住房保障政策受国家政治制度、经济发展水平等因素制约，各国和地区各具特色，其中规律性的政策经验对构建我国住房保障体系有重要的启示作用。本文以英国、美国、新加坡等国家为例进行比较分析。英国是世界上最早建立下面是小编为大家整理的2023年住房管理论文【五篇】,供大家参考。
住房管理论文范文第1篇
关键词：住房保障／经验借鉴／建议
一、发达国家和地区住房政策的分析
住房保障政策受国家政治制度、经济发展水平等因素制约，各国和地区各具特色，其中规律性的政策经验对构建我国住房保障体系有重要的启示作用。本文以英国、美国、新加坡等国家为例进行比较分析。
英国是世界上最早建立现代市场经济制度的国家，也是经济发展较早和经济发达的国家。自1890年制定《工人阶级住宅法》以来，历届执政党政府在制定和改进住房政策和住房制度时，根据各个时期国家的经济实力，制定适宜的住房政策。推行公房出售政策，1979年保守党上台后，充分重视市场机制配置资源的主导作用，对公共出租住宅按住户的承受力，采取不同的价格政策出售给原承租住户，把提高住宅自有率作为主要的住宅政策目标；
实施减免税政策，英国政府为了鼓励居民购房，实施减免税政策；
推行“住房补助”，“住房补助”分为租房补助和买房补助两大类，由地方政府自行组织，不少保险公司也进行房地产投资、抵押贷款等房地产金融活动，住房融资的畅通为住房自有化提供了较好的金融支撑，同时英国制定了大量的法律、法规来规范公共住房的运作以及保障中低收入阶层和特殊群体的住房。
美国政府在吸收英国等欧洲国家经验教训的基础上，采取了一系列住房保障措施。美国的住房保障制度主要有以下内容：低收入阶层住房租金信用政策，美国联邦和州政府通过发放税金信用证，给相关机构提供一定额度的税金减免，鼓励私人开发商和非赢利机构大力兴建提供低收入家庭租用的住宅；
住房租金补贴方面，一是向低收入家庭提供低租金的公有住房，二是发放住房券；
建设老人住宅，美国金融机构积极参与住房建设，政府有专门的信贷机构管理住房信贷，各项措施通过立法保障落实和实施美国在政府直接干预下运行的住房金融体制已经相当成熟，在1934年成立了联邦住房管理局和“联邦储蓄贷款保险公司”，组建了“互助抵押贷款保险基金”，负责中低收入家庭抵押贷款提供保险。凡满足规定条件的分期付款购房者，可向政府申请贴息担保，个人只付首付并承担一小部分利息，政府则承担还款风险以及大部分利息。此外，对中低收入家庭实施特别资助法案。住房信贷保险方面，由政府出面对符合条件的居民购房进行担保，从而支持了中低收入家庭购买住房，降低了金融机构的风险；
对购买自有住房实行税收减免，鼓励中低收入家庭购买自有住房。
新加坡是新兴的工业化国家、著名的国际金融中心和世界航运的枢纽。如今的新加坡已经是举世公认的花园城市，居民的居住条件无论从质还是量都大为改善。它的住房保障制度有许多特色：一是制定长远规划，政府出资建房。新加坡于1960年成立了房屋发展局，专门负责住宅建设的计划安排、施工建设和使用管理。房屋发展局是一个半官方机构，实行自主经营、自负盈亏。在房屋发展局的主持下，新加坡每五年制定一个建屋计划。为确保计划的顺利实施，新加坡政府除了专门拨出国有土地和适当地征用私人土地，以供房屋发展局建房之用外，还提供低息贷款的形式，给予房屋发展局资金支持。二是实行住房公积金保障制度。允许动用公积金存款的一部分作为购房的首期付款，不足部分由每月交纳的公积金分期支付，该项规定只用于最低收入家庭。中央公积金制度对解决“居者有其屋”计划遇到的住房筹资问题起到了决定性的作用。三是因地制宜。根据其人多地少的特点，新加坡房屋发展局在规划设计小区和新建组屋时，既考虑建筑体形的高低错落、色彩变化，又能充分利用室内面积合理布局。所有的居住小区都有完善的配套设施，包括商业中心、银行、学校、图书馆、剧院等。另外，政府还通过邮政储蓄银行贷款和政府补贴对公共住房以及中低收入阶层进行调配，使公共住房能够良好运转；
同时新加坡公共组屋管理施行立法与政策相配套，不仅解决了建房问题，而且解决了公共住房的转售转租问题。
二、发达国家和地区住房政策的比较
政府住房保障的方式选择是在一定的社会经济和资源背景下确定的。虽然各国或地区的住房政策各有千秋，但都具有一些共性。
(一)发展阶段相似
发达国家和地区的住房政策主要经历了两个阶段：第一阶段是在住房严重短缺时期，政府在生产环节直接干预住房市场的运行。第二阶段是全国性住房短缺得到缓解以至于消失，住房供求总量基本平衡，甚至供大于求的时期，各国政府都对购房实行退税加补贴的政策，推动个人购房，提高住房的自有率。从大多数国家和地区住房政策历史沿革来看，基本上都经历了一个由解决住房困难到增加住房面积，再到提高住房质量以至提高居住水平的发展过程。如英国的住房政策大致经历了两个阶段，第一阶段是从二战以后到80年代初，政府对低收入者给予一定的补贴，对建造低收入者住房的开发商也给予一定的补贴。为解决低收入者的住房问题起到了重要的作用。第二阶段，1979年撒切尔夫人执政后修改了住房政策，鼓励公房的承租者可以优先购买自己租的住房，并给予一定的优惠，公房出售以后，减轻了政府对公房修缮管理的负担，公房进入市场可以流通。
(二)住房政策目标面向大众
“住房作为人类生存不可替代的必需品，人人都应享有合适的居住设施”观点已普遍被人们所接受。政府作为一国经济的宏观管理者，担负着促进社会全面发展和保障全体居民的基本权利实现的职责。从国外的情况看，各国的《住宅法》和《住房计划》中，对住房政策的目标都有具体的描述。新加坡提出了“居者有其屋”的目标，经过40多年的奋斗，新加坡政府实现了每个家庭都有一套住房。美国的《住宅法》规定：“尽可能通过私人企业和政府的支持，使每个美国家庭有舒适的住房和适宜的居住环境。”以上案例说明这些国家的住房政策的基本目标都是立足于每个国民，带有相当的普遍性。
(三)多渠道解决低收入家庭的住房问题
发达国家和地区采取多种形式解决低收入家庭的住房问题。这些福利国家由政府向房地产企业提供财政补贴，同时对住房出租做出限制，必须以“成本租金”出租给家庭条件和收入符合规定的住户。依靠非营利房地产企业，解决住房紧缺困难。所谓非营利企业，包括公私合营的公司、工会系统组织、住房合作社和各种住房协会等。这些企业或组织申请政府的低息或无息贷款，并可享受免税待遇，因此能以低于市场的价格出租所建住房。总之，中低收入人群的住房问题都是由政府来解决的。我国的房屋自有率已经达到了75%以上，这在世界上也是少有的高自有率。商品房是高收入者的生活用品，是按市场规律运行的。中低收入者的住房应该纳入住房保障体系中。对于市场运行的商品房，政府应该通过各种方式加大税收力度，通过转移支付方式扶持中低收入者的租购房，特别是扶持低收入者。
(四)倡导住房的公平政策
住宅和教育一样被认为是“美好”的物品，它有利于社会稳定、进步和发展。发达国家和地区非常重视低收入家庭的住房问题，建立了较为完善的住房保障政策，政府部门通过住宅补贴、提供廉租房、金融支持、税收优惠等措施解决他们的住房问题。美国住房政策中的一项重要内容，其核心就是帮助低收入者解决住房问题。一是鼓励建造低收入者“住得起的住房”；
二是通过控租与补贴、担保贷款等形式帮助低收入家庭拥有自己的住房。新加坡政府认为，住房是居民的福利，在分配上必须体现社会公正性。政府十分明确自身在解决住房问题上的责任，在住房运作过程中，设计出高收入者的住房福利少、低收入者的福利多的分配方案，体现国家富裕了，居民也能分享利益的理念。
(五)配套的住房法律保障
解决中低收入家庭的住房问题，是国家住房政策的重要组成部分，其中住房保障法律在住房保障机制中发挥着重要的作用。发达国家基本上都已形成了比较完善的住房保障法律，这些国家以法律为依据成立专门的机构实施法律规定的各项保证措施，同时引导和规范其它经济主体的行为，鼓励其服务于住房保障的整体目标，从而保证住房政策落到实处。美国重视住房立法，使住房保障政策措施有法可依，进而保证政策的权威性和有效性。如《合众国住房法》就规定了要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划；
《国民住宅法》要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款保险公司，由政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅；
《开放住房法案》以帮助穷人成为房主，规定在10年内为低收入家庭提供6叩万套政府补助住房，并禁止在购买和租用房屋时的种族歧视，被认为是“20世纪第一个公平住房法令”。美国注重法制建设的与时俱进，注意根据不同时期的住房保障要求对原有法律条文进行修订或推出新的相关法律，目前在住房保障立法方面形成了比较完善的体系，涵盖了公共住房补贴、房租补贴、消除贫民窟等诸多方面。新加坡于20世纪60年代实施了《新加坡建屋与发展法令》，明确了政府发展住房的方针、目标，同时政府还颁布了《建屋局法》和《特别物产法》等，从而逐步完善了住房法律体系。
三、发达国家住房保障经验对我国的启示
从发达国家住房保障体制的演进和实施效果来看，尽管各国住房保障体制各有利弊，其中一些有益经验无疑对于我国建立和完善住房保障体系具有重要的借鉴意义。
(一)保持住宅建设持续健康发展，必须坚持住房保障总目标与分阶段实施相结合
根据发达国家的经验，住房政策和住房制度都经历一个从住房短缺、住房改善、富裕型住房等阶段。每个住房阶段住房政策所实施的重点是不同的。借鉴发达国家的经验，我国必须从实际出发，量力而行，根据社会进步、经济发展的需要和趋势，制，定和完善住房保障政策。从现实来讲，我国住房制度改革总的目标是适应社会主义市场经济的要求，建立新的城镇住房保障制度，加快住宅建设，促进经济增长，提高居民的居住水平和居住质量。目前，我国的城镇居民居住情况是已经告别了短缺时期，正进入全面建设住房小康阶段。因此，要建立一套以反映全面居住水平的指标体系和发展目标，为实现住房生存型向住房发展型的转变提供导向。
(二)强化政府宏观调控作用，完善保障性住房供应体系
政府应承担起为低收入者提供住房保障的责任，通过政府的调控来弥补市场失灵。发达国家的经验证明，在住房短缺时期政府于预较多，随着住房问题的逐步解决，政府的干预相对减少。目前，政府对住房问题干预的手段主要是制定住房建设计划、调控住宅市场需求，对低收入者提供住房保障等。参照国外的经验，我国住房保障体系的建立和完善应着重从以下几个方面入手，一是严格认定住房保障对象；
二是根据城镇居民家庭收入状况，在住宅建设中，安排一定比例的社会保障性住宅；
三是向低收入家庭发放差额住房补贴等。目前，我国高房价和低收入的矛盾相当突出，这极大地遏制了个人住房消费市场的形成。因此，要理顺房价构成，控制房价不合理的上涨，提供合适价位的住宅。
(三)建立符合国情的住房保障机制，推行住房产权多元化
国外的住房保障制度，保障面宽窄不一，但从总体讲是向低收入家庭倾斜。目前，我国的国情是人口多，经济发展水下低，住房保障面控制的范围较小。为了保障城镇最低收入家庭的基本住房需要，我国已经制定了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，明确规定了地方政府应当在国家统一政策下，根据各地经济社会发展的实际情况，建立城镇最低收入家庭廉租住房制度。随着经济的发展，逐步加大政府住房保障的力度和保障面。从发达国家情况看，虽然提倡住房私有化、住房私有率有了很大提高，但一般水平在60%--70%，欧盟国家住房平均自有率仅为56%。就我国目前的情况分析，在住房政策过分强调私人住房，而忽视租赁住房。因此，应坚持住房产权多元化，实行租售并举的策略。
(四)完善住房金融政策，形成多元住房开发建设融资渠道
住房市场的发展离不开住房金融的支持。发达国家经过几十年的发展，已经形成了较为完善的政策性和商业性住房体系，发育成熟的住房金融市场能够满足不同层次住房消费的需要。我国的住房金融起步较晚，随着市场经济的确立，住房金融市场发展逐渐加快，初步形成了政策性和商业性并存的住房金融格局，住房抵押贷款有了较大进展，住房消费贷款大幅度增长。但同发达国家相比，尚有较大距离。从我国住房消费市场的需求看，仍有许多不完善的地方，抵押贷款的品种比较单一，贷款的保险、担保问题亟待解决。这需要进一步完善金融政策，扩大融资渠道，为多元开发住房建设给予金融支持。
(五)区分保障水平的层次性，注重合宜保障手段
解决低收入居民的住房问题，关键是要与本国的国情、低收入居民的需要等因素很好地结合起来。由于保障对象的住房支付能力是千差万别的，因此住房保障的水平要区分层次性，以体现其公平。保障水平的层次性使不同收入水平的居民享受不同程度的保障，是一种经济、合理的保障制度，同时也有利于节约财政支出，减轻政府住房保障负担或保障成本，从而使更多的居民按照其所应享受的待遇，享受到政府相应程度的保障。为保证这种层次性的实现，就必须建立严格的收入划分标准和资格审查制度，规定不同收入标准所能享受到的保障待遇。我国作为一个发展中国家，特别是人力、物力、财力制约的条件下，不可能在短期内大范围地解决居民的住房问题。因此，必须坚持有步骤、分层次地解决中、低收入家庭的住房问题。
参考文献：
[1][美]约瑟夫·熊比特：《经济分析史》(3卷)，商务印书馆1994年版。
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住房管理论文范文第2篇
关键词：农民工；
城市化进程；
住房问题
中国的城市化进程是长期的、必然而且必须的，而农民工又是城市化进程中不可或缺的重要力量。进城农民和城市的其他劳动者不同，他们是一个非正式、非固定、收入低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障的弱势群体。如何解决农民工的城市住房问题，是一个值得重视的课题。
1农民工的城市住房现状分析
目前农民工的城市住房条件基本不尽人意，他们基本没有固定的住处，在哪工作就在哪居住，吃喝拉撒睡基本都在空间狭小，卫生条件差的临时住所。虽然农民工大都比较年轻，这使他们对自己的健康状况都比较自信，即使患病也不太在乎，但实际上恶劣的居住环境还是给他们的身体造成了伤害。据统计，我国外出农民工数量为1.2亿人左右，其中仅建筑业农民工队伍就达3200万左右，占进城务工人员总数的三分之一，占从事建筑施工人员总数90%以上。可随着越来越多的农民工走入城市，他们在城市的住房问题也成了一大难题。现在城市务工的农民工大解决住房问题的方式基本如下：
1.1公共场所
许多农民工在进城后找到工作前，如没有亲朋好友可以提供可住宿的住房，而且又没有钱可以住在旅馆，那么他们也就大都住在本来为城市人设计、建造并管理的公共场所。
1.2建筑工地的工棚或未竣工建筑物内
所谓的工棚，一般是指建筑工地搭建的存放钢筋、水泥、塑料管等建筑材料的临时性的简易棚子，大都是水泥瓦（石棉瓦）作顶、草席竹席挡墙，具有夏不隔热、冬不御寒的典型特征。至于建筑工地里未竣工的建筑物，更是农民工们比较好的栖身地。
1.3雇主提供的集体宿舍里
雇主能提供集体宿舍，对农民工来说已经是比较理想的住宿条件。但此类集体宿舍受建筑成本的限制，往往是高低铺、过道狭窄，不仅不能像城里人的住房那样有必备空间，而且没有了个人的隐私空间。
1.4雇主家里
住在雇主家里的一般都是家庭保姆、护工等。因为要照顾小孩、老人、病人等，一般来说雇主也就不能不让农民工住到自己家里。
1.5城中村
所谓城中村，简单的说就是城市中的村庄。中国的城中村，特指在城市急剧扩张中，政府行政和开发商尚未能够征用并强拆的农民住房群。
2解决农民工城市住房问题的意义
2.1解决农民工住房问题是推进城市化、实现城乡协调可持续发展的必由之路
城市化是我国改革开放30年取得巨大成就的重要推动力，也是今后较长时期保持我国经济又好又快发展、全面实现小康社会的必由之路。1978年我国城镇人口比重为17.92%，2008年达到45.68%，30年提高了个近28个百分点，成绩有目共睹。但近年来，城市化进程的难度不断加大，其中一个重要的原因就是农民工难以留在工作地实现安居乐业，而是如同候鸟一样往来于城市与农村，不断的外出务工又返乡回流。从长期来说，随着农民工住房问题的逐步解决，可以实现劳动力素质的整体提高，有效降低生育率，减少农村人口，提高农村人均土地拥有量，最终实现城乡协调可持续发放。
2.2解决农民工城市住房问题有利于社会稳定
在我国未来的城市化进程中，仍将有源源不断的农民工从农村转移到城市，民工潮将是社会一个长期存在不可避免的现象。由于农民工不能真正进入城市，大量人口依然滞留农村，农村整体贫困面貌难以改变。而且由于外出务工农民实际已不再适应农村生活，因此，当其年老时，必将面临在城市去留两难的尴尬境地。而且不少农民工的子女从小在城市成长，已经不具备农业生产的知识，更不会回到农村务农，这就造成大量的社会问题。如果能妥善解决农民工的住房问题，将有利于和谐社会的建设，有利于社会稳定。
2.3有利于提升城市竞争力
人口素质及其结构状况是现代城市竞争力的一个典型特征。农民工和城镇居民都是我国现代化建设的共同创造者，解决农民工的住房问题，能够从客观上要求他们对城市作出持续贡献。农民工普遍特征就是特别能吃苦、对报酬的要求相对较低，他们以积极向上的劳动态度，务实进取的精神，以及他们所带来的开放、竞争和创新的氛围，使城市竞争力不断上升。
3解决农民工城市住房问题的思路
农民工的城市住房问题不解决，基本生存条件就难以改善，健康、安全、发展就谈不上。而解决农民工的住房问题涉及巨额资金和一系列复杂社会管理问题，在此浅谈几点解决思路。
3.1要充分发挥市场机制的作用
解决农民工住房问题，仅靠政府的力量是不够的，要注意调动社会各方面的力量，多方面解决。要根据农民工的实际需求和经济社会发展的条件逐步解决，当前最迫切的是为农民工提供具备基本人居条件的住所。在解决农民工住房的具体操作中，要充分考虑农民工的作息规律、地域分布特点以及经济承受能力，避免不切实际的建设造成住房闲置。
3.2政府要给予必要的政策支持
首先是城市规划中必须给予考虑。其次，城中村改造是解决农民工城市居住问题的主要途径，通过城中村改造，吸纳更多的农民工在城市居住，缓解大量农民工进入城市的住房困难。再次，鼓励利用闲置厂房、学校、仓库等改建适合农民工居住的房屋。
3.3要研究解决农民工住房问题的长期政策
这包括公积金政策、廉租房政策、经济适用房政策等，通过这些政策的调整，逐步将农民工纳入城市住房政策范围通盘考虑。
3.4放开农村宅基地等集体建设用地流转
在中国现有土地制度框架下，中国农村土地归集体所有。农村集体土地只能限于耕种或村庄内公共建设，不能抵押和买卖。而恰恰在城市郊区，有大量的农村集体建设用地，如果能允许在集体建设用地上建设廉租房，就有可能解决农民工的定居问题。
住房问题、农民工问题都是“两会”热议的话题。对于如何解决好农民工的住房问题、能否妥善处理好农民工进城的定居问题，是衡量一个国家城镇化健康发展的前提之一。安居才能乐业，安居才能和谐，安居才能发展。如何让农民工安居乐业，目前已成为我国城市化进程中亟待解决的问题。
参考文献
[1]张庆武.中国流动人口现状[J].东亚劳动力流动与迁移.
住房管理论文范文第3篇
【关键词】住房公积金；
财务管理模式；
改进
一、我国住房公积金财务管理模式的一般理论概述
（1）住房公积金的概念。本文所指“住房公积金”，是我国在城镇住房制度改革当中，学习新加坡中央公积金制度的经验并结合国情加以创造性发展应用的一种义务性、长期储金制度，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。其实质是劳动报酬的一部分，是归属职工个人所有的、专项用于解决职工住房问题的保障性资金。（2）我国住房公积金现行的财务管理模式。我国住房公积金管理中心的资金来源为职工及单位为职工缴存的住房公积金，资金使用包括住房公积金贷款、购买国债，未使用的资金存在委托银行专户，并且委托存款必须满足职工提取和贷款发放的需求。即现有公积金使用方向主要有三个，即发放个人住房贷款、购买国债和公积金委托存款，如图1所示。
二、我国住房公积金财务管理的理论基础
（1）互助理论。互助理论的主要思想是：通过适宜的保证措施，聚集有条件的社会成员的一部分闲置和暂时闲置资源，按一定规则配置到需要某种帮助的社会成员中去，且通过互贷款支持符合条件的中低收入者解决住房问题。在推行互助理论的同时，必须有两个重要法则有机配合：一是大数法则，即做出利益牺牲的社会成员必须有足够大的数量，且越大越好；
二是长期法则，即社会成员做出利益牺牲的时间分布应是一个连续的较长时段。（2）强制储蓄理论。强制储蓄理论是指储蓄主体在明确的强制信号下，即在政府或某些权威主体强制推行的法律、行政或经济的规定下参与储蓄。根据强制储蓄理论，我国在政府颁布和统一推行住房公积金制度下，要求一切符合条件的社会成员都参加强制储蓄，储蓄主体参与强制储蓄使得储蓄主体的一部分收入由主动性支配变为被动性支配，从而削弱了储蓄主体对储蓄的充分使用权。（3）基金投资理论。基金投资理论是指开放住房公积金投资渠道，让住房公积金资金有序地进入资本市场，选择诸如国债、共同基金等风险比较小的投资工具进行保值增值性投资。（4）委托理论。委托理论是指不同经济主体在一定的约束条件下，其中一方将自己的资产委托给另一方代为运作管理，并付给其相应的报酬。委托理论强调，为提高委托的效率和效果，在确定委托关系时应注意以下几个问题：一是委托和受托双方应按照双向选择的原则确定委托关系，并实行动态机制选择受托方；
二是要限制委托关系的持续时间，尽量将其控制在一定时期内；
三是明确规定委托的内容。
三、我国住房公积金财务管理模式存在的问题分析
（1）住房公积金缴存基数控制不严，缴存比率单一。《住房公积金管理条例》规定：住房公积金缴存基数为职工本人上一年度的月平均工资，核定住房公积金缴存基数是住房公积金管理机构的职责。但在实际操作中，管理机构很难取得企业的真实工资数据，经常出现住房公积金缴存基数核实不清现象。与此同时，住房公积金还存在缴存比率单一的问题。各地区采用单一的缴交率，未能充分考虑职工、企业、政府三方面利益，难以适应我国住房公积金参与者收入层次多、结构复杂等实际状况，不利于住房公积金的筹集。（2）封闭运行的住房公积金管理模式限制了公积金的发展。当前实行的住房公积金地域性封闭运行的管理模式具有保证公积金稳定性的优势，但是其效益低、增值途径少弊端逐渐限制其良性发展。主要表现在以下两点：一是住房公积金的增长幅度、政策覆盖面的增长幅度远小于贷款业务的增幅，一旦出现资金回笼和归集速度低于提取与贷款需求，这种管理机制就会产生大的资金缺口。为避免风险的产生，公积金管理者采取降低资金利用率来降低风险，结果却导致公积金的沉淀；
二是地域性封闭管理使得各地区管理中心的资金相互之间不能调用，结果致使某些地区有钱无人贷而造成资金的沉淀，而有些地区却要通过限额贷款来解决“能贷却没钱贷”的窘况。（3）住房公积金使用方面的问题。当前，我国的公积金制度中关于公积金增值的管理机制还不完备，住房公积金除用于购买国债外，几乎不存在其他的允许用途，这样的管理机制致使资金大量沉淀，难以实现资金的增值。体现在以下三方面：首先，公积金的投资渠道单一所造成的资金增值能力差。我国的住房公积金除发放个人住房贷款，只能够用来购买国债，虽然国债的收益较高，但是国债数额少，要真正实现住房公积金的增值还是存在较大的困难的；
其次，沉淀资金量大导致住房公积金使用率低；
最后，存在较为严重的挤占、挪用住房公积金现象。
四、我国住房公积金财务管理模式存在问题的原因剖析
（1）公众法律意识淡薄，住房公积金的管理缺乏实施的外部环境。一方面职工关于住房公积金的认识存在偏差，认为公积金只能做贷款用、不能随时提取，不如单位将其以工资的形式存入银行；
另一方面企事业单位对住房公积金的使用性质认识不清，认为缴存公积金是增加企业负担，不履行为其职工缴存公积金的义务。两方面因素使得住房公积金在进行归集时缺乏外部环境。（2）公积金用途受限，区域之间不流通导致公积金使用率低。《住房公积金管理条例》中明确规定，住房公积金的提取可用于购买、建造、翻建、大修自住住房。关于公积金领取还具有区域之间不流通的制度缺陷，地域的差异、地区经济发展程度不同，结果造成公积金“供不应求”“大量闲置”两个极端。而且从条例的规定可以看出，公积金的使用范围被限制的过死、规定过窄。这两种状况都降低了公积金的使用率，增值空间受到影响。
五、我国住房公积金财务管理模式构建
（1）创新公积金收缴模式：变静态收缴模式为动态收缴模式。一是扩大覆盖面，制定合理的住房公积金缴交率。我国住房公积金收缴现状及对互助理论的分析中可以看出，我国目前的住房公积金制度虽然运用了互助理论，但缺乏完整性和系统性，尤其是与互助机制相配合的大数法则尚未得到很好贯彻。笔者建议根据我国目前经济体制多元化的特点，扩大住房公积金的覆盖面。无论是何种形式的企事业单位职工，且不论正式职工还是临时职工都应纳入缴交范围。除此之外，鼓励自谋职业人员按其营业收入的一定比例缴交公积金，为其解决住房问题提供资金支持。同时，如果参加人员退休后仍能够创造一定收入，建议可在自愿的基础上，允许其继续参加公积金的缴存。根据强制储蓄理论，参加储蓄者都可能有损失，但每个参加者在统一标准下的损失是不同的。因此制定强制储蓄的标准时应考虑参加储蓄者的收入及其增长因素，既不能一刀切又不能一成不变。我国可以借鉴新加坡的经验，根据住房公积金不同参加者的收入水平及其增长情况、企业工资成本及社会公众对公积金的评价等因素，设计并实行多样化的动态缴交率，建立缴交率动态管理机制。另外，对于城市高收入者，可以根据其意愿，适当提高缴存比例。这样既能反映国民收入状况，维护员工利益，又能对经济发展起宏观调控作用。二是强化单位及职工按时足额缴存的义务。有关部门要大力宣传住房公积金的法规，使企业明确建立住房公积金是企业改革的一项重要内容，是企业应履行的职责；
使职工明白依法缴存住房公积金是自己的权利和义务，在享受单位资助的权益同时，还要承担长期存储的义务。三是完善政策法规，完善的政策法规是公积金制度健康发展的重要保证。因此，应对我国现有的住房公积金制度法规加以完善，建立刚性制约措施。同时，坚持“有法必依，执法必严”的原则，对违反公积金法规、拒缴、迟缴的单位，通过抽查和职工的举报加以监督。对超过规定缴交时间的单位，公积金管理中心可通过罚款通知进行催交，若再不缴，则通过司法部门以法律手段强制执行。（2）创新使用模式：保证住房公积金的保值增值。一是适当扩大国债投资规模及购买债券种类。我国应合理运用基金投资机制，逐渐开放住房公积金保值增值性的投资渠道，让其有序地进入资本市场，选择风险较小的投资工具进行投资。目前，应从优化资产结构，提高使用资金效率出发，提高购买国债比例，压缩沉淀资金量，使公积金在低风险下取得较高的增值收益。同时，可选择购买中国建设债券、中国石化债券等信用等级只与国债在理论上存在微小差别的债券，这些债券可上市交易，安全性好，且收益较高。二是发展个人住房贷款业务。大力发展个人住房贷款既能体现建立住房公积金制度的目的，又能实现公积金的保值增值，是政策性和收益性的统一。三是完善住房公积金监督体系。完善住房公积金监督体系，首先要求建立严格的信息披露制度。其次，建立国债风险评估制度，规范购买国债行为。另外，还要建立住房公积金外部审计制度，每年聘请会计师事务所对住房公积金的归集、结息、贷款、投资等各方面进行全面审计，重点审计其资金运用是否合理，是否有挪用、占用资金等违规违纪行为。（3）建立住房公积金区域一体化模式。一是建立住房公积金区域融通机制。住房公积金在地区间的发展不平衡，阻碍了住房公积金贷款业务的发展，更阻碍了其身的积累。在现阶段，可以考虑通过同业拆借等方式，打破当前住房公积金在各行政域的内部循环和封闭运营，实行不同地区住房公积金管理中心之间的资金调拨或拆借，建立住房公积金区域一体化模式，可以使得个贷发放率低的地区避免资金沉淀，放贷规模的地区避免资金短缺，从而提高资金使用效率。二是建立全国公积金网络管理平台。针对我国住房公积金封闭运行带来的弊端，建议实行全国统一管理运作的方式，打破住房公积金在各个行政区域的封闭运行。具体操作方法为，建立全国统一的住房公积金网络管理系统，形成一个全国性的公积金管理平台，统一管理全国住房公积金个人缴存账户，形成住房公积金在全国统一配置的局面。
通过本文分析可知，我国住房公积金要持续健康发展，必须保证住房公积金的长期安全运作和保值增值。首先，根据互助理论、强制储蓄理论创新公积金的收缴模式，更好地运用互助机制及大数法则和长期法则，吸收更多的社会成员加入公积金，扩大住房公积金的覆盖面，合理制定参加人员的缴存期；
以强制储蓄为保证，制定多样化的动态公积金缴交率，变静态收缴模式为动态收缴模式，有效筹措资金，做大公积金“蛋糕”。其次，根据基金投资理论创新住房公积金的使用模式，减少沉淀资金，提高资金的保值增值能力。
参 考 文 献
[1]张东.住房公积金制度支撑理论：梳理与启示[J].财贸经济.2002（7）
住房管理论文范文第4篇
关键词：住房公积金制度 法律性质 法律关系 合法性分析
2013年农历新年伊始，证监会有关部门负责人即对外称，全国住房公积金入市的相关研究准备工作已经启动，证监会将积极配合有关部门尽快推动《住房公积金管理条例》的修订。该言论一出，引起社会各界的激烈讨论，有赞同也有否定，本文试通过对我国公积金制度起源、法律性质以及政府与公积金缴存人之间的法律关系的解读，分析用住房公积金进行高风险投资的合法性问题。希望能够对有关方面的决策和政策制度提供法律依据。
我国住房公积金制度的起源
（一）我国住房公积金制度的起源
住房公积金制度设计当初是“为了加强对住房公积金的管理，维护住房公积金所有者的合法权益，促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平”（《住房公积金管理条例》第一条是关于制定该条例的立法目的，该条目规定：“为了加强对住房公积金的管理，维护住房公积金所有者的合法权益，促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平，制定本条例”）。1991年，在积极借鉴新加坡等国家国际经验的基础上，上海市委、市政府决定正式建立住房公积金制度。之后，经过持续10年的积极探索，这一制度得到逐步发展和完善（上海房地产年鉴，2001）。1994年，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》，要求全国城镇“全面建立住房公积金制度”。1996年4月12日，上海通过全国第一部有关住房公积金管理方面的地方性法规《上海市住房公积金条例》。1999年3月，国务院在总结全国各地住房公积金制度经验的基础上，制定了《住房公积金管理条例》（上海房地产年鉴，2001）。2003年对该条例进行了修订。
（二） 我国住房公积金制度的产生原因
一是我国公民住宅的供需矛盾要求政府进行住房制度改革，以保障公民的住宅权。上世纪九十年代初，随着我国改革开放的深入，我国进一步放开市场，进行全方位的改革开放，原先一切由国家计划调控的计划经济政策变为由市场调控的市场经济政策，城市化进程加快，大量的人口流入城市，城市人口剧增，房屋建设与人口增速不匹配，住房供需矛盾凸显，这些迫使政府进行相关制度改革。
二是在当时环境下我国推行住房公积金制度有国外成功经验借鉴。在我国推行住房公积金制度之前，已有国家通过类似我国公积金制度在保障本国国民住房问题上取得成功，如新加坡的中央公积金制度，德国的住房储蓄制度，日本的住宅金融公库制度等。这些国家的成功经验为我国推行住房公积金制度提供了有益的借鉴。
我国住房公积金制度的法律性质分析
学界对于住房公积金制度的性质存在着强制储蓄性质论、住房补贴性质论以及社会保障税性质论等观点，每种观点都从各自角度对我国的住房公积金制度进行了分析。笔者认为从法律角度来讲，我国住房公积金制度存在以下性质：
（一）行政强制性质
按照《住房公积金管理条例》规定，职工住房公积金的缴纳属于国家强制执行的范畴，职工个人缴存的住房公积金，由所在单位每月从其工资中代扣代缴。单位应当按时、足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴。违反该条例的规定，单位依法将受到限期办理、限期缴存、行政处罚或者被申请法院强制执行等惩罚（见《住房公积金管理条例》第十九条第一款、第二十条第一款、第三十七条、第三十八条规定）。只要是条例所规定之范围，职工不能自己选择存或不存，必须依法缴存，因此，作为住房公积金制度，具有行政强制性。
（二）社会保障性质
从住房公积金制度在我国的兴起背景，就可以看出，住房公积金制度最核心的目的就是保障我国居民的住房。在《住房公积金条例》中也体现了这一点，按照条例规定，住房公积金可以用于职工购房、建房、大修住房等时提供住房公积金贷款，同时也可以在法定条件用于前述用途下提前支取（见《住房公积金管理条例》第二十四条、第二十六条规定）。因此，作为住房公积金制度，具有社会保障性。
（三）有限的个人所有权性质
《住房公积金条例》中明确规定，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有（见《住房公积金管理条例》第三条规定）。住房公积金是属于缴存人的个人财产，缴存人缴存的金额全部都存入其个人专项账户，应当是属于法律保护的合法私有财产。但同时，《住房公积金条例》又规定公积金缴存人要提取职工住房公积金帐户内的存储余额必须符合条例所规定的相应条件，而各省也根据《住房公积金条例》的规定制定了符合本省省情的具体内容（见《住房公积金管理条例》第二十四条、第二十五条规定；
各省的规定比如陕西省西安市的《西安市住房公积金管理条例》第二十四条至第二十六条规定）。个人虽然对住房公积金拥有产权，但这种产权与个人的其他财产有所不同，对住房公积金的产权受到一定的限制（李海明，2012）。公积金具有有限的个人所有权性质。
社会公积金的以上性质决定了政府在对公积金进行管理时既不能相同于税收等国家征收制度的管理方式，也不同于缴存人自行选择存入银行的储蓄款的管理方式，我国政府与公积金缴存人之间的法律关系有其特殊性。
我国政府与公积金缴存人之间的法律关系分析
（一）政府与公积金缴存人之间存在的合同之债法律关系
住房公积金制度在《住房公积金管理条例》中被定义为“国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金”（见《住房公积金管理条例》第二条第二款规定）。政府与缴存人之间的关系类似于银行业金融机构与储户之间的关系。住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，属于职工个人所有（上海房地产年鉴，2001）。一般来讲，住房公积金缴存之后款项按照制度规定应当直接存入到缴存人独立账户，住房公积金的管理由住房公积金管理中心代表国家管理，管理中心负有按国家规定的利率标准支付利息给职工的义务。虽然，住房公积金的缴存是强制性政府行为，但是政府在收缴之后只是将所有的账户统筹代管，账户资金不同于税收等强制性收费。缴存人可以按照法律程序，在规定条件下提取自己账户下的住房公积金。《住房公积金管理条例》可以看做是二者形成合同之债法律关系的依据。
（二）政府与公积金缴存人之间存在的行政法律关系
前文已经指出，我国住房公积金的缴纳具有行政强制性质，住房公积金的缴存由国家强制性规定，作为法定范畴之内的职工和单位必须依法缴纳，若不依法缴纳，将会受到法律的制裁。从这个角度分析，政府与公积金缴存人之间又存在着行政法律关系。政府与公积金缴存人都为该法律关系的主体；
在该法律关系中，政府有权利也有权力依法强制性将公积金缴存人的一部分工资纳入到国家统筹管理的范畴内，而住房公积金缴存人也应当依法缴纳住房公积金。但需要明确的是，这里的行政法律关系又具有特殊性。它不同于政府在税收、行政征收、罚款等行政行为实施过程中与行政相对方之间形成的行政法律关系。在后几类行政法律关系中，政府对于自己依法实施某种行政行为所获得的金钱具有所有权，也意味着政府可以决定其用途；
但是在政府与公积金缴存人之间形成的行政法律关系中，政府必须按照条例的规定将住房公积金用在和居民住房有直接紧密联系的地方，如住房公积金贷款、住房公积金的支取等，此外政府还可以根据条例规定将住房公积金用在诸如购买国债等低风险的方面（见《住房公积金管理条例》第二十八条规定）。
政府使用住房公积金进行高风险投资合法性分析
（一）合同之债法律关系下政府使用住房公积金进行高风险投资合法性分析
《住房公积金管理条例》规定，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有（见《住房公积金管理条例》第三条规定）。经前文分析得出，政府与公积金缴存人之间存在着合同之债法律关系，这属于民法调整的范畴。作为合同法律关系，任何一方使用他方所有物，必须征得他方同意，否则即为侵权。此外，也有学者认为我国的住房公积金制度具有强制储蓄性质，但因为政府不同于银行业金融机构，作为政府，之于公积金缴存人，之于社会公众就有着不同于银行业金融机构的职责，即在社会公众之中建立自己的社会公信力，做公众的坚实依靠；
作为政府，就绝对禁止未经公积金缴存人同意的情况下动用公积金缴存人账户资金（即使在民法上讲货币是种类物，对于种类物只需交付同种类之物即可），用作股市投资此类高风险的活动。所以，政府如果要使用住房公积金进行高风险投资，首先必须征得住房公积金缴存人的同意，否则，就是侵犯缴存人合法权益，就是违法行为。
（二）行政法律关系下政府使用住房公积金进行高风险投资合法性分析
虽然《住房公积金管理条例》规定范围之内的职工和单位缴纳住房公积金是带有强制性，政府可以依法强制要求缴纳，在实践中也是直接由单位代扣代缴，在政府与公积金缴存人之间存在行政法律关系。但是《住房公积金管理条例》也明确规定，住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用（见《住房公积金管理条例》第五条规定）。
《住房公积金管理条例》第八条规定：“直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟），应当设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构……”；
第十条规定：“直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟）应当按照精简、效能的原则，设立一个住房公积金管理中心，负责住房公积金的管理运作。……住房公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位……”（见《住房公积金管理条例》第八条以及第十条规定）。各地的住房公积金管理中心多是具有实权的市房改办、财政局、建设局的隶属机构，或是与地方房改办一套班子，两块牌子，事实上成了一个地方性的行政机构（张东，2004）。不管是政府还是住房公积金的管理机构是不以营利为目的的组织，它的职责就是负责替缴存人管理账户中的资金，负责账户资金的安全，保证住房公积金用在与保障住房直接紧密相关的方面。将住房公积金不经缴存人同意投入股市，使其处于和保障住房用途不直接紧密相关切高风险的领域，不符合法律规定。
结论
综上，本文试通过对我国公积金制度起源、法律性质以及政府与公积金缴存人之间的法律关系的解读，分析用住房公积金进行高风险投资的合法性问题。希望能够对有关方面的决策和政策制度提供法律依据。住房公积金是房改的产物，必须服务于职工住房消费，促进自住其力，取之于民，用之于民，造福于民（上海房地产年鉴，2001）。国外很多具有先进经验的国家都在本国居民住房保障资金的管理上较为谨慎，如在《德国住房储蓄法》中就严格规定了住房储蓄银行的业务范围和经营原则，规定住房储蓄不得用于风险交易，保证存款的安全，提高了中低收入群体抵抗市场风险的能力（杨银桃，2012）。我国的住房公积金制度也应当严格依照制度规定，对公积金进行合法、有效、利民的有效运作。
参考文献：
1.新浪财经.证监会：住房公积金入市研究准备工作已启动.网址链接：http：//.cn/stock/y/20130226/202314653550.shtml。
2.上海房地产年鉴，2001
3.李海明.住房公积金的法律属性与功能定位.改革与战略，2012.10
住房管理论文范文第5篇
关键词：高校 公有住房 租金 管理
1.高校公有周转房的现状
周转房是在国家住房制度改革的过程中出现的公有住房的新形式，大部分为上世纪 90 年代左右修建，是在高校房改过程中将筒子楼和数量不多的成套房作为1999年（含）以后参加工作的新职工居住的过渡性用房。周转房制度是房改制度的组成部分，是高校住房管理的重要组成部分。高校的现有住房普遍还存在着单身教职工公寓、引进人才过渡用房等公有租用住房，从学校事业的发展角度，客观上存在着租赁住房的需求，周转房必然长期存住。在特定历史时期，周转房在吸引高层次人才来校工作、稳定青年教师队伍、缓解学校部分教职工住房困难方面发挥了积极作用。
随着经济社会的发展和房改工作的深入推进，人们生活水平逐步提高，教职工对住房的要求也不断提高，特别是面临结婚生子、赡养老人等现实问题，或职称晋升后，改善住房的愿望尤其强烈。
另一方面，随着经济社会的发展，部分教职工利用参加配偶单位建房、购买商品房等方式改善了住房，于是便拥有了两套以上的住房，周转房难以周转成了现实问题。目前周转房管理已成为高校住房管理中的难点。
2.高校公有周转房租金标准调整的必要性
高校公有住房的管理近年来成为讨论的热点，国务院1998 年 23 号文件 《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 中规定：公有住房出售时，要保留足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁[1]。但由于高校房管部门长期以来执行行政性、福利性的住房政策，教职工以低租金标准租住住房，与市场化的脚步不相吻合。
高校公有周转房的租金低廉甚至零租金，管理的矛盾仍然很多，供给和需求两个要素的存在，各种不同的用房需求与存量住房严重不足之间的矛盾十分突出。同时在公有住房租金问题突出的同时，“加大公用房租金改革力度，实现由标准租金向成本租金过渡”[2]的精神，虽然各高校将租金标准提高到成本租金，在租用房和产权房的管理上都形成了较为系统的管理规范，特别是引进人才用房的管理上有成套的管理文件，但仍然有转租现象存在。
3.高校公有周转房调整租金的障碍
高校公有住房的租金标准调整并不是一帆风顺的，对于校内周转性过渡用房房租调整在很大程度上和职工的福利意识有着根深蒂固的关系。周转房周而不转的原因复杂，其中最重要的一个原因就是周转性教师公寓的房租存在很大的福利性，只有努力消除其租金的福利性，让租金与市场租金接轨或略高于市场租金才能有效调整周转性教师公寓的周转。由于高校内存在着学生考研一族的租房需求，使得校内对租用房的需求很高，若教师周转性公寓的房租存在福利，则租房者通过转租就可从中谋利，存在着管理上的经济漏洞。为了补漏，只有通 过加大经济调控的力度，具体就是通过提高租金标准，消除其房屋租金的福利性，使其无利可图。
周转房很大程度上是作为福利补偿而存在，因此，认为租房不退理所当然。如果学校兑现住房补贴，提出租金标准，这部分职工没有理由、也不愿意再租房不退。遗属租房是周转房管理中的一个难题。高校制定的周转房管理办法规定：职工本人及配偶均去世后，所租周转房应交回学校，但实际中操作难度很大。
4.高校对调整公有周转房租金采取的相关措施
4.1以人为本，引入经济杠杆，开通特殊用房需求的解决通道
以人为本是我们一切管理工作的基础，住房管理是涉及教职工切身利益的一项十分重要的工作。住房管理做不到以人为本，难以让教职工感受到学校以人为本的管理。所以，在这里尤其要体现以人为本的管理思想，把以人为本的管理思想落实到我们管理工作的具体实践中，体现到我们住房管理的系统文件中。加大宣传力度，转变职工观念，行政事业型的公有房管理模式在计划经济体制下运行了几十年，一些教职工对新形势下公有房管理体制的实行难免有抵触情绪。管理模式改变了，人们的观念也会慢慢跟着转变，比空洞的说教好多了。所以，笔者认为，转变一种管理模式会带动教职工住房观念的根本性转变：学校给不给租金补贴、给多少租金补贴是学校与教职工劳动合同中体现的事，拿了租金补贴后，既可以在社会上自主选租房屋，也可以到公寓中心去选租房屋。货币化补贴可以在教职工购买商品房时弥补部分首付房款，能解决职工购房的燃眉之急。
4.2转变公有住房管理模式
高校住房管理的政策和文件已成系统，但还需要面对新的形势不断完善，面对不同的新的用房需求，一味地用政策加以拒绝，用堵的办法不是好办法，要疏通，要用疏的办法来解决，要不断创新管理制度，以改革创新的精神不断完善我们的管理规范，使我们的管理规范能适应新形势。实践中我们完全可以也应该把这些公有住房全部交由后勤服务集团进行管理，后勤保障部作甲方，象政府一样做好房改政策的制订和落实，具体公寓的物业管理、调配管理和其他服务管理全部由后勤服务集团根据市场化、企业化的管理通则和要求实施管理。后勤服务集团成立象学生公寓中心一样对单教公寓实施全面的酒店式管理，根据教职工不同的市场需求对单教公寓进行必要的改造、装修和配置，就象教职工食堂供应高中低档不同品种的菜一样，形成高中低档不同档次的单教公寓房间，以满足不同层次的消费需要。
根据市场需求进行菜单式的改造，同样是根据市场需求提供酒店式的服务和管理，是引入市场管理法则，运用经济杠杆实施单教管理的新模式。在这种新型的管理模式下，学校后勤保障部作为甲方只是根据学校的具体情况制定租金补贴政策并对符合补贴政策的教职工实施租金补贴。教职工拿了租金补贴后自己到公寓中心去租房，根据公寓中心的房源情况自主选择，签订入住协议后入住其相应的房间，“这样做就如宾馆的吧台一样，带着浓浓的市场配置资源的商业色彩，完全改变了过去公有住房的管理模式”。“加大公用房租金改革力度，实现租金标准市场化”的精神，并结合学校实际情况，对不同结构的住房按不同的市场租金标准收取房租。
综上所述，开展高校公有住房租金标准调整，可以有效实施高校公有房管现代化管理，应充分利用校园网络技术，实施网络化管理，实现全校信息共享，实现一项业务由多个部门进行监管，实现公有房动态管理，实现资产有效配置，极大提高管理效率和工作质量。契约化的管理，市场化的服务，不但有利于高校住房资源配置效率的提高也有利于和谐校园的建设，还能推动我们教职工的住房观念在我们具体的管理过程中得以根本性的转变。
参考文献：
[1]沈晓春，冯艳飞.高校后勤管理学[M].武汉：湖北人民出版社，2005.
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