其产生提供了依据。①美国《不动产法》和《统一商法典》对房地产抵押贷款的设立、转让以及房地产转让过程中如何保护贷款人利益都做出了明确的规定；
②美国财务会计准则委员会(FASB)颁布的《抵押担保契约与会计》、《金融资产的转移、服务权以及金融负债解除的会计处理》、《金融资产的转移、服务权以及金融负债的解除》，解决了资产证券化过程中出售的融资的确认、计量和合并的问题；
③美国《金融资产证券化投资信托法》、《证券法》对MBS的发行、信用增级等进行了详细的规定；
④美国《合同法》对MBS转让、服务、信托、交易等一系列环节和过程中所产生的合同作了相应的规定；
⑤美国《住宅和城市发展法》则为房地产抵押贷款二级交易市场的成立提供了法律依据。详实的法律法规及制度为MBS的发行和转让打下了良好的基础，极大地促进了美国房地产抵押贷款二级市场的发展。
(2)政府的介入和参与为其提供了可靠的保证。美国从事房地产抵押贷款证券化的特设机构――政府国民抵押协会(GNMA)、联邦国民抵押协会(FNMA)和联邦住宅贷款抵押公司(FNLMC)，都具有强大的政府背景。1968 年，美国国会通过《住宅和城市发展法》，将原来的联邦国民抵押协会分为政府国民抵押协会(GNMA)和联邦国民抵押协会(FNMA)。政府国民抵押协会隶属于联邦住宅与城市发展部，其职能主要是为FHA和VA保险的抵押贷款全权有价证券提供担保；
FNMA则主要从事房地产抵押贷款证券化业务。1970年，美国国会通过《紧急住宅融资法》，批准成立联邦住宅贷款抵押公司(FHLMC)，授权该公司购买联邦住宅贷款银行系统(Federal Home Loan Bank System)的经其他政府机构担保的住房抵押债权，发行MBS。正是由于政府的信用，投资者将FNMA和FNLMC发行的MBS视作“二级国债”，放心购买，从而促进了MBS市场的繁荣。
(3)住房抵押贷款二级市场的建立推动了其发展，进一步增强了抗风险能力。住房抵押贷款二级市场即已发行MBS流通和交易的市场。美国住房抵押贷款二级市场自上个世纪70年代建立以来获得了迅猛发展(见图1)。
与之同时，住房抵押贷款二级市场的建立，不仅打破了房地产信贷市场和资本市场的隔阂，形成了全国性的房地产金融市场，增加了MBS的流动性，促进了MBS的发展；
而且进一步分散了房地产信贷的风险，增强了市场的抗风险能力。因为任何单一目标物的信贷风险或区域性的信贷风险，在全国性的交易市场中都将会成为小小的波动。
(4)引进国际投资者，促使房地产信贷风险转嫁国际化，形成全球性抗风险机制。自上个世纪90年代，美国住房抵押贷款二级市场开始引进国际投资者，特别是在亚洲金融风暴以后，国际投资者纷纷购买稳定性较高的美元资产，作为信用等级仅次于美国国债的MBS成了亚洲各国中央银行美元资产配置中相当重要的一环。据统计，截至2006年底，在5.6兆美元的MBS债券中，仅日本和中国的投资者就持有其中的5%左右。[5]国际投资者大量持有美国的MBS，无形中就承担了美国房地产信贷市场的风险，演变成全球范围共同承担美国房地产信贷市场的风险，从而进一步分散和降低了美国房地产信贷市场的风险程度。
法律监管措施
美国是世界上法律体系非常健全的国家之一，且各种法律制度非常细化、全面，让人无处不在法律的监管之下，房地产信贷亦是如此。除上述信贷风险防范各环节中所提到的法律法规之外，值得一提的是美国2002年颁布的《萨班斯-奥克斯利法案》(以下简称《萨班斯法》)，它指出了防范和控制风险的根源，是从企业内部建立风险管理机制，把握风险产生的每一个环节，从而将风险降低到最低程度。其在监管方面的措施主要有：
一是规定了企业必须建立严格的内部控制制度。《萨班斯法》404条款，要求企业管理层每年在年报中就产生财务报告的内控系统分别做出评价和报告，外部审计师对企业管理层评估过程以及内控系统结论进行相应的检查并出具正式意见。这意味着企业必须建立内部控制制度，明确每一个岗位的职责，以及产生财务记录的每一环节都必须有相应的制度保证。同时，完善披露机制和程序，确保企业员工和部门经理能将所有重大信息及时上报最高管理层，以便所需公开披露的信息得到及时的记录、处理、汇总和报告。
二是明确了企业管理层的责任，并从法律上予以监督。《萨班斯法》302条款规定，企业首席执行官(CEO)和财务总监(CFO)在其年度和中期财务报表中必须签名并认证，其财务报表完全符合《萨班斯法》中有关规定，“在所有重大方面公允地反映了公司的财务状况、运营结果和现金流情况”，并不含有任何不真实的并导致其财务报表误导公众的重大错误或遗漏。而且CEO和CFO完全是以个人名义签署，如果发现有问题，CEO和CFO将要承担民事或刑事责任。此外，CEO和CFO必须证明，企业内部建立了可获得企业及其下属子公司全部重大信息的披露控制机制和程序，全面遵循了美国《证券法》的披露要求。
三是增加了企业内部审计委员会的职责，赋予了其法定的风险管理权限。内部审计委员会是美国企业上市前必须设立的机构，但《萨班斯法》大大地扩展了其对企业风险管理的权限。《萨班斯法》201条款规定，外部审计师提供给企业的所有审计业务和非审计业务须事先获得审计委员会的许可。《萨班斯法》301条款规定，审计委员会对注册会计师事务所的聘用、酬金以及监督负直接责任；
设立程序处理与会计和审计有关的投诉及员工的秘密举报；
有权聘请独立顾问等。
制度缺陷及存在的问题
分析美国房地产信贷风险防范制度，可以看出，完全体现了美国人的观念和行事风格，正如前美联储**格林斯潘所说，要“把风险分散到愿意并有能力承担它的人身上”，发挥“减震器”的作用，以防止类似1929年经济大萧条的“连锁失败”，[6]美国的风险防范制度也是沿袭这种思路设计的。然而，次级债危机的爆发，暴露出美国房地产信贷风险防范制度仍然存在着缺陷和问题。
现有的风险防范制度过份强调分散和转嫁风险，反而导致风险承担的不确定性，一旦风险显现，危害的程度就会成倍放大。美国的风险防范制度有一个明显的特点，就是风险分散范围无限扩大，依赖全球的投资者为其承担风险。这本身确实无可厚非，确实也是一种分散风险的有效方式，但其后结果是，由于分散的范围太大，分散链太长，而证券化产品又有资信评级机构的“信用等级”包装，没有多少投资者知道他是在承担风险，承担多少风险。而从风险自身的角度来讲，不管风险如何分散，分散到哪里，它都不会自行消失，只不过程度大小有所变化而已。可以想象，在投资者不清楚他持有的证券承担多少风险的情况下，一旦风险爆发，他的第一反应就会选择抛售，集中抛售的结果就会使风险成倍放大，而且这种行为具有极强的传染性，会迅速扩展开来，从而形成一定的危机。这也是美国次级债危机迅速波及全球金融市场的主要原因。
美国风险防范制度存在的另一个缺陷是美国的金融创新层出不穷，制度设计跟不上金融创新的步伐。金融创新是美国金融市场的常态，而每一次金融创新都必然伴随着一定的风险，当风险没有累积到一定程度，在一定范围显现，很难预测和加以防范。因而，即使在制度非常完备的美国，大约十年左右就会出现一次金融风暴，如1987年的黑色星期一、1998年的金融风暴、2007年的次级债危机。危机爆发后，往往伴随而的是制度更新和变革，使原来的制度体系更加完善。就房地产信贷风险防范制度而言，比较著名的案例有：1929年经济大萧条后，美国成立了联邦储蓄贷款保险公司(FSLIC)，并开始建立住房抵押贷款保险制度；
2002年，安然和世通丑闻后，美国国会通过了《萨班斯-奥克斯利法案》等。
同时，美国次级债危机还暴露出，资信评级机构的公信力正在遭到质疑和挑战。2007年以来，次级债危机几次导致金融市场大幅动荡，但资信评级机构都没有做出及时反应，既没有事先提醒投资者注意，也没有事后及时下调有关证券产品的评级，使投资者蒙受了巨大损失。而房地产信贷资产证券化过程中，相当重要的一环就是信用评级，这是投资者购买证券化产品的主要依据之一。大量的次级抵押贷款违约，表明资信评级机构对这些产品的风险估计不足，给予了过高评级，让人们不得不对资信评级机构的评估能力和信用产生怀疑。这对于美国房地产信贷防范制度也是一个重大的打击。
对我国房地产信贷风险防范的启示
众所周知，房地产是资金密集性行业，其主要资金来源于银行贷款。根据我国央行公布的《2004中国房地产金融报告》，我国房地产开发资金主要来源于“定金和预收款”、房地产开发企业自筹资金、银行贷款三类，但企业自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；
“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。随着近几年来我国房地产市场的迅猛发展，房地产贷款快速增长，最近央行的2007第二季度中国货币政策执行报告数据显示，截至2007年6月，房地产贷款余额4.3万亿元，其中房地产开发贷款余额1.7万亿元，商业性购房贷款余额2.6万亿元。由于我国房地产价格目前处于一个快速上涨的过程，已经累积了一定的风险，因而，一旦出现高速增长的经济停滞不前，或快速上扬的房地产价格大幅回落，房地产金融风险就会显现，形成较大的金融风暴。为防止出现上述情况，我国应进一步健全和完善房地产金融风险防范制度体系。[7]
――健全和完善个人和企业信用制度。随着经济生活的不断深化，对个人和企业的信用需求日益迫切。在社会的不断呼吁下，我国已经开始着手建立个人信用体系，但由于缺乏组织性和统一性，目前仅仅局限于银行内部系统，这与社会经济生活的要求相差甚远。笔者认为，第一，从长远考虑，应设立专门的信用机构，负责收集和汇总与个人和企业信用相关的信息。信息的收集不能局限于银行内部，还应包括许多提供公共服务的部门，如水、电、气、电信、公交、广电、工商、海关等部门。同时，进行企业化运作，对社会开放，提供查询等服务。第二，大力发展本土的信用评估机构。既可以满足个人和企业信用评级的需要，为市场经济行为提供基本的判断依据；
又能避免国外资信评级机构对我国经济层面的深入渗透，维护经济安全。第三，完善相关法律法规和制度，对个人和企业的不诚信行为进行惩罚，限制其从事一些特定的经济活动。如限制个人申请信用卡、大额消费、禁止从事某种职业等；
限制企业获得贷款、不予注册，甚至是吊销营业执照等，从根本上树立个人和企业的信用观念。
――稳步推行房地产抵押贷款证券化，建立二级交易市场。虽然2007年美国出现了次级债危机，但不可否认，房地产抵押贷款证券化是分散和转移银行信贷风险的有效方式，占绝大多数比例的优级债券并没有出现问题。因而，我们不能因噎废食，可以在试点的基础上，稳步推行房地产抵押贷款证券化。①严格把握拟证券化的信贷资产质量。由于我国处于初创阶段，出于风险防范的需要，我们应对拟证券化的信贷资产进行严格把关，优质的信贷资产才能列入证券化的范围，质量一般或较差的信贷资产应坚决排除在外。②适度控制房地产抵押贷款证券化的规模。资产证券化在我国毕竟是一个新生事物，其本身就具有一定的风险性，发行的规模越大，蕴涵的风险也就越大，在初期我们应有意识地控制其规模，以将其风险控制在一定的范围之内。③注意防范二级交易市场存在的各类风险，如法律风险、信用风险、利率风险、交易风险、道德风险等。我们在建立二级市场前，应充分考虑这些风险因素，采取必要的措施进行防范和化解。④适时引入海外机构投资者，进一步分散风险。
――加强企业内部控制的制度建设。这是从根本上防范房地产信贷风险的措施。首先，建立全国统一规范的企业内部控制标准体系。虽然我国出台了《会计法》，财政部也颁布了配套的《内部会计控制规范――基本规范(试行)》和《内部会计控制规范――货币资金(试行)》，但这仅仅是企业内部控制的部分内容，且操作性不强，与企业内部控制的实际要求有较大的差距，因而，应建立与国际接轨、全国统一规范的企业内部控制标准体系，包括内部控制的各个方面――内部环境、目标设定、事项识别、风险评估、风险反应、控制活动、信息沟通、监督等。其次，建立定期检查和考评制度，加强外部监督。由相关部门或行业协会组织，对企业执行内部控制制度情况进行定期检查和考评，对执行不力者进行相关处罚，以促使其不断改进和完善。第三，出台相关法律法规，明确企业管理层的法律责任。企业管理层应对企业出具的财务报告和披露的相关信息负相应的法律责任，如发现有问题，相关责任人应承担相应的民事和刑事责任。
――完善房地产评估体系。房地产评估是防范房地产信贷风险中相当重要的环节，对抵押的房地产估值高低，决定了银行发放贷款的数额。一般情况下，银行采用的评估方法和依据――市场公开价格和最高最佳使用原则，存在着较大的潜在风险。因而，第一，我们需要制定和完善房地产评估准则，明确房地产评估的主要依据、评估方法、评估报告的内容以及评估价值与贷款的比例，建立统一、标准的尺度。第二，建立和健全房地产评估监管体系，防止评估过程出现弄虚作假的行为。如加强房地产评估人员的职业道德培训；
建立房地产评估人员的考核、评价和退出机制；
设立举报电话，加大公众对房地产评估的监督；
对评估过程的不正当行为进行严厉的处罚，等等。第三，进一步完善房地产评估机构管理和评估人员的资格认证制度。如建立房地产评估机构和评估人员的信用档案，针对其评估水平、评估报告的质量，进行评级和分类管理。
注释：
[1]Scott.COSO ERM Released.Internal Auditor，October 2004
[2]REITs不动产投资信托基金.reits.省略
[3]林坚，冯长春.美国的住房政策.国外城市规划，1998(2)
[4]卢宏奇.华顿美利基金23日开幕 提供另一种固定收益投资工具.台湾中央通讯社，2006-10-17
[5]乔艳红，戚丽艳译.美国债市分析.MBS价格恐将挫跌，美元走软打压来自亚洲的需求.路透社，2006-05-24
房贷收入证明范本范文第4篇
住房抵押合同范文一
抵押人(以下简称甲方)：
法定代表人：
地址：
抵押权人(以下简称乙方)：
法定代表人：
地址：
甲方因与乙方签订的《 》共同开发项目收取乙方前期启动资金，愿将享有产权的商品房抵押给乙方。乙方经审查，同意向甲方支付项目启动资金。为明确各自的权利、义务，根据中华人民共和国的有关法律、法规，经双方协商，订立本合同，共同遵守。
第一条 本合同时甲方与乙方于 年月日 签订的《 》合同(合同编号：
)的从合同。抵押期限 年，自抵押登记日起至甲方完成项目报批，登记手续后两年止。
第二条抵押物
(1)房屋坐落 市区(县) 街道(镇) 路 楼 单元 层 号
(2)房屋类型：
(3)房屋结构：
(4)房屋面积：
(5)房地产价值：
(6)房地产权证编号 (7)购房合同编号
第三条 担保范围
抵押物担保范围包括乙方支付启动资金本金、利息、罚息、及乙方实现债权的费用等。
第四条 公证
甲乙双方自本合同签订之日起的 个工作日内，向甲方所在地或者双方同意的其他地点的公证机关办理合同强制执行公证，费用由乙方负担。
第五条 抵押物的保险
1.乙方应按双方约定的期限，即甲方签订本合同到完成合作项目土地出资和合作项目报批，登记手续期间办妥抵押商品房的保险，保险金额不少于房屋总价款，保险费由甲方承担。
2.保险单须注明抵乙方为保险赔偿金的第一受益人，并将保险单正本交乙方执管。
3.被保险的抵押物如发生保险责任范围内的灾害事故，甲方应当立即通知乙方，并采取有效措施防止损失扩大，获得的保险赔偿金应优先偿还启动资金。
4.抵押物发生保险责任范围以外的人为毁损，由抵押人负全部责任。
第六条 抵押登记
1.甲方以所购买房屋作为抵押，抵押当事人双方向房地产登记机关办理抵押登记手续，申领抵押登记证明。在甲方申领《房地产其他权利证明》后，应将《房地产其他权利证明》、购房合同、保险单正本交给乙方执管。
2.抵押登记的费用由乙方负担。
3.甲方履行完主合同规定之义务即完成合作项目土地出资和合作项目报批，登记手续或取得乙方同意后，抵押当事人双方向原房地产登记部门办理抵押注销手续，并由乙方将购房合同、保险单正本退还甲方。
第七条 抵押物的占管和责任
1.抵押物由甲方占管。甲方在占管期内应保持抵押物的安全、完好。抵押物人为毁损、灭失以及发生其他是抵押物价值减损的情况时，乙方有权要求甲方修复抵押物，或在 日内重新提供相应的经乙方认可的其他等值抵押物。
2.已设定抵押权的抵押物，未经乙方书面同意，甲方不得自行以出售、转让、交换、赠与、出租、出借等方式处置抵押物。
第八条 抵押物的处置
甲方不履行主合同《 》乙方支付启动资金时约定的义务时，乙方有权依法以该抵押物转让或以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。
第九条 处分抵押物所得价款的分配顺序
1.支付处分抵押物所需的费用及有关税款
2.清偿甲方所欠乙方启动资金的本息。
3.其余部分退还甲方，如有不足则向继续向甲方追偿。
第十条 合同纠纷的处理
在履行合同期间发生争议，双方应协商解决，协商不成时，抵押当事人可依法向有管辖权的任命法院提出诉讼。合同经过公证后具有强制执行力的，乙方可想人民法院申请强制执行。
第十一条 合同生效
本合同自房地产低级机构发给抵押登记证明之日起生效，甲方依约履行完主合同《 》与乙方约定的义务后，本合同即告终结。
第十二条 附则
本合同正本一式五份，乙方二份;甲方、公证机关、房地产登记机构各执一份，副本按需确定。
抵押人(甲方)：(签章) 抵押权人(乙方)：(签章) 地址：
地址：
法定代表人：
法定代表人：
开户银行：
开户银行：
账号：
账号：
签署地点：
签署时间：
住房抵押合同范文二
甲方：_____________
乙方：____________
经甲、乙双方充分协商，甲方同意对乙方开发的位于_______________的_______________项目的购房人提供商业用房抵押贷款(以下简称商业用房贷款)。为明确双方权利义务，特订立本协议。
第一条 甲方向乙方所开发的上述项目商业用房的购房人提供商业用房贷款。
第二条 甲方对该项目提供的商业用房贷款最高限额为人民币________万元(大写)________万元。抵押贷款额度有效使用期自_____年_____月_____日止。期满未使用的额度经甲方同意后可以延期。
第三条 甲方为该项目购房者提供不超过房价或评估价(两者取低者)_______%的贷款(其中营业用房贷款不超过房价的_______%)。贷款期限最长不超过_______年。
第四条 每笔贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任等，以借款人与甲方签订的《商业用房抵押借款合同》的约定为准，低于不符合甲方规定条件的借款人，甲方有权拒绝贷款。
第五条 甲方应按照《商业用房抵押借款合同》的约定及时足额地发放贷款。
第六条 乙方承诺
1、 所开发的项目为合法项目，开发和销售的各项手续完备，售房专户的资金专项 用于本项目的建设，不挪作他用，按时、保质地完成项目的建造，使借款人能够按时入住
2、 与该项目有关的建造和销售活动存款、结算业务集中在甲方办理
3、 该项目物业管理单位在甲方开立存款账户，统一办理与该项目物业管理有关的代收、代付业务、
4、 协助甲方办理抵押贷款项下商业用房的抵押登记或预登记手续，并将房屋他项权证等记文件直接交甲方执管。
5、 在借款人办妥抵押登记手续之前，对甲方提供的商业用房贷款承担回购保证责任，并在甲方开立回购保证金专户，按照甲方商业用房贷款余额的______%存入回购保证金。当借款人不能按期还本付息时，负责代为偿还，授权甲方直接从保证金账户中扣收。有关回购保证责任是具体内容以《商业用房抵押借款合同》的记载为准。
第七条 乙方应在本协议签订后、甲方发放贷款前，办理抵押贷款项目工程质量保险。保险的第一受益人为甲方。保证金额不低于本协议确定的抵押贷款最高限额。保险期限至项目竣工验收合格可交付使用止，保费由乙方承担，保险单正本交甲方保管。保险期间，被保险的抵押贷款项目工程如发生保险责任内的问题，须以保险理赔款代借款人偿还相应的贷款本息，理赔款不足以偿还的，甲方有权向乙方追偿;如发生保险责任外并因乙方原因造成的问题，使住房部分或全部验收不合格，不能交付使用的，有乙方负全部责任，代借款人清偿所欠甲方的贷款本息。经甲方同意不办理工程质量保险的，应在本协议其他事项中另作约定。
第八条 乙方如发生承包、租赁、股份制改造、联营、转让、合资、分立以及企业领导变更等重大事项，应当及时通知甲方，并落实相应措施，确保其回购责任的承担
第九条 在售房及房屋使用过程中，乙方与购房人发生的有关房屋质量、价格、交付时间等方面的问题，甲方不承担任何责任。
第十条 乙方在印制售楼说明书、广告宣传中，有涉及甲方的名称或其他文字，事先应当征得甲方同意。
第十一条 乙方不履行本协议约定时，另一方有权解除本协议并要求对方赔偿损失。
第十二条 未尽事宜，由双方协商解决，协商不成时，通过甲方所在地人民法院诉讼解决
第十三条 其他事项
第十四条 本协议一式________份，双方各持_________份，效力相同。
第十五条 提示
甲方已提请乙方对本协议各印就条款作全面准确理解，并应乙方要求作了相应的条款说明。签约各方对本协议含义认识一致
甲方(公章)：_______________ 乙方(公章)：_________________
负责人：____________________ 法定代表人：____________________
或授权人：______________ 或授权人:__________________
签约日期：________________________________________________________
签约地点：__________________________________________
住房抵押合同范文三
借款人即抵押人(以下简称甲方)：
贷款人即抵押权人(以下简称乙方)：
保证人即售房单位(以下简称丙方)：
甲方因购买或建造或翻建或大修自有自住住房，根据XX市公积金管理中心和《职工住房抵押贷款办法》规定，向乙方申请借款，愿意以所购买或建修的住房作为抵押。乙方经审查同意发放贷款。在抵押住房的房地产权证交乙方收押之前，丙方愿意为甲方提供保证。为明确各自的权利和义务，甲，乙，丙三方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，共同遵守执行。
第一条 借款金额
甲方向乙方借款人民币(大写) 元。
第二条 借款用途
甲方借款用于购买，建造，翻建，大修座落于 区
(县) 街道(镇) 路(村) 弄 号 室的住房。
第三条 借款期限
借款合同期限从 年 月 日至 年 月 日止。
第四条 贷款利率
贷款利率按签订本合同时公布的利率确定年利率为 %(月利率 %)。在借款期限内利率变更，按中国人民银行规定办理。
第五条 存入自筹资金
甲方应在本合同签订后，在乙方开立活期储蓄存款户(储蓄卡帐户)，将自酬资金存入备用。如需动用甲方本人，同户成员，非同户配偶和非同户血亲公积金抵充自酬资金的，需提供当事人书面同意的证明，交乙方办理划款手续。甲方已将自筹资金支付给售房单位作首期房贷并有收据的可免存。
第六条 贷款拨付
向售房单位购买住房或通过房地产交易市场购买私房的甲方在此不可撤销地授权乙方，在办理住房抵押登记获得认同(乙方确定)之日起的五个营业日内将贷款金额连同存入的自筹资金全数以甲方购房款的名义转入售房单位或房地产交易市场在银行开立的帐户。甲方建造，翻建，大修自住住房的，在本合同生效后自筹资金用完或将要用完时，有乙方主动将贷款资金划入甲方在乙方开立的活期储蓄存款户储蓄卡帐户)按工程进度支用。
第七条 贷款偿还
贷款本金和利息，采用按月等额还款方式。贷款从发放的次月起按月还本付息。根据等额还款的计算公式计算每月等额还贷款本息，去零进元确定每月还本息额，最后一次本息接清。
(1)第一期(合同签订时)每月还本息额为：人民币(大写) 万 仟 百 拾 元整。
(2)第二期至以后各期每月还本息额根据当年银行公布的个人住房公积金贷款利率计算，以乙方书面通知为准，同时变动分期每月还本息额。
甲方需动同本人，同户成员，非同住配偶和直系血亲公积金用于偿还贷款本息的，可在每年的 月份办理一次，手续与本合同第五条公积金抵充自筹资金相同。
储蓄卡，信用卡还款
甲方必须办理中国建设银行储蓄卡，信用卡，委托乙方以自动转帐方式还本付息的足额款项，存入储蓄卡
帐户或信用卡帐户，保证乙方能够实施转帐还款。
当因甲方原因造成用卡还款失败时，甲方必须持现金到原贷款经办行还款。
甲方提前将未到期贷款本金全部还清，乙方不计收提前还款手费，也不退回按原合同利率收取的贷款利息。
第八条 贷款担保
本合同项下甲方购买的住房由丙方提供阶段性保证。在未将房地产权证交乙方收押前，如发生借款人违约连续三个月拖欠贷款本息，罚息及相关费用，丙方须在接到乙方发出《履行保证责任通知书》后的十日内负责代为清偿。保证期限从贷款发生之日起，至乙方取得房地产权证收押之日为止。
保证期间，借款合同的甲，乙方协议变更借款合同内容，应事先征得丙方的书面同意。
本合同项下甲方购买，建造，翻建，大修的住房作为借款的抵押担保，由甲，乙方另行签订《住房抵押合同》。甲方购买期房的，应将购房预售合同交乙方保管。
第九条 合同公证
甲，乙，丙三方自本合同签订之日起的十日内，向公证机关办理本合同和甲，乙方签订的住房抵押合同公证。
第十条 合同的变更和解除
本合同生效后，任何一方不得擅自变更和解除本合同。
甲方如将本合同项下的权利，义务转让给第三方，应符合有关规定，并应事先经一方书面同意(如在保证期间应征得丙方同意)，其转让行为在受让方和乙方重新签订借款合同后生效。
第十一条 甲，乙双方的权利和义务
甲方有权要求乙方按合同约定发放贷款;
甲方应在合同约定的期限内向乙方归还全部贷款本息;
甲方必须按约定用途使用乙方贷款，未经乙方书面同意，甲方不得将乙方贷款挪作他用。
乙方应按合同规定期限及时发放贷款。
第十二条 违约责任
甲方在执行本合同期间，未按月偿还贷款本息为逾期贷款，乙方按规定对其欠款每 天计收万分之 的罚息;并由甲方在活期储蓄或储蓄卡帐户内存入一个月的贷款数，保证按时归还乙方贷款。
甲方如连续六个月未偿还贷款本息和相关费用，或被发现申请贷款时提供资料不实以及未经已防书面同意
擅自将抵押住房出租，出售，交换，赠与等方式处分抵押住房的，乙方有权提前收回贷款本息，直至处分抵押住房，如不足以偿还欠款的没有继续向甲方追偿欠款的权利。
甲方未将乙方贷款按合同约定使用而挪作他用，对挪用部分按规定每天计收万分之十二的罚金。
第十三条 本合同争议解决方式
在履行本合同过程中发生争议时，可以通过协商解决，协商不成，可以向乙方所在的人民法院起诉。在协商或诉讼期间，本合同不涉及争议部分的条款，仍须履行。
第十四条 其他约定事项(略)
第十五条 本合同自甲，乙，丙三方签订后生效，丙方保证责任至甲方所购商品房的《房地产权证》和《房地产其他权证证明》交乙方执管后终止。甲，乙双方承担责任至合同项下贷款本息和相关费用全部清偿完毕后终止。
第十六条 本合同正本一式五份，甲，乙，丙各执一份，公证机关，房地产登记机构个执一份，副本按需确定，其中：送城市公积金管理中心一份。
甲方：(私章) 乙方：(私章)
(签字) 法定代表人(签章) 年 月 日 年 月 日 丙方：(公章)
法定代表人(签章)
房贷收入证明范本范文第5篇
关键词：住房抵押贷款；
证券化；
融资
中图分类号：F83文献标识码：A
一、我国住房抵押贷款现状
随着国家宏观调控以及中央银行货币信贷政策的陆续出台，各家商业银行纷纷调整信贷投向，加大了对消费信贷投入，这都促使我国个人住房贷款业务迅速发展并初具规模。自从1998年我国住房改革，停止实物分配后，住房抵押贷款已经成为人们买房的主要方式，它拓展了住房贷款的巨大市场，为百姓解决了不少困难。但是，由于房价相对于居民收入增长水平显的过高，同时又缺乏有效的消费信贷措施，最终导致居民对住宅的有效需求不足。
从楼盘开发到居民买房其间过程一般是这样的：房地产开发商先从银行借款建房，然后与银行签订协议，待中介卖房之后把本息存入该银行就是房地产还款。房价中除去银行贷款本息以及中介担保等手续费就是房地产商的利润。但是，居民买房的首付最低价是房价的30%，那么剩余的70%这一大部分只有通过抵押贷款才能实现。显然，在这一周转中，不管是购买者还是房地产开发商都已经把相当大的一部分风险转嫁给了银行。一方面房地产商用来建房的资金来源是银行，一旦房地产商的房子卖不出去，就意味着银行贷款就有可能收不回；
另一方面就是购买者违约不付款。现在银行对违约问题的处理方式很简单，但也存在相当大的风险，就是拍卖充当抵押的住房。这就存在着拍卖得来的资金不足以偿还发放的贷款金额的风险。
二、住房抵押贷款证券化可行性分析
个人住房抵押贷款证券化首创于美国，后被许多国家借鉴。不同的国家和地区在具体操作上有所不同，但其本质都是一样的。总的来说，住房抵押贷款证券化，是将金融机构的住房信贷资产经过一系列的组合，再配以相应的信用担保，并进行信用增级，使其产生的未来现金流（主要是利息收益）的收益权转变为可在金融市场流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程。
（一）实施住房抵押贷款证券化的经济利益。实施住房抵押贷款证券化，不管对银行、购房者、房地产商，还是金融机构都有一定的经济利益。
1、有利于商业银行的发展。首先，住房抵押贷款证券化可以有利于拓宽商业银行的融资渠道，有利于降低商业银行的经营风险，通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。其次，有利于提高商业银行的盈利能力，实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。
2、个人购房更容易实现。通过住房抵押贷款证券化可以有效地扩大金融机构在住房抵押贷款方面的资金来源，可以更多、更广泛地为个人购房提供必要的资金支持。再者，个人住房抵押贷款债权可及时变现，商业银行可以扩大贷款规模，延长贷款期限，提高按揭成数，贷款利率的下调也有了条件。由于可贷资金范围更为宽广，人们可以更方便地获得长期信用，从而大幅度提高个人购房者的有效支付能力。
3、进一步促进房地产业发展。房地产业发展必须要有银行的支持，但与此矛盾的是银行苦于抵押贷款期限长、资金回收慢，使抵押贷款受到一定的限制。如果实现抵押贷款证券化，可以为房地产业发展带来后续资金，促进其发展，形成一种良性循环。
从以上分析可以看出，能够从住房抵押贷款证券化中直接获利的是银行，而其他受益者只是间接受益，必须建立在银行的资本状况得到改善的前提之下。当然，如果能使银行的资本状况得到改善、降低银行风险，对于稳定金融系统乃至整个国民经济都是有利的。
（二）实施住房抵押贷款证券化可行性分析
1、我国已经初步形成住房抵押贷款一级市场的雏形，并形成初具规模的资本市场体系。个人住房贷款占商业银行各项贷款的比重在逐渐提高，2001～2006年金融机构个人贷款在全部贷款中所占的比重从6.22%提高到了10.69%，而个人住房抵押贷款在个人贷款中的比重大约占到70%以上，如果再加上房地产商的贷款，估计和房地产有关的贷款在全部贷款中所占的比重会再翻一番。同时，银行住房抵押贷款的日益规范化、操作的简单化以及更具有吸引力的利率，决定了银行抵押贷款必将主导未来住房消费的融资方式。同时，我国拥有大量的闲散资金，但是我国金融市场投资品种单一，而住房抵押贷款债券一般来说是收益稳定、安全性极高的投资品种，对机构、散户都具有很强的吸引力，这为住房抵押贷款证券化提供了充足的潜在资金来源。所以，按照我国住房抵押贷款的现有规模及发展前景，发展住房抵押贷款证券化已经具备了资产基础。
2、资金来源充足。到2006年底，我国居民存款余额超过161，587亿元，经过多次降息后，目前国内商业银行利率已经处于较低水平，大量的社会闲置资金要寻找收益更高的投资渠道，促使居民储蓄寻找新的出路。于是储户的钱纷纷转向了基金或者证券，这就为住房抵押贷款证券化提供了潜在的充足资金来源。
3、我国已经形成良好的投资氛围。银行储蓄已不再是居民的唯一投资方式。虽然利率曾经上调，但是跟我国上涨的物价相比，居民存款获得的收益几乎为负。所以，近几年来居民开始选择更具利益的投资方式。如，购买证券、基金等。由于证券化所发行的抵押担保证券信用级别高、风险较小且收益一般又略高于国家债券，使其一出现就能被居民所接受。所以，实施住房抵押贷款证券化应该可以拥有一定的群众基础。
三、我国实施住房抵押贷款证券化的障碍
虽然我国已经具备了实施住房抵押贷款证券化的一些可行性的条件，但是客观地说，我国目前实行住房抵押贷款证券化存在着许多障碍。
（一）房地产市场不稳定，证券化缺乏良性环境。住房抵押贷款证券化的本质是通过增强资产的流动性来分散银行投资的风险，在目前我国房地产市场争论较大，整体不稳定的情况下，投资者投资这种证券所要冒的风险较大，造成投资者积极性不高，仓促证券化可能会造成少人问津的情况。况且，目前个人住房抵押贷款在银行总贷款额中的比重不大，银行也缺乏证券化的动力。
（二）我国没有高标准的信用评价机构。由于住房抵押贷款证券化是一种技术性很强的融资行为，运作过程相当复杂，投资者无法对其每一步都进行了解并施以监控。因此，为了尽可能地规避风险，需要对发行的抵押贷款证券进行信用等级评估。我国目前资信评级机构虽然数量不少，但质量不高，主要表现在信用评级操作不规范、透明度不高、缺乏统一标准等，没有形成被市场投资者普遍认可的高质量信用评级机构。
（三）住房抵押贷款证券化的法律障碍。我国现行的法律法规还不够完善。住房抵押贷款证券化是一项程序性很强、涉及多方面经济利益的工程，只有完善的法律、法规才能确保它的有效运行。随着市场经济的建立，我国先后颁布并修改了一系列经济法律、法规，以维持经济秩序。但由于我国住房抵押贷款市场起步较晚，相关的法律法规建设还很不完善，在证券化过程中可能出现的问题尚无明确的法律依据。例如，贷款转让方式的法律障碍、商业银行转让贷款的障碍，等等。我国《商业银行法》并没有将转让信贷资产纳入商业银行的经营范围，所以商业银行是否可以进行未被明确界定为法定经营范围的贷款转让尚存在法律障碍。
（四）住房抵押贷款证券化的技术障碍。发行住房抵押贷款证券还会遇到会计、税收等方面的技术问题。不但会影响证券资产是否合法，也关系到每一个参与者的利益。我国现行的会计制度、会计准则关于住房抵押贷款证券化的处理上还是一片空白，主管部门很难对证券化业务实行有效的监控。所以，需要制定一套适应于复杂创新环境的、完善的、关于住房抵押贷款证券化的会计制度。目前的税收制度对实施住房抵押贷款证券化过程中哪些环节该收税、哪些环节不该收税、按怎样的标准收，也都没有明确的规定。
四、结论
