不动产买卖合同范文第1篇众所周知，签订房屋买卖合同而产生房屋所有权转移必须办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要件——行为主体适格、意思表示自愿真实、行为内容合法、行为不违反社会利下面是小编为大家整理的2023年度不动产买卖合同【五篇】,供大家参考。
不动产买卖合同范文第1篇
众所周知，签订房屋买卖合同而产生房屋所有权转移必须办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要件——行为主体适格、意思表示自愿真实、行为内容合法、行为不违反社会利益和公共道德外，我国现行行政法规和相关司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效。同时，法学界也存在一种比较流行的观点，即私有住房买卖合同的生效以在国家房地产管理部门登记为要件，（注：参见王家福主编：《中国民法学·民法债权》，法律出版社，1991年版， 第636页。）甚或，房屋买卖合同是一种要式合同，须以书面形式订立，并办理登记过户手续，未登记过户之房屋买卖合同无效。（注：参见杨振山主编：《民商法实务研究》（合同卷），山西经济出版社，1994年版，第160—162页。）笔者认为，将产权过户登记视为房屋买卖合同生效要件的观点值得商榷，产权过户登记只不过是房屋买卖合同的实际履行行为，而非其生效要件。（注：笔者注：对房屋买卖合同的一般生效要件，因无争议，本文不述及。）一、房屋买卖过户登记效力相关法规和司法解释之演进 1983年12月27日国务院公布的《城市私有房屋管理条例》（下称《条例》）第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。”《条例》规定的本意显然是：未经办理登记手续的房屋买卖为“私买私卖”，所以其合同无效（注：参见梁慧星主编：《社会主义市场经济管理法律制度研究》，中国政法大学出版社，1993年版，第110页。）。
1984年8月30 日最高人民法院制定的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”这一解释确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户登记为准的原则。但是未办理过户手续的房屋买卖合同有效的限制条件过多，既要买方交付了房款，又要实际使用和管理了房屋。
1987年12月10日，最高人民法院《关于如何具体适用最高人民法院〈关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见〉第五十六条规定的批复》规定：“‘意见’第五十六条规定的精神，只适用于解决‘条例’实施前的历史遗留问题；
‘条例’实施后，人民法院审理这类案件应严格按照‘条例’的规定办理”。此批复将《意见》第五十六条规定仅适用于《条例》实施前的房屋买卖行为，即有条件地承认部分未办理产权过户手续的房屋买卖合同有效。但是，对于1984年8月30日至1987年12 月10日之间的房屋买卖行为本应适用《意见》第五十六条规定，而该批复却规定适用《条例》，显然破坏了法不溯及既往原则，造成此期间内的房屋买卖秩序不应有的混乱状况。
1988年1月26 日最高人民法院的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（下称《民法通则意见》）第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；
如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”显然，该条规定也适用于房屋买卖合同。根据该条规定，产权过户登记只不过是房屋买卖合同的履行行为，并非房屋买卖合同的生效要件。但是，司法实践并未沿用此条规定，而仍以产权过户登记为房屋买卖合同生效要件为判案原则。如1990年2月17 日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调：“……签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；
要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。
二、产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件我国法学界和司法界把是否进行产权过户登记作为房屋买卖合同的生效要件的传统观点，是对登记制度属性的误解，把债权制度和物权制度混为一谈。（注：参见耀振华：《二重买卖的法律问题研究》，载《中国法学》，1995年第 5期。）房屋作为不动产，具有不可移动性， 它不像动产那样可以通过直接具体占有向社会公示其所有权，房屋必须通过登记才能使权利变动的事实向社会公开。登记制度在国外是物权制度的重要组成部分。在登记的效力上，无论是采登记要件主义的德国、登记对抗主义的法国、地券交付主义的英美法系国家，均把登记作为物权制度的组成部分，而不将过户登记作为房屋买卖合同本身的成立要件，（注：参见郭明端、王轶著：《合同法新论·分则》，中国政法大学出版社，1997年版，第63页。）即认为登记制度属物权制度范畴，对债权关系（房屋买卖合同）成立与否、有效无效并无影响。我国现行立法和有关学说关于登记的效力采登记要件主义，不仅与世界法律发展潮流相逆，而且产生了许多理论和实践无法自圆其说的矛盾。下文分述之。
1、房屋买卖合同作为债权合同，属诺成性合同， 而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。买卖合同是双务、有偿、诺成合同，房屋买卖合同作为买卖合同之一种，同样具有双务、有偿、诺成之特质。有人主张房屋买卖合同属实践性合同，要经过要约、承诺、产权过户登记三个阶段，即如未依法办理过户手续，则买卖合同无效（注：参见王尧华：《也谈城镇私房买卖合同的生效问题》，载《律师世界》，1995年第1期。）。其实， 主张房屋买卖合同属实践性合同的观点混淆了不动产物权转移合同与不动产物权变动要件之间的区别。从民法上讲，不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，双方当事人依合同所取得的权利亦应受合同法的保护。依据合同规定，出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致，不动产物权过户登记也是合同的履行行为。既然过户登记是合同的履行行为，则在本质上并不影响合同的效力判断，这是合同法的基本原则。因此，认为房屋买卖合同属实践性合同，未办理登记手续的房地产物权转移的合同无效，在理论上是不正确的。
当然，并不是说房地产物权变动是房地产变动债权合同（即物权合意）的当然效力。不动产物权变动要件须包括双方当事人变动物权的债权合同和产权过户登记作为不动产物权变动的必要条件两部分。这两部分既互相独立，又相互统一。只有债权行为而无登记或者登记成立而债权行为无效，均不发生物权变动的效力。换言之，不动产物权转移合同的有效成立不等于物权已经转移，同时也不能因物的所有权变动未履行登记手续而否认不动产物权转移合同的有效性。当事人未履行法定的登记手续，只标志着物的所有权变动无效或未发生变动，但契约的效力不受影响，即不动产物权变动中，登记不是契约是否有效的标志，而是物权变动效力的标志。是否办理登记手续不应影响到合同的效力。
2、房屋买卖合同成立在前，产权过户登记在后， 将登记作为房屋买卖合同生效要件的观点对此无法作出合理解释。登记行为的发生，是以双方当事人签订的房屋买卖合同有效为前提，即买受人基于有效的房屋买卖合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的权利，出卖人才相应地负有协助履行登记行为的义务。登记是这一对权利义务相互运动的结果。若登记前，房屋买卖合同无效或不成立，则登记本身就成为无源之水、无本之木了。《条例》第七条关于私房所有权转移登记时须提交“买卖合同”之规定，就已证明先有有效的买卖合同，然后才能履行产权过户登记手续。否则，无效合同怎能作为产权变更登记的证件，而且据此发放房屋产权证呢？同样，既然房屋买卖合同在产权过户登记前无效或不成立，则买方就无支付房款的义务，卖方更无协助办理产权过户手续的义务。另外，政务院1950年4月3日公布的《契税暂行条例》第十一条明确规定：“房屋买卖完纳契税，应于契约成立之后三个月内办理之，逾期交纳者，除照章补税外，每月加收税额的20％，不足一月者以一月计，但加收税额不得超过房价。”此即说明契证应于契约即房屋买卖合同成立后三个月内取得。根据《条例》第六条第二项规定，只有取得契证，才能办理产权过户登记。显然，倘房屋买卖合同无效或不成立，房屋买卖当事人又怎能完纳契税，取得契证？这说明，买卖合同成立时间、契证取得时间、产权过户登记时间是不同步的。那种以未办理产权过户登记为由来否认房屋买卖合同成立，允许当事人随意翻悔的观点和做法，特别 是最高人民法院批复将产权登记作为1987年12月10日之后签订的房屋买卖合同生效要件的做法，是与《条例》和《契税暂行条例》相冲突的。
3、就登记行为本身的性质看，登记仅起物权公示作用， 并没有决定房屋买卖合同是否有效的职能。房屋作为公民、法人和其他组织重要的生活资料和生产资料，价值巨大，关系国计民生，保护交易安全，国家介入房屋买卖，进行统一登记过户，体现了国家为社会利益而对房屋产权的流转进行干预。这种干预在合同生效后介入已经足够了。市场经济必然要求契约自由，只要当事人就房屋买卖条件达成一致，符合法律规定，合同即应生效，不应再以与交易无关的行政机关的审查批准为条件。倘把登记作为合同生效的要件，则势必使登记审查变成对双方可否签订买卖合同及签订后的合同是否有效的确认，这已经远远超出了房管部门的职权。而事实上，此项职权只属于人民法院或仲裁机关。更何况在某些情况下，迟延登记或未登记可能是因登记机关的原因造成的，这些情况更不能影响合同的效力。
4、将登记作为房屋买卖合同的生效要件， 在实践中将会遇到一些无法解决的问题。
①违反诚实信用原则，鼓励滥用权利。由于房屋买卖合同在订立后、产权过户前尚未成立和生效，导致出卖人基于自身利益而一房多卖，或者待房价上涨，故意不协助买方办理产权过户登记，而不承担违约责任，致使合同形同虚设，交易秩序难以得到维护，助长不法行为人规避法律甚至欺诈的行为。
②不利于对无过错方利益的保护。
③难以适用于所有权保留的分期付款房屋买卖合同和商品房预售合同。④不适用于拍卖形式。拍卖成交，房屋买卖合同即为有效成立。应买人必须履行合同与出卖人办理房屋买卖手续。若未经登记房屋买卖合同无效的话，则在登记之前，该应买人可以拒绝登记而使合同归于无效。这显然与《拍卖法》相违背。
三、结语 方违约后也应当承担定金和违约金责任。因此，《民法通则意见》第85条规定内容是合理的。我国正在制定的统一合同法和物权法关于房屋买卖合同有效成立和房屋产权过户登记关系之规定，应采纳《民法通则意见》第85条规定，明确产权过户登记在房屋产权变动中的公示作用，规定过户登记是房屋买卖合同的履行行为，而非其生效要件；
应赋予当事人基于房屋买卖合同的债权请求权，即使产权未经过户登记，出卖人翻悔却无正当理由，买受人有权请求出卖人协助其办理产权过户登记手续。
房屋买卖合同有效成立和产权过户登记是房屋产权转移的生效要件。登记是房屋产权转移的必要条件，而非房屋买卖合同的生效要件。房屋买卖合同只要具备书面形式、行为主体适格、意思表示真实、不违反社会公共利益等合同的一般生效条件，即为有效成立，双方当事人必须信守。房屋买卖合同签订后未办理产权过户登记手续前，一方无正当理由的，应责令其继续履行：买受人没有支付房款，应责令其支付；
出卖人没有将房屋交付买受人使用或管理的，应责令其交付；
未依法完纳契税办理契证的，应着其纳税办证；
未办理产权过户手续的，应着其补办。同时任何一方不履行合同义务，都将构成违约，承担违约责任；
若合同规定了定金和违约金责任，一
不动产买卖合同范文第2篇
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摘 要：在买受人拒绝出卖人的瑕疵交付违约行为情形下，出卖人仍承担风险。此时违约阻止风险的转移；
在买受人因自己的原因受领迟延、出卖人未履行交付除提单等有关标的物单证和资料的从义务、买受人接受出卖人的瑕疵交付并不丧失救济权利的情形下，风险转由买受人承担，此时违约不阻止风险的转移。 关键词：买卖合同；
违约；
风险转移中图分类号：D912.29
文献标识码：A
不动产买卖合同范文第3篇
一、买卖合同的标的物是否包括将来之物
将来物，是相对于现在物而言的，在德国民法中，它被称为“将来财产”。它是指“现时不存在，将来才能存在的物，有时也指事实上已存在，不过订约时还不属于当事人所有的物。”就大陆法系国家而言，立法明确规定买卖标的物的，当以日本和俄罗斯为代表。如日本民法典第506条就规定：“以他人权利为买卖标的时，出卖人负有取得该权利并转移于买受人的义务。”日本的学者和判例也都认为，以他人权利为标的之买卖有效。俄罗斯联邦民法典第455条则明确规定：“买卖合同可对卖方现有的商品签订，也可以对卖方将来制造或将来取得的商品签订。”就英美法国家而言，在立法和判例中也大都承认将来物可以成为买卖标的物。如1979年颁布的英国货物买卖法中就将“货物”的定义扩展到正在制造中和卖方在买卖合同订立后将占有的物之上。而美国统一商法典第2―05条也将货物分为现货和期货两种，规定：“不是现实存在并已特定化的货物称为期货。对期货或期货中任何权益作出的现售，效力上相当于销售合同”。不仅如此，将来物为买卖标的的观点已为有关的国际公约所接受。如（联合国国际货物销售合同公约）第3条第1款规定：“供应尚待制造或生产的货物的合同应视为销售合同。”
在我国，买卖合同标的物是否包括将来之物呢？依合同法第130条的规定，买卖合同实质是买卖双方进行所有权交换的合同；
第132条规定，出卖的标的物应当属于出卖人所有或有权处分。据此，从理论上，法律并不承认正在制造中和合同订立后将有的物能够成为买卖合同的标的物。但是，在经济活动和社会生活实践中，存在着大量以将来之物为标的物的买卖合同。农副产品预购合同，都是以合同订立时并不存在、需要过一段时间才会生产出来的农副产品为标的物的；
许多工业制品定购合同，也是要在合同订立后再组织进行生产加工的；
许多技术开发合同，也是要在合同订立后才进行研制开发的。对于这些合同，不论是原经济合同法、涉外经济合同法、技术合同法，还是合同法，都是予以确认和保护的。因此，虽然法律没有明文规定，但我国实际上是承认未来之物可以成为买卖合同标的物的。
基于上述分析，在司法实践中，对于出卖人在订立时并不拥有所有权或处分权，但在合同履行过程中可以拥有所有权或处分权的合同，不能以标的物不合法为由否认合同的法律效力，而要依法予以确认并保护。如关于“期货”买卖的合同，只要不违背其他有关法律的特别规定，就要予以确认、保护。否则，就违反了市场经济运行规律，制约着市场经济的发展。
二、买卖合同的标的物是否包括权利
对于买卖合同标的物是否应当包括权利，历来有不同的理解。一种观点认为，作为买卖合同的标的物是指具有特定物或种类物特征，并允许进入民事流转的有体物；
其他类型的财产流转（如有价证券、智力创作成果、请求权和使用权的转让等），则归入其他合同类型研究。另一种观点认为，买卖的标的包括物和权利两种，物指有体物，物附着所有权，物的买卖即是所有权买卖；
权利指所有权以外的其他财产权利，包括其他物权、债权、知识产权中的财产权利，不含人身权和继承权。上述两种观点均有其各自的道理，世界各国立法对此也有不同的规定，大体上有两种观点。英美法系国家大都认为，买卖合同是关于有体物移转财产所有权的活动，权利不能成为一般买卖合同的标的，而需接受其他法律的调整。大陆法系国家，大都承认权利作为买卖合同标的物。如德国民法典第433条规定：“因契约买卖，物的出卖人负有向买受人交付其物，并使其取得该物所有权的义务。权利的出卖人负有使买受人取得权利的义务。”法国民法典第1598条在对有体物买卖标的物的范围作了明确界定后，在第1607条也对无形财产的买卖作了明确的规定。俄罗斯联邦民法典第1编第54条规定：“本节（指批发买卖合同一节）规定的原则适用于财产权利买卖。但如果该权利的内容和性质有其他不同的除外。”日本民法典则完全抛弃了将有体物买卖与其他财产权利分别定义的繁琐做法，将买卖标的统一于“财产权”这一概念里。
我国合同法基本上沿用了英美法上的规定，其所规定的买卖合同制度基本上只调整以有体物为标的的买卖合同活动，而不调整以权利为标的的买卖合同活动。而有关权利的转让、买卖分别由特别法予以调整和规范，如专利法调整有关专利转让合同、证券法调整股票和债券的买卖活动、商标法调整商标的转让活动、技术转让合同则在合同法中列出专章作出专门的规定。这就形成了将实物买卖与权利买卖区分开来的，实物买卖由合同法调整，权利买卖则由其他特别法来调整的立法格局。对于没有特别法或其他法律没有规定的，则参照适用买卖合同制度的有关规定处理。合同法第174条对此也作了明确的规定：法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；
没有规定的，参照买卖合同的有关规定。
根据上述分析，在司法实践中，对于以权利为标的的转让、买卖合同，应当首先适用有关专门法律或其他法律、行政法规的规定处理。在其他法律或行政法规没有具体规定和处理原则时，才参照适用合同法中买卖合同的规定处理。
参考文献：
[1]袁园.买卖合同标的物交付与风险负担分析[J].现代商贸工业，2009（19）
[2]李迪.买卖合同风险负担规则价值分析[J].法制与社会，2010（07）
[3]汪育玲.论买卖合同标的物的风险负担[D].华东政法大学，2010年
不动产买卖合同范文第4篇
债权意思主义的物权变动模式:出卖他人之物理论构成之基础
法国民法实行债权意思主义的物权变动模式，买卖合同生效时，即使标的物尚未交付、价金尚未支付，买卖标的物的所有权即由出卖人移转于买受人。该模式与债权形式主义以及物权形式主义的物权变动模式明显有别，按照该模式，动产的交付以及不动产的登记过户并非物权移转的必要条件，此点成为法国民法的鲜明特色。由于法国民法实行所有权移转的债权意思主义，只要当事人在买卖合同中不作其他约定，买卖标的物的所有权在买卖合意达成时即移转给买方，卖方如再次出卖同一标的物即属于无权出卖，因为合意达成以后卖方已经不再是所有人，而只是一个临时占有人，这与实行债权形式主义以及物权形式主义的物权变动模式的国家亦明显有别，此点对于观察和理解法国民法上的无权买卖制度，尤为重要。②但是，债权意思主义的物权变动模式仅仅是《法国民法典》确立的物权变动的一般规则，该规则的适用存在着以下一些例外情形:
1．该规则并非强制性规定，当事人可以约定买卖合同签订以后一个稍晚的时间作为所有权转移的时间，当事人的特别约定优先于法律的规定。③
2．该规则仅仅适用于买卖合同订立时已经存在并且已经个别确定的特定物买卖，包括土地的买卖以及整批出售的种类物的买卖。④
3．对于选择之债的买卖合同以及附条件或者附期限的买卖合同，只有经选择权人(选择权属于债务人)作出选择以后，或者条件成就期限到来以后，标的物的所有权才由出卖人移转于买受人。⑤
4．对于种类物买卖，买卖合同本身仅仅产生一项债务约束，合同之订立并不导致买卖标的物所有权之转移，只有在买卖标的特定化以后，标的物的所有权才由卖方转移给买方。⑥
5．对于未来物的买卖，比如对于未来的农产品、工艺品、美术作品、工业品的买卖，合同签定时买卖标的物尚不存在或者还没有加工制造出来，此时买卖标的物的所有权无法在签约时转移，而只能待特定化以后或者交付时才转移。⑦
6．对于不动产买卖，当事人往往约定以办理买卖合同的公证作为所有权转移的时间，但是买卖合同的债权效力不受办理公证的影响，买方根据买卖合同有权要求卖方办理公证，卖方如不履行，买方有权要求损害赔偿。⑧
出卖他人之物的法律效力
(一)可撤销、缔约过失责任与合同有效
《法国民法典》第1599条所规定的无权买卖行为无效，并非绝对无效，而是相对无效，这是《法国民法典》颁布以来法国学界以及司法实务上基本的、一致的理解。所谓相对无效，也就是可撤销的意思。⑨我国学界对此长期存在着误解，认为《法国民法典》第1599条所谓的无效，是指绝对无效，而事实情况并非如此。⑩卖方无权出卖他人之物，买方可以以对于出卖人的真实所有人的身份、买卖标的物的归属或者买卖的原因发生错误为由，要求撤销买卖合同并且赔偿损失。对于卖方，特别是对于善意无过失的卖方是否享有撤销权的问题，法国的司法实践持否定性观点，判例在此情况下只支持买方的撤销请求，卖方对于其不享有所有权无论是否知情，均无权撤销买卖合同。因为买卖合同中的卖方对其出卖的标的物负无条件的权利瑕疵担保义务，卖方对于标的物权利归属发生错误时无权要求宣告买卖契约无效或者取消买卖契约。如果买方不撤销买卖合同则合同有效，买卖双方有义务履行合同，卖方有义务交货，买方有义务付款，一方不能履行的，应该向对方承担违约责任。如果买方行使撤销权撤销了合同，则合同责任不能成立，卖方负缔约过失的损害赔偿责任。无权利人出卖他人之物的买卖合同相对无效，使得卖方在订立买卖合同以后有可能尽其所能获取买卖标的物，从而弥补处分权的欠缺并且实际履行，以挽救合同并且避免承担损害赔偿责任。如果无权利人在出卖他人之物的买卖行为发生以后获得了权利人的授权或者取得了买卖标的物的所有权，则买方无权要求宣告买卖契约无效或者撤销买卖契约。
(二)即时(善意)取得如果卖方已经将标的物交付买方占有，并且买方为善意，则买方有权主张动产所有权的即时取得。无权出卖人于买卖合同订立后丧失标的物而无法交付的，合同效力不受影响，购买人可以追究无权出卖人合同不能履行的违约责任。在《法国民法典》中，即时取得(我国称为善意取得)作为特殊时效而规定在时效期间里。法国民法上所谓的“如果卖方已经将标的物交付买方占有”，仅仅针对现实交付和简易交付的情形，买方必须已经现实占有了标的物，才能够主张动产所有权的即时取得。以占有改定以及返还请求权的让与代替交付的，不足以支持买方的即时取得请求权。对于所有权保留买卖，买受人在价款完全清偿以前将卖方保留所有权之物转卖他人的，构成无权买卖。如果后继购买人为善意，并且已经占有了买卖标的物，可依即时取得获得所有权，但是保留所有权的卖方就该物享有赔偿优先权。对于保留所有权的原材料经过加工制造以后再出卖的，保留所有权的卖方能否就该加工制造物享有赔偿优先权，目前法国学界尚存在争议，通说认为如果保留所有权买卖的事实不为第三人所知时，保留所有权的卖方对于该第三人不享有赔偿优先权。
(三)违约、侵权或者不当得利无权利人出卖他人之物，构成对真正权利人财产权之侵害，如果购买人非为善意，不得主张即时取得，真正权利人依据物权的追及效力，可以追及物之所在要求购买人返还其物。如果真正权利人无损害之发生，则无权出卖人无须承担责任;如果真正权利人遭受了损害，则无权出卖人须承担赔偿责任。权利人请求权的基础可以是违约，也可以是侵权，当数个请求权并存时，权利人得选择对自己最有利之请求权行使。权利人对无权买卖行为不予追认而发生善意取得时，权利人对无权出卖人得行使以下请求权瑏瑥:第一，权利人与出卖人之间如果存在合同关系，权利人得以违约为由要求损害赔偿。第二，无权出卖人处分他人财产，如有故意或者过失，属于对他人财产权的侵害，权利人得依侵权行为的规定，要求无权出卖人赔偿损失。如无权出卖人并无故意或者过失，则不成立侵权责任。第三，无权出卖人处分他人财产之所得，因为缺乏法律上之正当原因，构成不当得利，权利人可基于不当得利之规定，要求返还。法国民法上的一物数卖，对于卖方而言，第二次以及第二次以后的买卖，同样可以构成无权出卖的违约或者侵权行为。
(四)时效取得
“就他人之物所成立的买卖，无效”，乃自一个方面观察的结果。另一方面，在卖方交付买卖标的物给买方，买方依法自主占有的情况下，标的物的真实所有人的追索权受到取得时效的限制，取得时效期间届满以后，买方即可依取得时效的规定取得所有权，依时效取得的所有权具有终局的效力。按照法国民法，对于动产适用即时取得(善意取得)，对于不动产除了适用即时取得外，尚有10年或者20年取得时效之适用。对于一项正常的买卖，如果嗣后被法院裁定无效或者合同被撤销，自无效宣告或者合同被撤销时起应该恢复原状，买卖标的物的所有权复归前所有人，无效或者被撤销合同的买方如果已经将此标的物出卖，同样构成无权买卖，后继购买人应该返还该标的物给前所有人，但是依据即时取得或者时效取得者除外。
(五)权利瑕疵担保责任
无权出卖他人财产，买卖标的物交付以后，如果权利人进行追索，卖方须承担权利瑕疵担保责任。法国民法上的权利瑕疵担保，又称为追夺担保，其发生以买方占有买卖标的物以后受到侵扰或者追夺为条件。仅仅不创设所有权尚不足以发生权利瑕疵担保责任，因为按照法国民法物权变动的债权意思主义，买卖的意思表示达成一致时标的物所有权即转移，无须履行交付或者登记等形式，所以买卖合同订立以后只存在转移占有问题，不存在转移所有权问题。因此，买卖标的物是否存在权利瑕疵，以买受人的占有是否遭受侵扰为主要判断标准，为此出卖人的义务主要有三项:(1)自己不以任何形式侵扰买受人的占有;(2)防御第三人对购买人就买卖物提起返还之诉;(3)对于自己的行为或者第三人的权利主张给购买人造成的任何损失，负损害赔偿之责，不论第三人的权利主张是否成立。
按照法国民法，权利瑕疵担保责任有法定和约定两种形式，约定的权利瑕疵担保责任可以轻于或者重于法定的权利瑕疵担保责任。当事人无约定时，适用法律的规定。但是，消费合同减轻或者排除供应商权利瑕疵担保的约款无效;出卖人恶意欺诈的，对于权利瑕疵担保进行部分限制的约定无效。权利瑕疵担保责任的承担，以买卖合同的有效为前提，如果买方根据《法国民法典》第1599条撤销了买卖合同，则不可以要求卖方承担权利瑕疵担保责任，而只能要求卖方承担缔约过失责任。瑕疵担保请求权与撤销请求权属于请求权竞合关系，选择权人可以作出选择，但下列两种情形除外:第一，买卖双方约定买卖标的物所有权不是自买卖意思表示一致时转移，而是在一个稍晚的时间转移，出卖他人之物的买卖合同有效的情形;第二，对于种类物买卖以及当事人约定买卖标的物的所有权在合同生效以后才转移的买卖，买卖合同有效的情形。在这两种情形下，因为买卖合同的效力已经确定，所以不存在撤销的问题，不发生瑕疵担保请求权与撤销请求权的竞合关系。
权利瑕疵担保责任的承担，以购买人对物的和平占有受到侵扰为前提。不仅仅对标的物的完全追夺构成权利瑕疵，对于购买人的和平占有利用施行侵扰，包括来自出卖人方面的滋扰，亦构成权利瑕疵。如抵押权人行使抵押权而依法拍卖买方所购买的不动产时，买方作为拍定人超出购买原价的支出、垫款、利息以及其他费用，卖方有赔偿的义务，此种情形属于典型的对于购买人和平占有的侵扰。因此，法国民法上的权利瑕疵担保责任在构成上实行的是双轨制(ZweigleisigkeitderVoraussetzungen)，一方面侵扰可以构成权利瑕疵，另一方面实际的追夺行为当然也构成权利瑕疵。对于第三人的侵扰行为，购买人可以选择:
(1)对于第三人的诉讼进行应诉，然后对于自己遭受的损失再要求出卖人赔偿。选择这种方式购买人将面临着巨大的风险，因为如果出卖人具有正当的理由可以防御第三人而购买人没有及时向其揭示该诉讼的，出卖人可以免责。
(2)针对第三人的诉讼行为，根据出卖人的权利瑕疵担保义务而提出延期抗辩，在诉讼开始时即通知出卖人参加并支持诉讼，并且承担诉讼的不利后果。出卖人并非必须参加诉讼，但是对于购买人由此而导致的损失负赔偿责任。出卖人有权不待通知即参与诉讼，以维护自己的权益。
(六)权利表见
因为《法国民法典》采纳了物权变动的债权意思主义，物权变动通常只需要意思一致的协议，无须公示亦发生物权变动的效果，因此第三人很难知悉买卖协议以及物权变动的存在，唯一可见的事实是对物之占有。如果通过占有的权利表象作出的权利归属判断与实际的权利事实脱离，而善意信赖此权利表象的第三人的利益得不到维护，则对交易关系的稳定和交易安全极为不利。为了维护交易安全，保护善意第三人的利益，法国的判例和学理尤其倚重权利表见理论。早在1804年颁布的《法国民法典》中就规定有表见债权人制度、表见文书制度、表见人制度等。时至今日，这一理论的适用范围已经扩大到表见所有权、表见继承人、表见国籍、表见夫妻、表见民事行为能力、表见商人资格、表见合伙人、表见经理、表见医师等。“表见理论几乎在所有的法律领域都曾被援用过，似乎没有一个领域决意排除它的适用。”在无权买卖与权利表见理论的关系上，法国学界主要有以下观点:首先，“善意第三人因此可不受真实法律状况后果的约束。对于他们来说，表见权利就如同是现实存在的:他们的相信代替了权利的存在”。其次，“善意第三人的误信可以产生相应的法律后果。在真正的权利人没有转让的意思，而表见权利人又没有权利转让的情况下，权利可以仅仅根据相信表见的人的信任而产生”。第三，“‘表见的基本作用是使一项不合法行为有效化;表见可以使一个行为免于被宣告无效。’但是应当注意，这个表述不能从字面上理解。没有权利而完成的行为仍然是无效的，只是期望的结果，也就是说第三人认为得到的权利，可以从表见中找到根据。这些权利是法律直接赋予受益人的，它们并不来源于虚假的法律行为，后者仅是允许第三人主张表见时的一个事实因素”。
对我国民事立法之影响
《法国民法典》是影响及于全世界的一部大法典，欧洲许多国家都受到它的影响，或者直接采用它作为自己的民法典，或者以它为模式制定自己的民法典。我国的民事立法也同样直接或者间接地受到了法国民法的一些影响。法国民法上对于出卖他人之物的法律规制，内容涉及民法总则、合同法、侵权行为法和物权法等领域，效力形式包含了有效、无效以及可撤销等，而其法律后果(法律责任)则包含了缔约过失责任、权利瑕疵担保责任、违约或侵权责任、善意取得、时效取得以及权利表见等，构成一个内容完整、结构严密的法律规范体系。法国民法对于出卖他人之物的立法与实践，为世界上其他国家(地区)的立法提供了很好的素材与范本，影响深远。我国《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该条规定明显借鉴了《法国民法典》第1599条之规定。此外，《合同法》第42条、第43条规定的缔约过失责任，第49条规定的权之表见，第150条规定的出卖人权利瑕疵担保责任，《物权法》第106条规定的无权处分与善意取得等规定，均为法国民法上早已确立之制度，也都和无权处分具有相当的联系。可以说，《法国民法典》对于出卖他人之物的法律规制，除了时效取得这一项规定外，其余的规定在我国现行的民事立法中都能够轻易地发现其踪影。尽管我国现行民法上的无权处分制度受到法国民法上出卖他人之物制度的影响，但是我国民法上的无权处分制度与法国民法上的无权处分制度仍然存在着以下三点区别:
1．《法国民法典》第1599条所规定的无权买卖行为无效，并非绝对无效，而是可撤销的意思，善意相对人享有选择权，如果善意相对人不撤销合同而买卖标的物存在着权利瑕疵或者出卖人无法履行交付义务，那么善意相对人有权要求出卖人承担权利瑕疵担保责任或者合同不能履行的违约责任。而按照我国目前的通说，《合同法》第51条所规定的无权处分行为，如果权利人不追认并且处分人事后也未取得处分权的，合同无效，这里的无效，是指绝对无效，也就是买卖合同无效。善意相对人对于合同的效力无权选择，即使其主观上为善意并且能够主张善意取得，买卖合同仍然无效。笔者认为，该观点必将导致法律实践和法律思维的混乱，因为善意取得并非无权处分制度的逻辑终点，正常买卖当中所可能存在的质量、更换退货、修理重做、价款支付、违约金定金、纠纷的解决方式、合同的撤销与解除等问题，除了纠纷的解决方式不以合同有效为前提外，均依赖于合同有效。如果无权处分的买卖等债权合同无效，在第三人主张善意取得时，当事人原先以债权合同确立的权利义务安排均无效，那么当事人的权利义务安排将面临重大难题。未来我国制定民法典时，应该废除《合同法》第51条不合时宜之规定，将合同的效力与当事人的处分权彻底分开:要么采纳德国民法的模式，区分负担行为与处分行为，负担行为之有效不以行为人有处分权为要件;要么采纳法国民法的模式，无权处分行为为可撤销行为，善意相对人具有选择权。
不动产买卖合同范文第5篇
自住房制度改革以来，我国的房地产业取得了极大得发展，但同时，房屋买卖纠纷也大量涌现，其中尤以一房二卖，甚至是一房多卖的问题突出。在住房制度改革以前，一房二卖虽然存在，但并不多见，这是因为当时我国的住房大部分为公房，私房相对较少，从而导致私房买卖较少。自从住房改革以后，尤其是推行住房商品化制度后，我国的住房不但向私有房发展，同时也向商品化发展，一房二卖就变得日益突出起来。而在商品房的房产交易中，作为卖方的房地产开发商与普通的购房者相比较，其优势相当明显，并且滥用强者优势侵害购房者合法利益的情况也屡见不鲜，据工商部门和房屋土地管理部门对商品房的销售经营、服务等方面的执法管理情况的抽查结果表明，不少房地产公司存在将出售后的商品房再次出售的行为，即我们通常所说的商品房一房二卖，由于这类案件比较复杂，处理起来很困难。因此，在这里我就商品房一房二卖的相关问题进行讨论。
一、商品房一房二卖的属性及其法律后果
（一）商品房一房二卖的概念
在我国，商品房是一个特定概念，是指房地产开发商开发、建成以后用于出售的住宅、商业用房以及其它建筑物。而商品房买卖，是指房地产开发商将符合法律规定条件的商品房（包括尚未建成或者已经竣工的房屋）向社会公众出售、社会公众购买商品房的行为。这里所说的一房二卖，是指房地产开发商与第一买受人订立商品房买卖合同后，于办理商品房所有权转移登记以前又与第二买受人就同一商品房订立买卖合同的行为。有些学者把一房二卖直接定义为：“房地产开发商以同一商品房为标的，与两个不同主体签订房屋买卖合同，将其出售给两个人的行为。”[1]笔者认为此种定义是不恰当的。在该种定义中，未排除房地产开发商与第一买受人签订买卖合同，并为其办理商品房所有权转移登记手续后，再与他人签订房屋买卖合同的行为。依据房地产管理法的规定，第一买受人已经依法取得了房屋的所有权，房地产开发商在这之后再与第三人签订以该商品房为标的的买卖合同，实际上是无权处分他人财产的行为，并不是将自己所有的房屋一房二卖的行为，他们所签的合同为效力待定合同。取得房屋所有权的先买方可以以物权排他性的效力取得房屋，而第三人并不能主张取得房屋所有权，只能向出卖方主张债权，故在先买方已经办理房屋过户手续后，售房人再次将房屋出卖给他人的行为并不属于一房二卖。因此应该把商品房的一房二卖定义为“房地产开发商与第一买受人订立商品房买卖合同后，于办理商品房所有权转移登记以前又与第二买受人就同一商品房订立买卖合同的行为。”
（二）商品房一房二卖的特征
由以上对商品房一房二卖的定义可以看出，房地产开发企业以商品房a为标的与购房人甲签订买卖合同，在甲还没来得及办理过户登记手续的时候，该房地产开发企业又将商品房a出售给购房人乙，从而引起购房人甲和乙对商品房a的房屋产权归属存在纠纷。这就是所谓的商品房的一房二卖，由此可以知道商品房一房二卖的特征主要表现在以下几个方面：
第一，商品房的一房二卖的主体是特定的，即销售方为房地产开发企业。在商品房的一房二卖中，要出售房屋的是房地产开发商，而受让方则可以是任何自然人、法人，也可以是其他组织。
第二，商品房一房二卖中房地产开发商与不同买受人签订的两个合同中，标的是具有特定性的物，是以同一房屋为标的签订的两个买卖合同，同时存在两个债权，但不能并存两个物权，这才会引起房屋所有权的归属纠纷。
第三，商品房的第二次买卖是在先买人签订买卖合同之后，办理过户登记手续之前发生的，如果先买人已经办理了登记手续，也就依法取得了对房屋的所有权，房地产开发企业若又与他人签订房屋买卖合同，不构成一房二卖。
第四，在前后两个房屋买卖合同中，房地产开发商存在违约或欺诈，而第一买受人一般无过错，第二买受人可能是被欺诈，也可能存在主观恶意。
第五，房地产一房二卖的行为必然导致买受人利益受损，一方买受人的债权得不到实现。
(三)商品房一房二卖的后果
房地产开发企业将商品房一房二卖的行为对第一购房人构成了恶意违约，对第二购房人则构成欺诈。它不但使得一方买房人的合同不能得到履行，损害了购房者的合法利益，同时也违反了民法中的诚实信用原则，加大了商品房交易的风险，严重地影响了市场秩序。诚实信用是我国民事活动的基本准则，开发商的这种恶意违约或欺诈行为是对整个社会诚信体系的建设的一种破坏。这种有意地对合同的任意违背，会使得市场交易变得不安全起来，必将使房产业受到影响，不利于房地产市场的健康稳定发展。例如上海市某一房地产开发商与该地居民甲签订了房屋买卖合同，约定到期办理房产证并付清余款，但是在约定期限到达日甲某发现该房地产开发商后来又与另一居民签订了房屋买卖合同，由此居民甲和乙对该房屋产权归属产生纠纷。在这种情况下该房地产公司如果为居民乙办理房产证，对甲就构成恶意违约，如果为甲办理房产证，则对居民乙则构成欺诈，不管房地产开发商作何选择，都会使得一房购房者的利益受到侵害，对房屋交易安全产生怀疑，影响购房者对房地产市场的信任。
二、一房二卖产生的原因分析
商品房一房二卖的现象屡见不鲜，究其原因，主要有以下几点：
（一）房屋的特定性与一物一权原则
由于房屋是固定在土地上的，与土地紧密联系在一起，其位置是固定、不可移动的，而且周围、邻近房屋和环境的状况对房屋的影响很大，因此在不同的土地上建造的房屋会因周边的的环境、交通等各方面的不同而不同，同样造价或造型的房屋建在不同城乡、不同地段上，其用途和价格会相差很大。土地是一种有限的资源，对土地的依附使房屋具有了稀缺性与唯一性，正因为如此才引起了多个购买者对同一房屋有购买意向，并且在产生纠纷之后会有相互不肯让步的情况发生，甚至有购买者明知房屋已出售却以更高价格与卖房人恶意串通地签订买卖合同，而另一方面，根据一物一权原则，即一物之上绝不得存在两个相抵触的物权，而所有权又具有绝对的排他性，一物之上不能有两个所有权。因此必将有一方会得不到合同的履行，从而引起所有权纠纷。
（二）我国法律对合同生效与房屋所有权取得的规定并不一致
我国的法律将合同的生效与房屋所有权的取得作了不同的规定，正因为这种不一致的规定才使得合同的生效与房屋所有权取得之间存在时间差，订立房屋买卖合同到办理过户登记手续通常有很长的时间间隔，更易引起一房二卖的现象。
1．房屋买卖过户登记不是合同的生效登记
早期，不少人对一房二卖中的买卖合同效力问题存在认识上的误区，一是同一房屋，已登记的买卖合同有效，未登记的买卖合同无效，二是同一房屋，签订在先的的房屋买卖合同有效，签订在后的买卖合同无效。这一认识误区很长一段时间左右着人们对“一
房二卖”行为的判断，甚至左右着一些法官的判断。举个例来说，1982年12月，最高人民法院在《关于王贵与柯作信、江妙法房屋买卖关系如何确认的批复》中同意浙江省高级人民法院的意见，即“房屋买卖关系，既未经国家契税手续，也没取得房屋部门的认可，认定其买卖关系无效是适当的”。[2]笔者认为对于一房二卖合同效力的判别标准应当以《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”为依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；
法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”
而法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。依我国《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”并未规定登记与合同效力之间的关系。尽管建设部1994年8月13日的《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》规定：“凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。”[3]但是，依照我国《宪法》第八十九条和《立法法》第五十六条和第七十一条的相关规定，行政法规只能由国务院制定，建设部的规定仅仅是规章，而规章对于房屋买卖合同的效力，是无法构成影响的。由此可见，我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，依最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定即使当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋买卖合同无效。
2．物权的取得与否并不影响债权的成立。
卖房人与购房人之间签订的商品房买卖合同是一种债权行为，合同本身体现的是一种债权债务关系，而办理房屋过户登记手续才是直接导致房屋所有权的转移，是一种物权行为。债权是一种对人权，相对权，不能对抗合同以外的第三人，虽然在未办理过户登记之前，房屋的所有权是还是在卖方手里，但购房人享有对房屋的期待权，他可以对售房方主张债权。因此在房屋买卖中债权与物权具有一定的独立性，物权的取得与否并不影响合同的效力。即将施行的《中华人民共和国物权法》对此也做了明确地规定，其第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；
未办理物权登记的，不影响合同效力。
（三）经济利益的诱导
在市场经济的环境下，追求最大经济利益是各种市场主体的进行市场活动的目的，房地产开发商也不例外。由于商品房的买卖是一项大宗消费，不同于普通的消费品，而且房地产开发市场容易出现大幅度的价格波动，尤其是目前出现的”房产热”，使有些房地产开发商在经济利益的驱动下，为达到获取更利润的目的，不惜违反诚实信用原则，破坏市场经济秩序，采取欺诈方式签订合同，恶意毁约，将已出售的房屋以更高的价格出售给第三人，侵害买房人的合法利益，由此引起商品房的一房二卖。
三、商品房一房二卖的现行法律处理及预告登记制度
既然已经明确了合同的效力，那么在两份有效的合同中，那到底哪一合同应该得到履行，哪一合同不能得到履行呢？法律并没有对此作出规定。由于标的只有一个，必定会有一个合同得到履行，而另一个却因此得不到履行。在这种情况下，可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定予以处理。该司法解释规定了买房者可以向卖房者主张的多种违约请求权。若房地产开发商就同一商品房又与第二买受人订立同样的合同时，其对于该两个买受人均负有转移该商品房所有权的义务，只要对其中任何一买受人不履行都要承担法律责任。而且他对其中一买受人的履行都将是对另一买受人的默示拒绝履行。不能得到履行的买受人就可以依法请求因债不履行而产生的损害赔偿责任。
（一）现行法律适用
1.第一买受人的赔偿请求权和合同无效请求权
房地产开发商为第二买受人办理了过户登记手续后，第二买受人依法取得了房屋的所有权，其买卖合同得到实际履行，这也就代表着房地产开发商对第一买受人买卖合同的默示拒绝履行。第一买受人可以依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”
如果第二买受人是恶意串通房地产开发商取得房屋所有权，那么第一买受人就可以依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”请求确认后买方的商品房合同无效，只要有足够证据，法院就应该支持。但是，法院要确认合同无效必须经先买方行使合同无效请求权，如果先买方不行使该项权利，法院不能主动确认后买方的合同无效。而第一买受人放弃无效请求权后，仍可以行使该司法解释规定的惩罚性赔偿请求权。
2．第二买受人的惩罚性赔偿请求权
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”由此可见，第二买受人在合同不能得到履行时，也可以向房地产开发商要求赔偿，有权行使惩罚性赔偿请求权。
（二）预告登记制度
商品房司法解释虽然对于房地产开发商的一房二卖明文作了惩罚性赔偿规定，在一定程度上保障了购房者的合法权益，但是这种效果是很微弱的，目前已经在施行的法律缺少事先预防商品房一房二卖的法律制度。法律只是对发生一房二卖后如何救济做了相应规定，而对事先该如何保护购房者的权益，如何防范房地产开发商一房二卖并无相关规定。由于我国法律对房屋所有权取得的规定并不是以合同生效来确定的，因此当事人签订合同后，购房者并不能阻止房地产开发商将房屋卖给第三人，也没有对抗第三人的权利。这样就不足于防范售房人一房二卖。值得一提的是，2007年10月1日即将施行的《中华人民共和国物权法》中有关预告登记的规定，弥补了现行法律的不足，它使购房者可以在事先防范房地产开发商一房二卖，该法的实施对商品房一房二卖的现象必然起到极大的抑制作用，能有效地预防出卖方的一房二卖行为，保障购房人的合法权益。该法第二十条
规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这种登记使得购房人的请求权获得了物权的对抗性和排他性。这样就确保购房人将来肯定能够获得指定的房屋。预告登记制度更为有力地保障了购房人的权利，同时又保护了交易安全、维护了市场的诚实信用秩序。
四、购房者对商品房一房二卖的防范与救济
有人说，目前出台的物权法将会终结房地产市场上的一房二卖现象。但一部新的法律要取得良好的社会效果毕竟要先有一个实施的过程，只有购房者懂得充分运用法律手段维护自身权益，物权法才能实现法律效果与社会效果的统一。
购房者在与商品房开发商订立房屋买卖合同时，要认真审查房屋是否已经出售并对把违约后果写入合同条款中，明确房地产公司的违约责任。在合同签订以后应当有预告登记意识，及时到有关部门办理预告登记，办理了预告登记之后，如果能办理房屋所有权转移登记手续，应尽快办理。因为物权法规定在办理预告登记后，要从能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记，否则预告登记失效。另外，购房者在发现房地产开发商将商品房一房二卖导致已经签订的合同得不到履行后，不能仅仅要求其偿还已付购房款，而应该依据有关法律要求其承担违约责任，进行赔偿，以惩罚房地产开发商的一房二卖行为。在预防性的法律法规还没有施行的情况下，购房者利用惩戒性的法规维护自己的合法利益将是对”一房二卖”的最好回击。
