地产计划书第1篇网络游戏开发项目商业计划书合伙或投资方式想开发的网络游戏想开发一款3D的中国历史内涵的注重社交感精品的RPG网络游戏，已有成型的设计想法。游戏宁肯小也要精。开发出来会有多大市场、什么用下面是小编为大家整理的地产计划书汇编7篇,供大家参考。
地产计划书 第1篇
网络游戏开发项目商业计划书
合伙或投资方式
想开发的网络游戏
想开发一款3D的中国历史内涵的注重社交感精品的RPG网络游戏，已有成型的设计想法。游戏宁肯小也要精。
开发出来会有多大市场、什么用户会需要玩、高峰时间会在什么时候
RPG的网游在中国有非常多的用户，这些用户目前主要被魔兽世界、征途、天龙八部、诛仙、永恒之塔等网游占有。市场上游戏数量非常多，但口碑好的没几款，用户满意的很少。
1）魔兽世界的用户，有些对游戏的风格不满，希望有中国内涵的同等质量的网游
2）征途、天龙八部、诛仙的用户，对游戏的画面、收费、设计、外挂的处理方式不满，希望有更好的网
游能玩
3）永恒之塔的用户，对游戏的流畅性，设计，外挂处理方式不满，希望有更好的网游能玩
4）主要用户群，大学生，公司白领，网吧
5）用户高峰时间会在寒暑假，周六周日，晚8点-10点
想开发的网游是这样的1）画面上采用韩国的风格
2）内容上采用中国的历史内涵
3）设计上参考魔兽世界
4）采用3D技术
5）游戏要非常的流畅，画面并不要非常的好
6）游戏注重社交设计，情感体验
7）装备的获取、游戏币的获取要平衡
8）非常好的组队方式
9）高可玩性的，副本，战场、攻城战
10）非常好的剧情和一定量的任务
11）使用顺手的地图设计
12）RPG与休闲平衡等
想开发的网游产品市场优势
1）具有社交感的3D画面、内容，精品的，游戏流畅、稳定
2）具有中国历史内涵、内容、功夫
3）更好的组队方式、副本方式、战场方式、攻城方式
4）更加公平的装备获取方式、更好的游戏币平衡获取方式
5）更好的剧情，一定量的任务
6）更好的运营管理、外挂处理方式
7）做游戏的人很多一类是，社交+聪明+模仿，做游戏；
一类是，正直+智慧+灵感，做游戏，我适合后一类方式做游戏
8）现在是网**业市场竞争期，会采用更好的设计思路，更好的美工等，避免同质化
9）以人品、职业能力赢得团队尊重，赢得话语权，领导大家做事
网游开发过程
1）咨询有经验的人或学习魔兽世界或韩国网游的开发方法
2）先策划好，游戏的玩法，视频风格，地图，建筑，背景，内涵，技能，技能天赋，界面，NPC，怪物，BOSS，装备，材料，装备材料药剂市场，坐骑，宠物
3）先研究下一个场景，角色，美工制作过程，怎样做会效果好，效率，在批量制作
4）不同开发人员需要配备什么样的电脑和道具
5）最好能先制作个地图、场景、角色等编辑器，在通过编辑器制作游戏里的，地图、场景、角色，例如：地图编辑器Mappy,Tiled,wow edit
开发风险与回避风险
1）人员流动风险，尽量减少主美工和主程的流动，主设计我来做
2）在设计上保证一次成型
3）游戏要保证流畅、程序要保证条理清楚，便于优化，精简，便于其他人员修改
4）目前国内国外开发的网游很多是失败的，但这也因人而异，我相信我有很大的成功把握
5）先用一段时间把游戏的整个开发过程研究下，在把我的游戏设计想法研究下，提前做到每个环节
心中有数，在着手开发
6）多听些高人和朋友的建议
7）如何让不同的人适合不同的岗位
8）注重开发知识的积累，团队的融洽，公司环境的正直
9）画面不够好，用户不满意怎么办？画面会像天堂2一样的好
10）外挂多怎么办？会像魔兽世界一样的办法合理的处理机器人（挂的）
11）可玩性不好怎么办？会像魔兽世界一样的好玩
12）游戏不流畅怎么办？会像魔兽世界一样的流畅
13）开发周期长怎么办？会尽量缩小游戏地图，建筑，降低美工成本，但又不会让游戏感到缺失
14）装备获取不平衡，玩家不满怎么办？会像魔兽世界一样的平衡
15）经济通胀，游戏币贬值，玩家不满怎么办？会参考魔兽世界的方式，进行平衡
1n)达不到要求不推向市场
游戏引擎
1）可以参考以下作品，魔兽世界Direct8魔兽争霸的引擎，天堂2虚幻3引擎，天龙八部ogre引擎
2）一款游戏的成功与否，与引擎没有太大的关系，更多的是情感互动和游戏的可玩性
游戏收费方式
1）采用时间式收费，不卖道具
目标的网游用户群特点
1）有素质、有内涵
2）高收入低收入都能畅玩
3）主要目标用户群，大学生或白领
开发周期
1）预计在3年内完成市场推广策略
1）以口碑为主要宣传方式，只做非常必要的广告，具体推广策略，以当时的情况而定
法律文化
1）符合国家法律，严格遵守国家文化部规定
网游运营方式
1）自主运营，秉承正直、合理、游戏平衡、公平、人情化的运营理念，人情化的外挂处理办法
融资费用预算
1）前期需要的人员，主设计、数值设计；
文案策划（主要做任务策划、剧情策划）；
主美工（主要做角
色、场景、特效）；
美工（主要辅助主美工做事）；
主程序（主要做服务器、客户端、数据库）；
程序（主要辅助主程序）；
音乐音效；
财务。
2）场地，先租用家庭住宅做为办公场所
3）IT设备尽量采用二手高性能的设备，车暂时不配
4）游戏引擎，尽量采用免费的，如ogre引擎
5）游戏上线广告费用，用户对游戏的满意指数越高，投入广告越多，采用口碑式营销
7）预计需要资金1000万
8）根据实际情况调整成本支出
资金退出方式
1）通过上市、购并、利润分配等方式退出
合伙方式：
工作地点：最好在北京或大连
甲方：尹世凯
乙方：某公司
甲方，担任主设计兼运营、管理及营销监督。
乙方，负责提供办公环境，财务，人员招聘，工资发放等所有费用。
游戏产权：游戏的产权归甲方
游戏运营：
1)产品在经双方同意才可推向市场，如果有一方不同意，不可以推向市场
2)在正式推向市场后最少合作3年，期间扣除所有成本，净利润的80%归乙方，20%归甲方，如果
3年后解除合伙,游戏的产权归甲方，甲方带走游戏，乙方不能再继续该游戏的开发和运营。
合伙风险：
1）如果中途甲方中止合伙，游戏产权归乙方
2）如果乙方中止合伙，乙方要向甲方付违约金100万，游戏产权归甲方，并有甲方带走，乙方不可
以继续开发该游戏
以上为合伙方式，如有不同意之处可以协商解决，或增加修改合伙方式
个人简历
尹世凯：大连，男，34岁。在大连海事大学读过1年，学市场营销。
热爱网络游戏，为人正直，做事踏实，能独立思考不断学习，有优秀的创造力和想像力；
对网游设计有很好的悟性，没事时也喜欢玩；
身体健康，精力充沛。
对网络游戏设计有深刻认识，熟悉网络游戏运营，市场营销。网游设计、运营、营销，对在市场上能否取得成功非常重要。
对游戏的风格设计、练级设计、装备获取设计、副本设计、组队设计、玩法设计、经济平衡设计、外挂处理设计、技能设计、界面设计、收费方式等有一定的见解。
熟悉的游戏
网络游戏：魔兽世界，天堂2，天龙八部，梦幻西游，永恒之塔
单机版：魔兽争霸，星际争霸，红色警戒，帝国，CS，使命召唤，暗黑
做过三年网游工作室，从事游戏代练，游戏币出售，这段时间经常会思考如何设计游戏、运营游戏、如何营销。做过的游戏有，天堂2，魔兽世界，天龙八部，梦幻西游，永恒之塔
喜欢中国历史：
看过的历史电视剧：封神榜，秦始皇，汉刘邦，三国演义，唐太宗李世民，薛仁贵，杨家将，包青天，张三丰，朱元璋，康熙，乾隆；
看过的书，三国演义，孙子兵法；
喜欢了解历史人物、历史经济、古人智慧、历史功夫
工作经历：
98年9月开始工作，之间主要做网络工程师，写过网络方案设计，调试过路由器、交换机、网络线路，windows服务器，Linux服务器。
工作过的主要公司：
1． 20**年9月至20**年9月任大连奥远电子有限公司网络工程师。
2． 20**年10月至20**年11月任上海金棕榈科技有限公司网络工程师。
3． 20**年11月至20**年10月任上海网强科技有限公司高级网络工程师。
4． 20**年1月至20**年1月任上海合胜科技有限公司高级网络工程师。
5． 20**年10月至20**年1月建立网游工作室，从事游戏代练、游戏币出售。
做过项目有：
大连市工商局局域网及广域网系统改造项目，建设银行上海开发中心网络维护，农业银行数据中心网络维护，上海电气集团安全项目实施，移动个人数据业务实施与维护，苏州DELPHI无线项目实施，上
海快客项目实施，上海闸北区政府交通商务区CWDM城域网建设项目，上海市奉贤区人民检察院业务网及公务网安全建设项目，上海市审计局存储项目
地产计划书 第2篇
一、商业计划书及构成要素
1.1商业计划书的作用
无论是要把新的技术转变成新的产品，把新的设想发展成新的事业，还是把现有的企业进行改造有一番新的发展，都离不开资金。在商品经济的社会，资金是一切企业生存和发展的命脉。当前银行对向企业贷款日益持谨慎态度，很多企业普遍感到申请资金已经成为日益困难的事情。特别是新企业和准备创立的企业更是感到一金难求。如何为企业找到所需要的资金是企业生存的关键所在。我们引用金融投资领域中常讲的一句话作为本书的开始:“寻找资金没有窍门，惟有好的想法、好的技术、好的管理、好的市场。”
商业计划是创业者吸引投资家的创业资本的一份报告性文件，事实上，创业计划对于任何形式出资的创业者都是需要的，因为，创业并不是只凭热情的冲动，而是理性的行为。因此，在创业前，做一个较为完善的计划是有非常有意义的，第一，在做创业计划时，会比较客观地帮助创业者分析创业的主要影响因素，能够使创业者保持清醒的头脑;第二，一项比较完善的创业计划，可以成为创业者的创业指南或行动大纲;除此之外，当然，也可以作为用于向风险投资家游说以取得创业投资(商业的可行性报告及其他渠道融资的报告性文件)，从这个意义上讲，一篇优秀的创业计划也会成为创业者吸引资金的“敲门砖”和“通行证”。
1.2商业计划书的要素
那些不能给风险投资者以充分的信息也不能使投资者激动起来的商业计划书，其最终结果只能是被扔进垃圾箱里。为了确保商业计划书能起作用，企业家应把握以下要素。
1.关注产品
在商业计划书中，应提供所有与企业的产品或服务有关的细节，包括企业所实施的所有调查。需回答的主要问题包括:产品正处于什么样的发展阶段?它的独特性怎样?企业分销产品的方法是什么?谁会使用企业的产品，为什么?产品的生产成本是多少，售价是多少?企业发展新的现代化产品的计划是什么?应该把风险投资商拉到企业的产品或服务中来，这样风险投资商就会和风险企业家一样对产品有兴趣。在商业计划书中，企业家应尽量用简单的词语来描述每件事。商品及其属性的定义，对企业家来说是非常明确的，但其他人却不一定清楚它们的"含义。制订商业计划书的目的不仅是要出资者相信企业的产品会在市场上产生革命性的影响，同时也要使他们相信企业有证明它的论据。商业计划书对产品的阐述，要让出资者感到:投资这个项目是值得的。
2.敢于竞争
在商业计划书中，风险企业家应细致分析竞争对手的情况。需回答的主要问题:
竞争对手都是谁?他们的产品是如何实现其价值的?竞争对手的产品与本企业的产品相比，有哪些相同点和不同点?竞争对手所采用的营销策略是什么?要明确每个竞争者的销售额，毛利润、收入以及市场份额.然后再讨论本企业相对于每个竞争者所具有的竞争优势，要向投资者展示顾客偏爱本企业的原因是:本企业的产品差别化程度高，性能价格比优越，质量好，送货迅速，定位适中，价格合适等等，商业计划书要使它的读者相信，本企业不仅是行业中的有力竞争者，而且将来还会是确定行业标准的领先者。
当然，在商业计划书中，企业家还应阐明竞争者给本企业带来的风险以及本企业所采取的对策。
3.了解市场
商业计划书要给投资者提供企业对目标市场的深入分析和理解。要细致分析经济、地理、职业以及心理等因素对消费者选择购买本企业产品这一行为的影响，以及各个因素所起的作用。
商业计划书中还应包括一个主要的营销计划，计划中应列出本企业打算开展广告、促销以及公共关系活动的地区，明确每一项活动的预算和收益。商业计划书中还应简述一下企业的销售战略，比如:企业是使用外面的销售代表还是使用内部职员?企业是使用转卖商、分销商还是特许商?企业将提供何种类型的销售培训?
此外，商业计划书还应特别关注一下销售中的细节问题。
4.表明行动方针
企业的行动计划应该是无懈可击的。商业计划书中应该明确下列问题:企业如何把产品推向市场?如何设计生产线，如何组装产品?企业生产需要哪些原料?企业拥有那些生产资源，还需要什么生产资源?生产和设备的成本是多少?企业是买设备还是租设备?解释与产品组装，储存以及发送有关的固定成本和变动成本的情况。
5.展示管理队伍
把一个思想转化为一个成功的风险企业，其关键的因素就是要有一支强有力的管理队伍。这支队伍的成员必须有较高的专业技术知识、管理才能和多年工作经验，要给投资者这样一种感觉:“看，这支队伍里都有谁!如果这个公司是一支足球队的话，他们就会一直杀入世界杯决赛!”
管理者的职能就是计划，组织，控制和指导公司实现目标的行动。在商业计划书中，应首先描述一下整个管理队伍及其职责，然而再分别介绍每位管理人员的特殊才能、特点和造诣，细致描述每个管理者将对公司所做的贡献。商业计划书中还应明确管理目标以及组织机构图。
6.出色的计划摘要
商业计划书中的计划摘要十分重要。它必须能让风险投资者有兴趣并渴望得到更多的信息，它将给读者留下长久的印象。计划摘要将是风险企业家所写的最后一部分内容，但却是出资者首先要看的内容，如果公司是一本书，它就象是这本书的封面，做得好就可以把投资者吸引住。你要像对待广告一样来写摘要，绝不要草草了事.文章明了，但要感人。
1.3商业计划书的组成
不同产业的商业计划书形式有所不同。但是，从总的结构方面，所有的商业计划书都应该包括摘要、主题、附录三个部分。摘要是对整个商业计划书最高度的概括。摘要部分的作用是以最精炼的语言、最有吸引力和冲击力的方式突出重点，一下子抓住投资者的心。摘要部分是引路人，把投资者引入文章的主题。主体部分是整个商业计划书的核心。在主体部分，作者向投资者一一展示他们所要知道的所有内容。主体的功能是最终说服投资者，使他们充分相信你的项目是一个值得投资的好项目，以及你和你的领导班子有能力让他们的投资产生最佳的投资回报。附录部分是对主体的补充。它的功能是提供更多、更详细的补充信息，完成主体部分中言有未尽的内容。
1.摘要
摘要是整个商业计划书的“凤头”，是对整个计划书的最高度的概括。从某种程度上说，投资者是否中意你的项目，主要取决于摘要部分。可以说没有好的摘要，就没有投资。
2.主体
主题是整个商业计划书的“猪肚”。主体部分要内容详实，在有限的篇幅之内充分展示你要说的全部内容，让投资者知道他想知道的全部东西。主体部分按照顺序一般包括以下几个方面:
1)公司介绍。主要介绍企业的一些基本情况，以及发展策略、财务情况、产品或服务的基本情况等。
2)产业分析。主要介绍你的企业所归属的产业领域的基本情况，以及你的企业在整个产业或行业中的地位。
3)市场分析。主要介绍你的产品或服务的市场情况。包括你的目标市场、你在市场竞争中的位置、你的竞争对手的情况、未来市场的发展趋势。
4)营销。主要介绍你的市场营销策略、企业的销售队伍的基本情况、销售结构等内容。
5)企业的经营。主要介绍经营场所的基本情况、企业主要设施和设备、生产工艺基本情况、生产力和生产率的基本情况，以及质量控制、库存管理、售后服务、研究和发展等内容。
6)企业的管理。主要介绍管理理念、管理结构、管理方式、主要管理人员的基本情况、顾问队伍等基本情况。
7)财务管理。主要介绍企业财务管理的基本情况。对现在正在运行的企业需要过去三年的财务报表、现金流量表、损益平衡表等。还要介绍申请资金的用途。
8)企业的发展计划。主要介绍企业的发展目标、发展策略、发展计划、实施步骤，以及风险因素的分析等。
9)撤出计划。主要告诉投资者如何收回投资，什么时间收回投资，大约有多少回报率等情况。
地产计划书 第3篇
住宅开发项目商业计划书模板
项目概要
项目公司
项目简介
客户基础
市场机遇
项目投资价值
项目资金及合作
项目成功关键
公司使命
经济目标
公司介绍
项目公司与关联公司
公司组织结构
[历史]财务经营状况
[历史]管理与营销基础
公司地理位置
公司发展战略
公司内部控制管理
项目介绍
住宅开发目标
住宅开发思路
项目建设基本方案
规划建设年限与阶段
项目规划建设依据
住宅开发基础设施建设内容
项目功能分区及主要内容
所在城市房地产市场分析
国家宏观经济政策
国家宏观经济形势对房地产的影响
房地产宏观政策
城市周边区域经济环境
城市市城市规划
城市总体规划的布局与定位
城市中心城区的五大问题
城市土地和房地产市场供需
城市市土地出让情况
住宅市场供需
城市商业地产供需
商圈分布
商业业态分析
城市商业现状分析
居民消费特征分析
城市商铺价格分析
商业写字楼供需分析
消费者调查
居民消费特点
住宅潜在消费者问卷调查
竞争分析
竞争分析的方法
竞争项目分析
开发模式及QB区选择
[RRR城]及QB区项目
[RRR城]的开发背景
[RRR城]项目
[RRR城]开发情况
项目竞争战略选择
山水绿城SWOT分析
[山水绿城]开发策略和开发模式
QB区项目
QB区方案概念设计
规划设计主题原则
产品组合和功能定位
建筑风格和色彩计划
建筑及景观概念规划
智能化配套
QB区各地块设计要求
住宅功能配置要求
A13地块设计要求
A21地块设计要求
A08地块(局部)设计要求
A22地块设计要求
营销策略
预计销售额及市场份额
产品定位
各项目的住房产品定位
商业地产定位
定价策略
住房项目的定价策略
商业地产的定价策略
销售策略
住房地产的销售策略
商业地产的销售策略
品牌发展战略
整合传播策略与措施
电子网络营销策略
项目实施进度
项目工程进度计划表
项目工程进度管理体系
三级计划进度管理体系的建立与执行
三级计划进度管理体系的工作流程一级计划——总控制进度计划
二级计划——阶段性工期计划或分部工程计划三级计划——月、周计划
项目风险分析与规避对策
项目风险分析
项目市场风险分析
项目工程风险分析
项目风险的防范对策
市场风险规避对策
工程风险的防范对策
安全风险控制措施
QB区投资估算和开发计划
项目投资估算
项目开发成本估算
开发费用估算
项目总成本费用估算
项目开发计划
开发分期 69
项目开发进度计划表 69-72
项目人员和组织机构配置 72-73
组织保障 72
组织机构 72-73
项目融资计划和财务费用 73-74
QB区财务与投资价值分析
销售收入
销售价格
销售收入
项目税费率
项目现金流量
全部资金的投资现金流量表
自有资金的现金流量表
主要经济数据指标汇总
不确定性和风险分析
盈亏平衡分析
敏感性分析
结论
项目投资决策结论
项目总体效益评价
公司无形资产价值分析
分析方法的选择
收益年限的确定
基本数据
无形资产价值的确定
附件
.1 财务报表
.2 相关证明文件
地产计划书 第4篇
地产筹备计划书
目 录
概 要 6
整体策略 6
预期目标 6
核心定位 6
风险预估 7
项目成败的评估标准 7
第一章 项目介绍 7
城市发展概况 7
城市概貌 7
经济整体情况及主要指标 7
基础设施建设 8
金融商贸等重点产业建设 8
自然资源 9
城市总体规划 9
城市住宅发展 9
项目所在区位发展概况 10
区域发展规划 10
辐射区的特征及发展历程 10
地块基本情况 11
第二章 市场分析 12
区域市场现状 12
各档次产品供应状况 12
各档次产品的**特征 12
表现最好个案状况 13
未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 13
分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点 13
结论 13
项目竞争 13
竞争对手定义 13
竞争对手研究 13
本案竞争策略 13
项目可能遇到的问题及风险管理 14
项目可能出现的问题分析 14
风险管理措施 14
目标客户 15
目标客户定位 15
目标客户构成 16
有效市场分析 16
目标客户分析 16
研究结论 17
第三章 产品策划 18
产品定位 18
产品及产品定位 18
档次定位 18
主题形象及发展理念 18
文化风格定位 19
项目规划 19
规划简述 19
规划原则 19
经济技术指标 20
分期开发 21
开发周期 21
分期开发方案 21
公共设施、人防、景观分期开发顺序及规模 21
开发期内，景气指数分析 22
影响开发进度的主要风险因素 22
建筑设计 22
户型及面积选择 22
建筑风格 22
建筑细部 22
结构设计 23
消防系统 23
人防设计要求 23
智能化系统 23
景观设计 24
环境景观设计理念 24
平面组团环境设计 24
立体空间环境设计 24
景观节点描述 24
配套建议 24
健康住宅设计要求 24
需考虑的问题 24
第四章 营销策划 25
市场推广策略 25
销售目标 25
入市时机 25
营销部署 25
推广阶段划分 25
项目推广包装 26
营销体系的建立 26
销售体系的构成方案 26
培训计划 27
销售价格策略 27
定价原则及付款方式 27
第一阶段：导入期（内部认购）（年 月— 年 月）
第二阶段：开盘强销期（年 月— 年 月）2727
第三阶段：二次强销期（年 月— 年 月）28
销售成本 28
销售费用 28
销售成本控制措施 28
需考虑的问题 28
第五章 工程施工管理 29
当地市场施工状况调研 29
当地的工程建设政策、法规、条例 29
当地的建筑材料使用主流、价格、质量评价 29
当地自然条件下的工程施工管理要求 30
当地的验收组织程序、验收内容 30
当地档案管理程序、制度等 30
当地勘察单位、施工单位、监理单位、设计单位的基本情况：
当地建筑产品质量通病调查报告 31
项目施工组织 31
施工组织形式 31
工程分包 31
工期安排 31
施工管理措施 32
工期及质量管理 32
材料设备采购管理 32
施工安全管理 32
施工组织与销售 32
施工组织与销售期间需要衔接的事项 32
保证顺利销售的措施 32
每季完工率对季度利润贡献的预测及影响因素 33
项目的交验与入伙 33
交楼时的质量目标 33
交验与入伙过程 33
第六章 财务分析 34
税务分析 34
营业税金及附加 34
企业所得税 34
土地增值税 34
经济效益分析 34
经济效益分析的假设条件 34
项目利润率、投资回报率及主要经济指标 34
首期主要财务指标 35
利润分析 35
现金流量分析 36
以季度为单元和一期完工为阶段的现金流量表 36
对资金风险评估结论 36
资金组织计划 36
总体资金投入计划 3630
资金回款计划 36
资金需求计划 36
启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间 36
银行融资贷款 37
向银行贷款的难点 37
向银行贷款的四大要素 37
贷款组成 37
第七章 成本控制 37
市场数据的收集，整理，分析 37
当地工程造价指标的获得 37
数据分析 38
项目成本 38
项目成本费用计划 38
项目成本分类总汇 38
项目成本分析 39
投入产出分析 39
投入产出测算 39
投入产出经济分析结论 39
项目成本控制措施 39
第八章 物业经营管理 40
当地物业管理情况 40
物业管理服务的目标 40
物业管理服务的整体设想 40
物业管理服务的前期介入和筹建 40
物业管理在项目实施中的定位 40
提升管理服务重要措施 40
物业管理架构 40
物业管理的经营预测 40
第九章 团队组织方案 41
第十章 其他 42
项目开发与各策略利益相关者的关系 42
各开发要素的矛盾、逻辑关系和平衡 42
项目变化记录 42
第十一章 附件与范本 42
地产计划书 第5篇
土地开发项目商业计划书模板
项目概要
项目公司
项目简介
客户基础
市场机遇
项目投资价值
项目资金及合作
项目成功关键
公司使命
经济目标
公司介绍
项目公司与关联公司
公司组织结构
[历史]财务经营状况
[历史]管理与营销基础
公司地理位置
公司发展战略
公司内部控制管理
项目介绍
土地开发目标
土地开发思路
土地开发资源状况
项目建设基本方案
规划建设年限与阶段
项目规划建设依据
土地开发基础设施建设内容
项目功能分区及主要内容
所在城市房地产市场分析
国家宏观经济政策
国家宏观经济形势对房地产的影响
房地产宏观政策
城市周边区域经济环境
城市市城市规划
城市总体规划的布局与定位
城市中心城区的五大问题
城市土地和房地产市场供需
城市市土地出让情况
住宅市场供需
城市商业地产供需
商圈分布
商业业态分析
城市商业现状分析
居民消费特征分析
城市商铺价格分析
商业写字楼供需分析
消费者调查
居民消费特点
住宅潜在消费者问卷调查
竞争分析
竞争分析的方法
竞争项目分析
开发模式及QB区选择
[RRR城]及QB区项目
[RRR城]的开发背景
[RRR城]项目
[RRR城]开发情况
项目竞争战略选择
山水绿城SWOT分析
[山水绿城]开发策略和开发模式
QB区项目
QB区方案概念设计
规划设计主题原则
产品组合和功能定位
建筑风格和色彩计划
建筑及景观概念规划
智能化配套
QB区各地块设计要求
住宅功能配置要求
A13地块设计要求
A21地块设计要求
A08地块(局部)设计要求
A22地块设计要求
营销策略
预计销售额及市场份额
产品定位
各项目的住房产品定位
商业地产定位
定价策略
住房项目的定价策略
商业地产的定价策略
销售策略
住房地产的销售策略
商业地产的销售策略
品牌发展战略
整合传播策略与措施
电子网络营销策略
项目实施进度
项目工程进度计划表
项目工程进度管理体系
三级计划进度管理体系的建立与执行
三级计划进度管理体系的工作流程一级计划——总控制进度计划
二级计划——阶段性工期计划或分部工程计划三级计划——月、周计划
项目风险分析与规避对策
项目风险分析
项目市场风险分析
项目工程风险分析
项目风险的防范对策
市场风险规避对策
工程风险的防范对策
安全风险控制措施
QB区投资估算和开发计划
项目投资估算
项目开发成本估算
开发费用估算
项目总成本费用估算
项目开发计划
开发分期 69
项目开发进度计划表 69-72
项目人员和组织机构配置 72-73
组织保障 72
组织机构 72-73
项目融资计划和财务费用 73-74
QB区财务与投资价值分析
销售收入
销售价格
销售收入
项目税费率
项目现金流量
全部资金的投资现金流量表
自有资金的现金流量表
主要经济数据指标汇总
不确定性和风险分析
盈亏平衡分析
敏感性分析
结论
项目投资决策结论
项目总体效益评价
公司无形资产价值分析
分析方法的选择
收益年限的确定
基本数据
无形资产价值的确定
附件
.1 财务报表
.2 相关证明文件
地产计划书 第6篇
◆项目概况
江南新地商业街位于广州市海珠区江南西商业中心，地铁江南西a出入口。项目贯穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道，与地铁二号线江南西站无缝接驳，与周边的广百新一城、摩登百货、江南西原有商业街等形成优越的立体式业态互补商圈。江南新地商业街属人防工程，由裕龙投资集团开发的海珠区唯一的商业旺区。为地下两层建筑，分为两期，一期建设长520米，建筑面积约为二万多平方米;二期为330米。江南新地分为五大区域，各自拥有不同景观。其江南新地首次采用地下双层复式形式，高7米，共有200多间白金旺铺，铺铺临街，独享地下街铺形式，设有13个出入口直达地面，过百个停车位。
u项目定位
针对江南西现有业态的结构不平衡，江南新地采取错位经营，定位为吸引广州白领消费的主题商场，并把服务对象锁定在以日渐具有雄厚消费能力和潜在消费能力的25—45岁年龄段为主的消费者身上。江南新地所招进场内的商户出售的商品都是各种切合白领特性的潮流、时尚的商品，并极力营造一种有特色、有情调、环境优雅的氛围。随着节假日的增多，消费者不只是单纯地追求传统的消费模式，而是寻求一种独特的、新鲜的、舒适的假日消费方式和消费场所。江南新地商业街针对消费者这些需求，向消费者提供这样一种集饮食、娱乐、购物于一体的消费空间，满足消费者对需求，并向消费者提供大量的潮流资讯。
地铁的开通，带来了交通的便利，缩短了地域距离，同时也给江南新地带来了无限的商机。江南新地以经营各类高品质、新潮、时尚、典雅、特色的商品而著称，不仅吸引了本地大批追求时尚、品质的白领一族，还引来了广州市以外的年青消费一族。
◆经营成绩
自从广州江南新地20**年4月29日开业以来，其日流量最少2万人次，最高峰甚至达到8万人次;月租金也由最初的每平方米300元涨到现在的800元以上，最高的租金达1200元/平方米！给当地带来了巨大的经济效益和社会效益，创造了广州乃至国内商业运作的一个奇迹。
◆项目成功的原因
江南新地之所以取得巨大的成功，与项目的定位明确，主题鲜明，准确抓住目标消费群的时尚、特色、潮流的消费口味及体验式消费趋势是分不开的。
针对消费者的需要，除了在招商定位上引入了各类高品质的品牌商家外，还引入了潮流特色商家。
除此之外，物业持有者坚持只租不卖、统一经营、统一管理的经营策略使得商场的发展有了良好的延续性，得以持续发展。
u活动方案
一、开业盛典
活动目的：为商场开业造势，引起话题，吸引大家的眼球，增加商场知名度。
活动主题：开业盛典
活动时间：20**年4月29日
活动地点：江南新地露天广场
活动形式：启动仪式和舞台表演
活动亮点：邀请海珠区区领导、tvb当红明星黄宗泽，广州电视台著名主持人孙小莉、赵荣担任主持
活动内容：
1，启动仪式上午
1迎宾
2领导致辞
3启动仪式，区领导、集团领导、商户代表和黄宗泽共同启动拉杆台，鱼同水注入镂空透明江南新地logo中。
4舞台表演
a、明星演唱
b、明星与现场观众互动
c、运动服装秀
d、女子led鼓乐表演
e、街舞—双截棍
f、休闲服装秀
g、魔术
h、眼镜秀
i、品牌棒！约翰表演飞面团
j、数码产品秀
怎么做招商方案
一、确立目标
招商策划是招商过程的第一步，那么，招商策划程序的第一步又是什么呢？策划程序的第一步是确立目标。只有目标确立了，策划工作才能做到有的放矢。确定目标包括三个方面：
第一，要达到的目标是什么;
第二，围绕目标进行随后的一切工作;
第三，目标是否得到了实现。比如，要策划一次海外的新闻发布会。在策划过程中，首先得确定这次新闻发布会的目标是什么？我们要达到一个什么目的？通过新闻发布会，我们或者是要让世界了解我们的投资环境，了解我们的优惠政策，提高我们的知名度;或者是推出多少项目。目标确立之后，随后要围绕目标搜集各种资料，制定各类方案，最后检查目标是否得到了实现。
二、广泛搜集各方面资料
招商策划程序的第二步是广泛地、大量地收集信息，获取情报。信息收集对招商工作来说，显得尤为重要。从一定程度上来说，招商过程就是一个收集信息、寻找机遇、寻求合作伙伴的过程。一个地区、一个单位的信息流量大、信息面广，就有可能获得较多的招商机会，取得较好的招商成绩。如果信息闭塞，与外界交往甚少，要想招到较多的项目是不可想象的。因此，在招商策划中，收集资料、获取信息是非常重要的一环。收集信息时要把握如下几个要点：
第一，既要注重信息的针对性，但也不要放过信息的广泛性。如我们策划新闻发布会时，事先理所当然要重点收集与新闻发布会相关的资料及信息，但也不要放过附带而来的一些资料及信息。因为有时稍加留心就可以获得一些意外收获。这一点在广州经济技术开发区的招商史上不乏其例。如某广场项目就是偶尔从报刊上获得的一则消息而因此引进的。
第二，要注意改进收集资料、获取信息的手段。信息瞬息万变，信息交换日益频繁，信息流量不断增加，获取信息的方式也在不断更新。我们要尝试采用各种先进的手段来收集信息。
第三，要对信息及时加以处理，并提高加工处理信息的能力。信息是有时效性的，一定期限内信息才有价值，过时的信息是一钱不值的。我们要提高对信息的分析、处理和加工能力，对信息进行深加工，从而使信息的价值量大增。
三、制订各类招商方案
制订方案是招商策划的一个重要程序，因为方案的优劣直接影响招商策划后几个程序的进行，直接关系到招商效果的大小。因此，必须极为重视招商方案的制订这一环节。
招商方案的制订要考虑两个因素：一是方案的可行性，二是方案的可选择性。制定招商方案要切合实际，制订的目标要能够实现，或者说经过努力能够实现。不能不顾实际和可能凭空拍脑袋，不切实际，制订无法实现的方案。所谓方案的可选择性，就是指要同时制订各类方案，以利于决策人物能比较选择其中最优的方案。为什么要同时提出各类招商方案？这是因为方案的提出与实施之间有一个时间差，在这个时间差里，可能会由于政策、市场或政治、军事、文化等因素的变化而使整个招商环境发生改变，从而使原先制订的招商方案无法实施。如果我们同时制订几类招商方案，当一个方案不可行时可以实施另一个方案，这样就能化被动为主动。比如，在策划海外的新闻发布会时，可以预先提出在美国、德国或日本举行等几类方案，以利比较选择。
四、比较选择各类方案
各类招商方案提出来了，比较选择其中最合适、最理想的方案也就成为招商策划中一个带有决策意义的重要环节。如果方案选择得好，继而进行的招商工作就有可能取得好的成绩;如果方案选择不当，就会影响效果。
那么，如何比较选择各类招商方案呢？
第一，要考虑招商方案是否与我们招商工作的长远战略目标相一致。前面已经提到，招商是一项系统工程，我们对本地区、本单位的招商工作要站在战略的角度进行准确的目标定位，在组织一项具体的招商活动时，首先要考虑招商方案是否与我们长远的招商目标相一致。
第二，要选择成功率较高的一种方案。成功率的大小与方案的科学性和创造性有关，也与外方的政治、经济、宗教、文化、地理等因素有关，要选择双方有良好合作意向，把握较大的招商对象。
第三，要选择成本较小，而效果又相对较好的一种方案。成本包括机会成本和货币成本。机会成本是指我们在得到一个机会时而又去另一个机会所付出的代价。如我们决定到美国招商的同时，失去了在日本招商的可能性。我们在比较选择方案时，要选择机会成本和货币成本都较小，而效果又较好的一种方案。
五、方案的实施
方案的实施就是将招商方案付诸实际、付诸行动的过程。一般说来，实施的方案是在各类招商方案中经过了严格筛选和充分论证的，是可行和可靠的方案。因此，实施过程中要遵守原方案中制订的程序、原则和操作办法，不得随意变更时间、地点、出席会议的人员等，在万不得已的情况下才改变会议的有关事项。方案的实施一般是一段较为集中的不太长的时间，如举办一个招商会一般只是一星期左右。在方案的实施期内，参加招商会的有关人员最好一天开个碰头会，交流当天的工作情况，明确下一天的工作任务。这样做可以避免工作的盲目性，使大家做得心中有数，有利于在工作中互相支持，加强协调。招商会有其自身的特点，招商方案也有其不同一般的特性。招商方案的实施过程中，尤其要注意信息的捕捉和资料的收集、储存、整理，这样才能保证招商会获得尽可能大的收获。因此，在整个招商活动期间内，需组织尽可能多的力量，主动出击，广交朋友，挖掘新的信息，建立新的招商渠道。
六、方案实施后的跟踪和反馈
招商方案较为集中的实施阶段结束后，并不是招商方案全部过程的完结，更不是招商策划的终止。要圆满地完成整个策划工作，还有一道必不可少的程序――方案的跟踪、反馈。跟踪得好，能巩固和扩大招商会的成果，达到事半功倍的效果;跟踪得不得力，则有可能前功尽弃。因此，策划者要极为重视方案的跟踪、反馈工作。
跟踪和反馈主要表现在以下几个方面。
第一，主动征询和收集外方他方对整个招商方案如招商会的意见。在外商或他人眼里看来，本次招商活动成功的地方在哪里？需要改进和注意的地方在哪里？通过收集这些反馈意见，对我们在以后进行类似的招商策划和制订招商方案时能有所借鉴。
第二，对在招商活动中所捕捉到的信息要继续跟踪，对新接触的外商要保持联系，不要出现招商会一结束，信息和来往就随之终止的局面。对有意向的合作项目，要在方案实施之后创造条件促其尽快签约。
第三，对在招商活动中已签约的项目要加快立项和报批工作，促使项目尽早上马，促使外资尽快到位，使合作项目进入实质性的实施和建设阶段。
第四，对";如何做好方案实施后的跟踪反馈工作";也应制订一个方案，分工到人，明确职责，并定期检查跟踪、反馈工作的成效。
地产计划书 第7篇
目录
项目研究策划目标
掌握和了解成都商业地产、写字楼及服务式公寓市场发展模式和规律
掌握成都商业地产、写字楼及服务式公寓的市场竞争格局，找准项目的市场切入点
把握成都商业地产、写字楼及服务式公寓类置业群体的需求特征
掌握和运用国家以及成都地方政策法规对商业地产项目的规定
掌握成都商业地产开发和运作模式
找准和提炼本项目的核心价值和核心竞争力
明确项目的核心概念
明确项目市场定位和产品定位
建立项目的开发策略
建立项目销售营销推广策略
项目研究策划核心命题
与商业地产发展相关的土地、房地产行业、金融等政策、法规研究
国内商业地产开发模式的研究
成都商业、写字楼及服务式公寓典型可类比竞争项目比较分析研究
成都商业地产、写字楼及服务式公寓物业发展趋势研究
成都商业地产、写字楼及服务式公寓物业消费者需求特征研究
商业地产创新发展趋势研究
项目区域发展规划研究
项目地块开发条件解析
项目开发策略研究
项目营销推广策略研究
项目研究策划成果
&《项目发展与竞争环境研究报告》
一、城市宏观经济研究
1.1成都的城市总体定位
1.2成都市历年GDP增长情况
1.3成都市产业结构发展情况
1.4近两年成都市利用外资情况
1.5近两年成都市第三产业就业状况研究
1.6未来经济增长趋势
二、成都市市区城市形态和规划
2.1成都市城市性质
2.2主城区用地布局规划
2.3城市市政规划调研
2.4区域规划及发展前景分析
三、成都市房地产市场专题研究
3.1成都市房地产市场发展现状综述
3.2新政和地震对成都市房地产发展影响力分析
3.3成都市房地产市场走势分析
四、成都市商业、写字楼、酒店及服务式公寓市场专题研究
4.1成都市商业、写字楼、酒店及服务式公寓物业发展概况
4.2成都市商业、写字楼、酒店及服务式公寓市场特征分析
4.3成都市商业、写字楼、酒店及服务式公寓产品特征分析
4.4成都市商业、写字楼、酒店及服务式公寓物业未来发展预测
五、城南新区未来发展规划研究
5.1城南新区的产业发展规划研究
5.2城南新区用地布局规划
5.3城南新区市政规划调研(包括重要道路;地铁等交通规划;公园、大型文体娱乐设施等及其相应时间表)
5.4城南新区未来发展前景分析
六、商业地产(商业综合体)专题研究
6.1与商业地产(商业综合体)地产发展相关的土地、房地产行业、金融等政策法规研究
6.2国内商业地产(商业综合体)地产开发模式和成功经验的研究借鉴
6.2.1商业地产(商业综合体)产品构成
6.2.2商业地产(商业综合体)功能构成
6.2.3运行机制(规划建设模式、创业服务体系、投融资服务体系、产业发展模式、销售招商模式、商业运作模式)
6.3成都商业、写字楼、酒店及服务式公寓典型可类比竞争项目比较分析研究
6.4商业地产(商业综合体)创新发展趋势研究
6.4.1主题概念创新
6.4.2建筑形态创新
6.4.3品质配套创新
&《成都商业、写字楼、酒店及服务式公寓物业客户需求调研报告》
客户背景特征分析(行业、区域、年龄、收入状况、学历、喜好)
客户满意度分析(对现有物业的满意度，最满意的方面和最不满意的方面)
客户需求特征分析(选择区域、选择物业面积、选择档次、进驻方式及价格承受能力、选择物业最关心的问题、选择物业最看重的配套设施)
项目相关需求调研(关于项目档次的调研、适合入驻该项目的客户、项目所必需的配套设施、对商业、商务、居住配套设施的具体要求、入驻本项目的意向)
&《项目定位及发展策略研究报告》
总体形象概念定位
规模定位
目标客群定位
功能定位
产品定位(户型、建筑风格、层数、层高、配置)
价格定位
项目开发策略建议
&《项目规划及建筑概念设计建议报告》
规划设计的创意生成
项目功能组成
总体规划(规划原则、规划依据、区域划分)
建筑设计(设计依据、设计原则、建筑风格与色彩、结构形式、平面布局、层高、层数、建筑设备配置)
&《项目投资效益分析》
财务评价基础数据与参数选取
项目产值估算
成本费用估算
财务评价指标
风险分析与规避策略
