房地产泡沫分析论文范文第1篇关键词房地产泡沫；利益机制；制度因素一、引言泡沫是在市场经济中由投机导致的一种或一系列资产价格脱离市场基础价值持续上涨，并且这种上涨使人们产生出对这种资产的远期价格继续上升下面是小编为大家整理的2023房地产泡沫分析论文【五篇】,供大家参考。
房地产泡沫分析论文范文第1篇
关键词房地产泡沫；
利益机制；
制度因素
一、引言
泡沫是在市场经济中由投机导致的一种或一系列资产价格脱离市场基础价值持续上涨，并且这种上涨使人们产生出对这种资产的远期价格继续上升的预期和持续的购买行为。Salge(1997)认为引发泡沫发生的原因可分为内生及外生因素二方面，所谓内生因素是认为泡沫的变动与基值的变动息息相关；
外生因素则是由市场景气的变动，使得市场参与者对未来的市场价格预期发生过度反应，供需失衡使市场价格偏离基值所引发的价格泡沫现象。台湾学者徐滇庆、于宗先、王金利（2000）则通过房产投机商的资本增值方程对房地产泡沫的产生机理进行了解释。
它的生成机理一般都与投机、预期、非理性等有关。房地产特性是泡沫产生的必要条件，“经济人”的行为方式和金融信贷是房地产泡沫形成的直接因素；
制度因素是我国房地产泡沫形成的深层次因素；
现有的利益机制是我国房地产泡沫形成的根源。
二、中国房地产泡沫生成的制度因素分析
1．预售制度
预售制度是我国在房地产业起步阶段，为了给予成长中的开发商的一项扶持政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入。应该说，商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。但在我国房地产业有了很大发展的今天，预售制度的原有政策意义已经很小了。
首先，预售制度使房地产金融风险得以累积。预售制度使得开发商得以以少量的自由资金启动开发项目，将购房者个人收入和银行的贷款转变为自有资本。央行报告指出，开发商已形成高比例负债经营状况，银行贷款占其资本金比例高达55％，而自由资金比例却呈逐年下降趋势。以上海为例，房企自有资金2001年为18.84％，2002年为17.53％，2003年为16.94％，直到2004年下半年，国家出台相关规定后，才有所上升。房地产开发企业高负债经营的风险被转嫁给了银行。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭，作为抵押物的土地和房产就会贬值甚至大幅缩水，开发商很容易脱套，而银行却可能陷身泥潭。
再次，预售制度促使了房地产业的投机炒作行为。商品房的预售可以说是在信息不对称下的交易行为。一些开发商利用掌握的信息优势，将已经预售的商品房抵押或者将已抵押的商品房预售，或重复预售套取银行资金，极大地加重了金融风险。另一方面开发商以少量的资本金来运作项目，只要能够卖出一部分期房，就可以收回自有投资。这就造成了开发商囤积房源、虚假的房地产交易信息，哄抬房价等一系列投机炒作行为。
2．土地政策失误
土地政策的失误也是产生房地产泡沫的因素。土地政策失误就是对土地的公共管理特性认识不清，对土地交易过于放任。土地因为数量有限，供给缺乏弹性；
土地还因个别地块不具有完全的可替代性，存在使用方式与社会公益的协调问题；
土地还因具有直接财富性和自然增值性，而可能导致土地投机的泛滥。土地的这些自然与经济特性决定了对土地实施更多的公共管理，任由市场自发地调节，很难实现土地资源的优化配置。土地的公共管理特性要求对土地保有、使用和交易进行限制。我国目前虽然对土地保有、使用和交易也有限制，但是对交易的限制很弱，炒卖地皮的现象司空见惯。而许多发达资本主义国家对土地交易的限制非常严格，比如英国在不动产管理上规定，一切不动产交易都必须事先呈报，由政府审查批准后才能实施。
3．房地产税费制度
当前房地产税费的一个明显特点是房地产开发流通环节税费多，在房地产开发、销售过程中，仅税就有契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税等等，收费项目就更多，税费负担严重，从某种程度上制约了房地产的供给，是目前房价过高的一个主要原因。
另一方面，房地产保有环节课税少，只有城市房产税和少量的城镇土地使用税，而且是在一次减除原值10-30%之后征收，税负较轻，这就相当于给土地保有者的无息贷款，政府无法参与增值价值的再分配，实际上是鼓励投机，鼓励囤积土地，导致土地炒卖严重
预售制度、不合理的税费制度和土地政策失误是当前房地产制度安排中的一个重大缺陷，这一重大缺陷的结果就是鼓励房地产投机炒作，进而促发了房地产泡沫的膨胀。
三、我国房地产泡沫产生的根源--现有利益机制的作用
我国房地产泡沫产生的因素十分复杂，前面所述的原因并不是我国房地产泡沫产生的根源，我国房地产泡沫产生的根源来自于现有利益机制的作用。
我国地方政府有着GDP崇拜，地方经济的发展是地方政府官员的绩效考核指标。房地产价格上涨导致了房地产投资和消费的上涨，这些都拉动了地方经济，同时也增加了地方政府的税收。最重要的是，房价的上涨导致土地价格的上涨，对导致房价上涨的土地价格高涨和国际游资，地方政府都不是持强烈的反对态度。土地出让收入目前已经成为地方财政的主要来源。地方政府希望能将土地卖出高价，当然期望房地产价格能够保持高位运行。我国目前实行的是土地储备制度，政府完全垄断了土地一级出让市场，而实行价高者得的招拍挂的土地出让制度更使得地方政府能够更容易地掌握土地出让价格。
近年来，有些地方政府为了提高地方财政收入和政绩需要，将土地数十年的使用权一次性卖出，土地价格拍卖得越高，政府的收入就越高。由于土地资源的不可替代、不可移动以及不可再生等特性，使得土地资源的分配、使用具有相对的价格垄断性。开发商预期土地价格的上升会越来越快，其推出房地产商品时，定价也会相应地提高，这样造成了地方房地产价格不断上涨。
在这个背景下，此利益机制促成了土地的投机炒作。近年来城市地价连续上升，很值得警惕，如福州市去年一块地一亩拍到1264万元，每平方米折合楼面地价9031元，而周边楼盘的均价不超过6000元。开发商显然预期到未来房地产价格的上涨，加紧购买和囤积土地，投机需求的增加造成了市场的虚假繁荣，进一步加深了价格上涨的预期。而这种投机行为恰恰是引起房地产泡沫的最直接因素。
四、政策建议
1．调整目前中央与地方政府在土地收益上的分配格局，提高中央财政对土地收益的控制权。改变现行“大头在下“的收益格局，加大土地出让收入的征管力度，严格禁止地方政府随意减免应上缴中央的土地出让收入，降低地方政府对土地收益的支配权，强调土地收益的合理利用和使用效率，防止土地收益流失。
2．改变以往以GDP作为考核地方政府政绩的主要指标，强调以科学发展观落实的成效来考核地方政府。党的十七大报告中将加快推进以改善民生为重点的社会建设作为未来中国发展的主要工作之一。因此，我们必须转变观念，大力倡导综合取向的发展观，促进经济、社会、环境等各方面协调发展，要改变一直以来以GDP作为考核地方政府政绩的主要指标，要把社会发展程度和人民群众的幸福程度作为关键性发展指标，深入贯彻落实科学发展观，继续深化改革开放，不断改善人民生活，保障社会公平正义、不断促进社会和谐，加快转变政府职能，削弱地方政府与房市之间的利益联系，尽快实现从房地产市场经营者到监管者的转变。
3．加快推进政府预算制度改革，强化政府土地出让收益的预算约束，严格预算收支管理，实行收支两条线管理，约束地方政府的土地收益动机，扭转地方政府“以地生财“的模式。把土地出让收入纳入政府一般预算统筹安排，加强各级人民代表大会和各级政府审计机关对土地收益分配的监督、检查，制止随意减免、缓缴、欠缴、少缴土地出让收入的行为。
参考文献
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房地产泡沫分析论文范文第2篇
西方发达国家多次遭受泡沫经济破灭的影响，导致严重的经济危机。这些经济危机的发生多是由房地产泡沫破灭引起，由于金融业与房地产业存在密切联系，银行信贷与房地产泡沫关系逐渐成为学术探讨的热点。
(一)国外银行信贷与房地产泡沫关系的理论研究
关于银行信贷与房地产泡沫关系的问题大都是从房地产行业的特点出发的。PanlHilbers(2001)指出房地产的特点包括:供给缺乏弹性;交易不频繁且成本较高;房屋可以当作贷款抵押品。正是这些特殊属性，使得银行信贷更易集中于房地产市场，银行信贷与房地产泡沫的关系呈现出日趋紧密的事态。Minsky(1982)从金融自由化角度阐述银行信贷与房地产泡沫关系，提出“金融不稳定假说”，认为:在经济繁荣时期，资产价格上涨会使得银行过于乐观而放松贷款条件。房地产价格不断上涨的同时，银行信贷规模随之扩张。但是，当房地产泡沫破裂，房地产价格就会迅速下降，银行产生大量不良资产，给银行等金融行业带来危机。
(二)国外银行信贷与房地产泡沫关系的实证研究
在实证分析方面，国外大部分学者是从银行信贷与房地产价格关系入手对银行信贷与房地产泡沫关系进行分析。Goodhart(2008)为了研究货币、银行房地产信贷和房地产价格之间的关系，通过VAR模型，利用17个工业国家的1970－2006年间的数据进行实证分析，指出，房地产价格和银行房地产信贷之间存在明显的双向联系，进而认为银行信贷与房地产泡沫之间存在紧密的关系。
二、国内银行信贷与房地产泡沫关系的研究
与国外相比，我国对房地产泡沫的研究起步较晚。1998年住房改革以后，国内学者对房地产方面的研究逐渐增多，并且对银行信贷与房地产泡沫关系的研究取得了丰盛成果。
(一)国内银行信贷与房地产泡沫关系的理论研究
房地产业与银行业存在紧密的联系:土地开发商、房地产开发商、个人买房等可在银行取得贷款。陈梦璇(2010)认为，我国房地产企业融资来源单一，银行贷款在整个融资中占有很大比例，因而银行贷款与房地产泡沫存在紧密联系。多数学者从房地产泡沫形成原因的角度探讨了银行信贷与房地产泡沫的关系。葛杨等(2008)分析了我国信贷环境对房地产泡沫关系，指出我国宽松的信贷环境对房地产价格泡沫化的推动表现尤为突出。
(二)国内银行信贷与房地产泡沫关系的实证研究
国内关于银行信贷与房地产泡沫关系问题的研究大多引用国外的研究方法来探讨。一部分学者认为房价高必然导致房地产泡沫的产生，因而从银行信贷与房地产价格关系层面间接推断出银行信贷与房地产泡沫关系。魏文轩(2013)利用1997－2011年银行信贷与房地产价格相关数据，采用协整分析方法，实证分析出银行信贷与房地产价格波动间存在着较显著的正相关性，并给出抑制房地产泡沫继续膨胀的建议。另有学者直接对银行信贷与房地产泡沫关系进行了实证分析。李成等(2009)发展了Allen－Gale模型，并将其应用于对美国次贷危机生产机理的理论分析，实证检验得出银行房地产信贷非理性扩张激励投资者投资风险资产，并引发房地产泡沫，一旦经济放缓或是外部因素的冲击使得泡沫破裂，就会通过连锁反应引发大范围的金融危机。
房地产泡沫分析论文范文第3篇
关键词：泡沫理论 房地产 泡沫 房价
一、引言
近年来，尤其是北京、上海、深圳、杭州等地的房价出现了严重的畸形暴涨，有着大量资金的个人不断地涉足房地产业进行投资，导致房地产价格泡沫化严重，未来这必将引起房地产的大崩溃。本文结合郑州市现状来研究郑州市房地产市场泡沫化的程度，一方面为郑州市房地产行业泡沫化做一个定位，揭示房地产行业泡沫化的原因以及评价指标，另一方面针对部分城市普遍存在泡沫化提出了相关的政策建议，希望能够引起政府对房价过度泡沫化城市的重视以及调控房价的决心。
二、房地产泡沫的定义及原因
1、房地产泡沫定义
根据美国著名经济学家查尔斯・P・金德伯格关于房产泡沫的解释，他认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。[1]泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
2、房地产泡沫的原因
2.1 土地的稀缺
社会的土地资源是有限的，稀缺的。现代社会，住房问题尤其是大学生的住房问题原来越突出，居者有其屋，这是每个人的最基本的社会福利。但是由于社会资本掌握在少数人的手中，由于土地的有限性，他们就希望能够通过投资更多的房产来占据更多的资源。尽管这个价格是在不断的上涨，但是和土地的稀缺性相比，这些掌握着大量资本的投资人已经对房价的价格没那么担忧，而且，他们希望在投资后房价能够更加快速的增长来获取收益。
2.2 投机需求膨胀
第二、过度投资。掌握着大量资本的投资机构和个人投资需求不断地膨胀，他们坚信房地产市场会持续升温，房价会继续高速攀升，他们将房地产看成是一个赚钱的机器，通过不断的买入卖出来回去高额利润。对于没钱买房以及掌握着少数资本的个人来说，他们需要生活住房，这样就造成了一个联系不断的恶性的循环，从银行获取抵押贷款的众多借贷人产生信用危机时，房地产市场也就到了崩盘的时刻。
2.3 贷款过度
其次，除了投资人对房地产未来的前景充满着希望，大量的金融机构也融入进来为广大投资机构和个人提供大量的贷款资金，这成为了房地产泡沫化的直接助燃剂。在银行提供贷款的情况下，大量的资本进入房地产行业，造成了一种供不应求的假象，随着大量借贷资本的介入，在供不应求的情况下，必将推动房地产价格的一路攀升，这成为房地产泡沫的一个非常重要的原因。从投资人角度分析，他们可以通过付一部分预付款，抵押所需要的房产来获得银行的贷款来炒高房价为自己获利。从银行以及其他金融机构角度来讲，他们对房地产行业的前景也持续看涨，并且在有房产抵押的情况下放贷获取利润也是符合他们的投资理念的。
三、郑州市房地产泡沫化实证分析
1、2009-2012年郑州市房地产泡沫指标分析
根据以上的分析方法，下面我们就郑州市房地产市场泡沫化进行数据分析。
1.1 价格收入比
价格收入比指的是一套居民住房的平均市场价格与居民品均家庭年总收入的比值。该指标的设计来源于房地产泡沫的过度投机行为，价格收入比反映了平均家庭的对于房地产市场的支付能力，该比值越高，说明居民支付能力越弱，房地产的泡沫化相对而言越严重。目前，价格收入比已被广大学者所应用来评估地区乃至全国房地产市场是否泡沫化以及泡沫化严重程度如何，该指标是评价房地产泡沫化指标中较为广泛接受和重要的指标之一。一般而言，对于一套70平方米的房子而言，价格收入比的范围在4-6为宜。根据郑州市统计局2012年9月公布的相关统计数据分析，如表1所示[2]：
从表1的中的分析我们可以看到，郑州市城镇居民家庭人均可支配收入每年都有较大幅度的增加，单位商品房价格从2009-2011年三年均保持持续增长，2012年与2011年基本维持稳定。2009-2011价格收入比在逐步攀升，并且2009年-2012年均超过最合适的标准6范围。这说明从2009年到2012年郑州市房价出现了轻微的泡沫化，在2012年郑州市房价相对于2011年趋于平缓。
1.2 房价增长率与人均收入增长率比值
房价增长率体现的是随着时间的推移，房地产行业单位价格同比增长的速度。人均收入增长率反映的是平均家庭每个人相对于去年收入的增长率。单位房价增长率与人均收入增长的比值也能充分体现房价与个人收入增加速度问题，在一定程度上能够反映泡沫化的存在与否。如果房价的同比增长速度远远高于人均收率增长率，那么大多数家庭就无力承担高房价带来的成本，也就给投资者更多地机会去炒作房地产，导致泡沫化。具体如下图所示[3]：
从表2中我们可以看到，2009-2012年的房价增长率与人均收入增长率的比值在合理的控制的范围内。从这个指标来看，目前郑州市房产价格泡沫化程度较不明显，对大多数居民而言，它保持在一定的合理购买范围内。
1.3 抵押贷款增长率与人均收入增长率比值
这里谈论的抵押贷款主要指购房者为购买房产从银行或者金融机构借贷资金。抵押贷款率在一定程度上显示了房地产市场的运转效率和交易频率。但是也不能仅仅从抵押贷款率的角度单独分析其对房地产泡沫化的作用，需要借助收入增长率指标。当抵押贷款增长率与人均收入增长率的比值大幅度提高时，泡沫化的程度也在逐步加强。
从表3的中我们可以看出，2009年到2011年的抵押贷款增长率和人均收入增长率的比值保持在2以内，2012年略有增加，总体上趋于增长趋势。也就是说2009年到2011年郑州市发地产市场在一个可控的范围内，并没有形成明显的泡沫化，在2012年出现了些许的泡沫。关注最近4年的数据，根据此指标的数据，我们得出最近4年左右郑州市房地产泡沫化有增长的趋势，但不太明显。
2、综合评价
通过运用上述4种分析方法以及结合相关的数据分别得出了以下结论：价格收入比方法得出从2009年到2012年郑州市房价出现了轻微的泡沫化，在2012年郑州市房价相对于2011年趋于平缓；
房价增长率与人均收入增长率比值分析方法得出2009-2012年的房价增长率与人均收入增长率的比值在合理的控制的范围内。房价增长率与人均收入增长率比值方法得出2009年到2011年郑州市发地产市场在一个可控的范围内，并没有形成明显的泡沫化，在2012年出现了些许的泡沫。因此，综合上述的4种分析方法得出的结论，可以初步判断2009年到2012年郑州市房价基本保持小范围的增长波动，并未出现泡沫化或者说有轻微度的泡沫。
四、结论与建议
本文分析了郑州市房价的泡沫化，得出该市房价在可控范围内，未出现过度泡沫。那么对于房地产泡沫的地区或者从全国范围来看的房产泡沫应当如何解决呢？首先政府继续完善住房保障政策，抑制商品房价格继续上涨，这是解决房价居高不下的一个重要的手段，在房价高速膨胀的情形下，政府的宏观调控是非常重要的，而且合适的政策对房价的调控也是比较有作用的。其次，强化土地资源的管理和配置，十八届三中全会也提出了通过调控土地的配置和管理来简介的调控房价，土地的稀缺对房产泡沫有一定的影响，政府通过控制小产权土地的使用权等措施抑制也可能会具有一定的积极作用。[4]最后，完善房产税收政策，一方面加大购买多套房的房产税，两一方面调高建筑商建房成本和税收来控制泛滥的投机交易。
参考文献：
[1] 杜方， 房地产泡沫理论及测度方法研究[J]. 武汉学报， 2005年05期.
[2] 《郑州市市区城镇居民收支》， 郑州市统计局.
房地产泡沫分析论文范文第4篇
关键词：投资收益率;房地产泡沫;房价;地价
住房开发投资是房地产投资中最为重要的一部分。随着GDP增速进入破“7”时代，住房开发投资作为经济引擎也进入周期性调整。但是国家提出了供给侧改革政策后，北京市住房市场不仅没有受库存高企的基本面影响，反而仍旧地王频现，相继出现近8万/O的楼面地价和40万/O的“学区房”。北京住房开发市场是否存在泡沫化趋势，关系着整体经济运行的风险水平。本文就住房开发投资泡沫的存在性及测度方法进行探讨。
一、 住房开发投资泡沫测度方法研究
1. 理论框架。住房投资是否存在泡沫成为了学者关注的焦点，测度方法和应用也有多种角度。主要分为模型检测方法和指标检测方法。
模型检测方法主要分为以下几类：
第一类是经济领域里的耐用商品的特性，提出如租售比（市盈率）、房价收入比指标，借鉴资产泡沫检验方法，通过“净租金收入流”代替资产价格定价模型中的“收益现金流”来计算住宅的基本价值，通过价格比对，衡量泡沫大小，然后通过横向或者纵向对比判断区域间相对的泡沫程度。该方法虽然易获取数据，但主要停留在经济指标的宏观分析，数据可获得性和准确性较差。
第二类为计量经济和数理统计的计量检验法。布兰查德（Blanchard）的理性泡沫理论，给出了刻画理性泡沫性质和发展状态的模型，早起理性泡沫存在性检验方法是方差易变性检验。迪巴（Diba）等通过对资产价格和红利做单位根检验和协整检验来判断“爆炸”型的理性泡沫是否存在。诺登（Norden）等提出switching regression模型，给出理性泡沫的性质，与单位根、协整检验相比，有更好的小样本性质;史兴杰等的switching authoregressive（AR）模型给出了模型参数估计方法以及泡沫检验方法。这类方法提供了定量分析的工具，却容易过于关注数据逻辑的自洽性，脱离实际的市场情况。
第三类为社会经济和空间分布实证调查方法。苑德宇等通过CD检验统计量对35个城市的房价泡沫分析，得出先后顺序和可能的传染态势。从传统的静态泡沫转向动态的泡沫演化研究。余柏蒗等通过灯光和用地数据计算住房空置率，进而得出房地产泡沫的空间分布和状况。主要通过空间计量的方法来表征社会问题。这对数据依赖度较高，整理难度大，成果以描述性统计和问题探索为主。
而住房投资泡沫检测指标类型也很多，主要分为从价格、需求、供给三个类别，每个指标也存在着各自不同的评价阈值。
综上，现有的模型和指标尽管已经建立相对完善的测度体系，但研究单纯基于社会经济学，割裂了住房作为投资标的和空间场所的双重属性。同时，研究尺度也集中在宏观的城市研究，没有基于空间实证数据，难以指导具体的管理决策措施。
2. 研究思路及模型方法。基于以上理论，本文提出了以住房交易价格、居住用地土地出让数据为基础数据，首先通过剩余法测算住房开发项目中的销售利润率、投资利润率、年复合增长率;最后将扣除基本收益后所剩的泡沫收益的总体均值与经济基本面增速作比较，并采样取均值，得出该地区总体的住房投资泡沫水平。该方法主要有两个步骤：基于剩余法的投资利润率测算、基于经济基本面的泡沫评价方法。
（1）基于剩余法的投资利润率测算。
①土地出让成交价格折现。获取的房价和地价数据中，房屋销售价格样本全部为某个时间点（此处为2015年8月）截面数据。而每块宗地实际出让的时间（t）却各不相同;要计算住房投资利润率，首先假定全部用地为某一时间点交易获得，并在一个开发周期后，全部房源上市销售完毕。因此不同期的宗地出让价格按某一假设开发初始时间进行折现，公式如下：
p=PV（1+r）τ-K-t
其中，p是该开发初始时间的土地成交价;PV是土地出让历史成交价;r为折现率，取4%;τ为期末年份，此处设为2015年8月，K为项目开发销售周期，此处设为3年，t为实际宗地土地交易年份。
②销售利润率与投资利润率测算。住房开发利润率测算的难点在于利润的测算。因为住房开发中的各项税费标准、土地出让价格、房屋销售均价都较为容易获取或者估算。本文采用剩余法计算各项指标，公式为：
利润=楼价-（土地费用+建安成本+管理费+利息+税费）
销售利润率=利润/销售收入
投资利润率=利润/投资成本
本文参考了北京市部分住房开发财务报表、相应的市场税费等因素，估算指标如表2。
因此估算得出单个开发项目的销售利润率ROS与投资利润率ROI的计算公式：
ROS=（63.2%P-93.15%X-168.59%p-571.2）/P
ROI=（63.2%P-93.15%X-168.59%p-571.2）/（107.2%X+114.4%p）（1）
（2）基于经济基本面的泡沫评价方法。本文测度住房泡沫采用的指标是开发方面中投资增长率。该指标主要用项目平均开发投资增长率与GDP增长率比值表示。住房开发投资市场由于其开发系统的复杂性，属于垄断竞争性市场，当投机需求增加时，短期土地供给缺乏弹性，房价大幅上涨，在成本没有改变且经济增速保持相对稳定时，其地区项目开发市场的平均投资复合增长率快速提高，住房市场出现泡沫。已知某个住房开发项目的K年累计投资利润率ROI，则该项目的年复合增长率计算公式为：
CAGR=-1（2）
借鉴Levin and Wright提出的基于基本价格和非基本价格的思想，住房项目复合增长率CAGR可以分为两部分：基于经济基本面的基本年收益率β和基于投机行为的泡沫年收益率γ。即CAGR=β+γ
基本年投资收益率β可以用无风险投资收益率表示，即与开发周期等长的存款年基准利率。
泡沫化水平μ，代表着地区内n个项目的泡沫收益率总体均值γ超越地区宏观经济增速V的大小程度。即泡沫年收益率μ=f（γ，V），此处V为该地区的宏观经济增长速度（本文用该地区周期内GDP年增速的平均值带指代）。因此可以简单定义μ=γ/V
由以上各式整理得到该地区泡沫化水平测度：
μ=（3）
二、 住房开发投资的实证分析
以北京市的2015年8月的住房挂牌价格、2004年～2014年居住用地土地出让数据为实证基础数据，假定一个地产项目开发销售周期为3年，其他税费、基准利率、GDP年增速均以统计年鉴和官方平台为准，计算2015年北京市总体住房投资泡沫化水平。
北京市的房价中包含的地价成本基本小于40%，平均值为24.75%，低于行业水平。这说明尽管北京楼面价屡次突破新高，但由于房价弹性更大，地价占房价的比重仍旧不高。同时，销售利润率反映着销售利润在房价中的比重，主要在20%～40%之间，处于高位水平，初步判定有一定的投资泡沫化趋势。
三、 住房投资泡沫水平检验与分析
1. 住房投资泡沫的存在性检验标准。除了宏观上定性判断泡沫风险，泡沫是否存在，需要定量测算和标准对比分析。开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。而衡量住房开发投资增长快慢的指标是住房开发投资的泡沫收益率与GDP增长率比值μ，一般应该不超过2倍，超过3倍属于较为严重。由此，我们设定μ的评价范围及其对应阈值如下表：
2. 住房开发投资泡沫水平分析。根据公式（1）、（2）、（3）综合整理，我们可以得到2015年北京市住房泡沫水平计算公式为：
μ=（
-13.71）
式中，μ为地区住房开发泡沫水平，n为该地区开发项目总数，Pi、pi分别为第i个项目的销售房价、地价现值。
计算结果表明，北京市住房投资泡沫化水平总体呈现正态分布态势，总体均值为2.5，参考表4，属于轻微泡沫化;从分区统计看，有四个地区也表现出投资过热，但主要为中心城区，泡沫化水平总体可控。其他地区均处于无泡沫或者理性泡沫范围，以增加住房投资和供应，满足市场需求为主要策略。
四、 结语
实证分析表明，北京的地价涨幅较大，但房价变动的弹性系数更大，地价占比仍旧较低，利润占比较高。在供给侧，整体的投资泡沫化趋势仍旧存在。但由于需求端的投资预期和刚性需求持续上涨，造成了目前供需两旺的局面，短期风险水平仍旧较低。在供给侧改革的背景之下，预防和减少投资过热形成的泡沫尤其重要，也有待更深入研究。
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基金项目：国土资源部公益性行业科研专项“京津冀土地优化利用一体化管控关键技术与应用”（项目号：201511010-3A）。主持人：冯长春。课题承担单位：北京大学（国土资源部国土规划与开发重点实验室）。
房地产泡沫分析论文范文第5篇
一、房地产泡沫测度系数研究综述
关于房地产泡沫的测度，国内的研究很少，黄正新(2002)指出实物资本（产）基础价值的确定不是根据现实资本的投资收益，而是由该资产或商品的生产成本加上流通费用再加上社会平均利润计算的；
李维哲和曲波(2002)设计了关于地产泡沫的预警指标，分为生产类指标、交易状况类指标、消费状况类指标和金融类指标四大类，这些指标虽然以测度房地产泡沫为名，实质上仍然是房地产景气的测度指标，并且指标过多，为实际应用带来困难；
洪开荣(2002)提出了泡沫计量“市场修正法”，以空置率为基础计算房地产泡沫，同样没有分清景气与泡沫的区别。
国外关于房地产泡沫的研究大致可以分为两类：一类是从房地产价格形成的角度进行分析，建立各种各样的房地产基础价格的计算模型，将房地产实际价格与其基础价格进行对比来测量泡沫的程度。另一类是从房地产的信用角度进行分析，设计各种指标来测量房地产泡沫的程度。
应该说，国外关于房地产泡沫的研究要远远超过国内的研究。但是，国外对房地产泡沫的度量是基于完善的统计体系而进行的，所设计的指标对国内的情况并不适用。并且，房地产基础价格的计算本身就具有很大的难度及不确定性。由于房价和地价相互转化的关系，无论是根据收益原理还是根据成本原理，都无法脱离对房地产未来趋势的预期，而预期是肯定与泡沫相关联的，因此，笔者认为通过计算房地产基础价格来测度房地产泡沫并不完全科学。
二、房地产泡沫成因
房地产泡沫是泡沫经济中最常见的价格泡沫现象，这是由房地产行业本身的特点决定的，它具有容易引起泡沫的资产领域一般具有的特点，即：(1)供求难以达到均衡，(2)供给弹性小。首先，由于房地产建设周期长，导致房地产的供给和需求之间存在时滞，难以达到均衡；
其次，在所有的生产要素中，土地的供给弹性最小。经济过热时对房地产的需求旺盛，而房地产建设受有限的土地供给的限制，特别是城市中心地区的土地，不可能随价格的上涨而增加。于是，在一定的时间内，房地产价格可以与投入的货币数量同比例地上涨。因此，土地资源的稀缺限制了土地的供给弹性，加速了房地产价格的飙升，引起了房地产泡沫。
房地产作为泡沫经济的载体。本身并不是虚拟资产，而是实物资产。但是，与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。
房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；
而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产作抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。
同样，银行也持有类似的心理，由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。因此，就是对房地产出于投机目的的需求，这与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。
房地产泡沫生成机制的动力之二就是资金的支持，从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。以日本为例，20世纪80-90年代的泡沫经济与土地神话和货币金融政策的影响关系密切。20世纪80年代初期，为适应日元升值和扩大内需的要求，日本发展和开放了国内市场，日本国内出现了国家公共投资、企业设备投资和个人消费一齐上的局面，兴起了大规模的基础设施建设和住房建设的高潮。在日本这个国土面积狭小且又经济高度发达的国家，土地是最为可靠的财富。生产和技术能不断向前发展，商品可以源源不断地生产出来，可国土却无法扩大。因此，土地价格只升不降成为大多数日本国民“颠扑不破的真理”，这种心理增加了购买土地的需求，对土地价格的上涨起了推波助澜的作用。同时，大规模建设需要大量的投资，又引起旺盛的资金需求，使日本的金融市场快速发展，融资规模尤其是直接融资规模迅速扩大，最终超过实体经济的承受能力，导致了泡沫经济的泡灭。
总之，房地产泡沫的生成条件有两个：一是过度的投机需求，二是投资信贷的支持。
三、房地产泡沫测度系数
（一）房地产泡沫测度指标的设计
本文设计了三个房地产泡沫测度指标，分别为房地产价格增长率／实际GDP增长率、房价收入比和住房按揭款／居民月收入。
第1个指标：房地产价格增长率／实际GDP增长率
该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的。泡沫经济是虚拟经济与实体经济偏离程度的反映，从宏观的角度来分析，泡沫膨胀的程度取决于经济增长速度和对经济增长速度的预期，但是实体经济的发展是虚拟经济发展的基础，房地产泡沫也是如此，因此可以用房地产价格增长率与经济增长率进行比较，反映虚拟经济与实体经济的偏离程度。该指标能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。
本文并没有采用基础价格的标准来测算房地产泡沫的程度，而是采用实际GDP的增长率来代替基础价格的增长率，避免了基础价格测算中的各种不准确的因素，可以反映房地产泡沫发展的趋势。
第2个指标：房价收入比
该指标是根据房地产泡沫成因中的第一个因素：过度的投机需求来设计的。房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。
第3个指标：住房按揭款／居民月收入
该指标是根据房地产泡沫成因中的第二个因素：投资信贷的支持来设计的。房地产投机需求的膨胀离不开充足资金的支持，而充足的资金必须依靠银行等金融部门的配合，因此居民投机需求的膨胀很大程度上依赖于信贷杠杆的推动，与信贷规模具有同步扩张，互动发展的性质。该指标反映了信贷对居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住房消费水平，代表了房地产泡沫发展及实现的程度。该指标值越大，说明信贷对居民住房投资的支持程度越大，居民投入住房消费的程度越高，产生房地产泡沫的基础条件越好，如果房价保持上涨，则说明产生房地产泡沫的可能性越大。
因此，上述三个指标分别根据房地产泡沫的含义和生成机制揭示了房地产泡沫的本质，可以将它们作为测度房地产泡沫的重要指标。
（二）房地产泡沫测度系数的合成
房地产泡沫测度系数可以取房地产测度指标的几何平均值来计算，即房地产价格增长率／实际GDP增长率、房价收入比和住房按揭款／居民月收入三个指标数值的平均数。设房地产泡沫测度系数为K，房地产价格增长率／实际GDP增长率为q[,1]，房价收入比为q[,2]，住房按揭款／居民月收入为q[,3]，则有：
附图
K值是一个大于零的数值，K值越大，房地产泡沫的程度越高。
由于缺少历史数据的积累，在我国应用房地产泡沫测度系数K值无法给出科学准确的评判标准，即无法指出“没有泡沫、出现泡沫、泡沫严重”的界限和区间；
但是，通过对各系列房地产泡沫测度系数值的时序和截面数据的对比，可以判断各房地产市场中泡沫的发展程度，以此来分析房地产市场是否一直健康发展。
【参考文献】
[1] 吕克敏，刘荣：《泡沫经济问题研究》载《经济体制改革》1999.增刊
[2] 黄正新：《关于泡沫经济及其测度的几个理论问题》载《世界经济与政治》2002.1
[3] 李维哲，曲波：《地产泡沫预警指标体系与方法研究》载《山西财经大学学报》2002.2
[4] 搜房研究院：《中国房地产指数系统月报》2002.12
[5] Angeline M.Lavin.Empirical Tests of the Fundamental-Value Hypothesis in Land Markets.Journal of Real Estate Finance and Economics,
22:1,99-116,2001.
